土地を売却するときは、買主がスムーズに利用できるように土地の内部に問題がないか確認しておくことが大切です。
地中に不要な物が埋まっていると、建物を建設するときに支障が生じて作業が進まないことがあります。
地中埋設物はトラブルの原因になりかねないので、売却時は注意が必要です。
ここでは、地中埋設物とはなにか、調査方法や見つかったときの撤去方法についてみていきましょう。

土地を売却するときは注意！地中埋設物とは？

土地の売却を検討している方は、予備知識として地中埋設物とはなにかを知っておきましょう。
買主から地中埋設物はないかどうか確かめられたときに、自信を持って的確に答えられれば買主に安心感を与えられます。

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、地中に埋まっている障害物の一つです。
地中埋設物があると新居を建設するときに基礎工事の弊害になることがあります。
売主が土地の中に不要な物が存在することを知りながら、買主に告知しないまま土地を売却すると、あとから契約不適合責任に問われる可能性があることも覚えておきましょう。
契約不適合責任とは、契約時に知らされなかった瑕疵（不具合）が不動産に存在したときに売主が負う責任のことです。
地中埋設物があることで新居の建設が進まず買主に不利益が生じると、撤去作業の費用や損害賠償金を請求される可能性があるので注意が必要です。

地中埋設物とは具体的にどのようなもの？

地中埋設物とは、建物の基礎部分に使用されるコンクリートや鉄骨、屋根瓦などの建築資材が該当します。
そもそも、なぜこのような建築資材が地中に埋められているのでしょうか。
理由は、かつて産業廃棄物の取り扱いが現代のようにルール化されていなかったときに、建物を解体して不要になった建材を地中に埋め戻していたからです。
建築資材以外にも、井戸や浄化槽も地中埋設物に含まれます。
井戸を撤去するときに、地表に出ている部分だけ取り除き、地中に埋まっている部分をそのままにする場合があります。
井戸をすべて取り除くには大掛かりな工事が必要で、費用も高額になるからです。
地中に空洞があると地盤沈下や軟弱地盤になる恐れがあるので、取り扱いには注意が必要です。
浄化槽とは汚水の浄化設備であり、かつては各戸に設置され排水処理がおこなわれていました。
現代は単独の浄化槽の使用は禁止され、共同浄化槽によって一括で処理されるため、使われなくなった浄化槽が地中に放置されている場合があります。
不動産売却を検討している方は、地中埋設物が土地の瑕疵にあたる可能性があることを覚えておきましょう。
土地の中の状態は外観では判断できず、問題の発見も難しいですが、地中埋設物が埋まっている可能性はゼロではありません。

土地を売却するときに地中埋設物を調査する理由と調査方法

土地を売却するときは、買主とのトラブルを防ぐためにも地中埋設物の有無を確かめることが大切です。
売主は土地の現状を把握し、責任を持って不動産売却をおこなわなければ、あとから契約と違ったものを引き渡されたと買主に契約不適合責任を問われる可能性があります。
仮に地中埋設物が存在する場合は、その事実を承諾したうえで契約してくれる買主を見つける必要があるでしょう。
地中埋設物があるかどうか疑わしい場合は、調査することを視野にいれて売却を進めましょう。
土地の調査は売主の任意ですが、土地が正常ということを第三者機関によって証明できれば、売却時に買主が見つかりやすいとも考えられます。
ただし、土地の調査には時間と費用がかかるため、地中埋設物の可能性の程度によってリスクヘッジをどのくらい考慮するか、慎重に検討しましょう。
調査は簡易的なものから大規模なものまであり、調査の精度によって費用も異なります。
調査によって土地に関する正確な情報を整理して、売却に備えると良いでしょう。
下記に地中埋設物の調査方法を3種類ご紹介します。

地歴調査

地歴調査とは、過去にその土地にあった建物を調べることによって地中埋設物の有無を推測するもので、机上でおこなう方法です。
古い地図や地質図、地形図、登記簿などによって、過去に土地がどのように使用されていたかを確認します。
過去の建物を確認して、最近まで古い民家が建っていたとなれば、地中埋設物がある可能性は低いといえるでしょう。
もしガソリンスタンドや工場があった場合は、地中埋設物があるかもしれないと考えられます。
ガソリンスタンドや工場の地中には、地下タンクや特殊な配管を埋め込むことが一般的で、かつて使用していたものが残っている可能性があります。
地歴調査によって、なにかが埋まっているかを推測できるので、今後さらに調査を進めるかどうかを判断する材料として有効です。
調査の費用相場は5〜10万円ほどであり、地中埋設物の調査のなかで安価におこなえるものです。

地中レーダー探査

地中レーダー探査とは、地面に高周波の電磁波を放射して、反射の波形から地中埋設物の有無を確認する方法です。
地中埋設物以外にも地盤の緩みも探査できるので、地盤の強度が心配な方は検討してみると良いでしょう。
この方法も地面を掘り起こすことなく比較的簡単におこなえる調査で、費用の目安は10〜15万円ほどです。

ボーリング調査

ボーリング調査とは、実際に土地に穴を開けてから筒状の専用機器を挿入して、地中埋設物の有無や地盤の強度を調査する方法です。
信頼性が高い調査なので、地歴調査をおこなって地中になにかが存在する可能性が高い場合は、ボーリング調査の実施を検討すると良いでしょう。
費用は1か所につき、10〜30万円ほどかかります。

土地を売却するときに地中埋設物を撤去する方法

土地を売却するときには地中埋設物の有無をチェックし、建設に支障が出るものが発見された場合は撤去しなければなりません。
また、地中埋設物のなかにはあっても問題ないものもあるので、どのように対応すべきか見極めが重要です。
撤去する必要がない地中埋設物とはなにか、そして撤去が必要なものの撤去方法をみていきましょう。

水道管や基礎杭は撤去しなくても良い場合がある

水道管は重要なライフラインであるため、地中にあったとしても撤去の必要はありません。
土地の買主が新居を建てるときに活用できることが多く、よほど古い場合を除き、残しておきましょう。
水道管を引き込む工事は費用がかかるため、すでに土地に水道管が通っていることは買主にとってメリットになります。
耐久性や素材などの現状を調査し、使えるかどうかを確認しておきましょう。
また、基礎杭に関しても実害が及ぶものではないため、必ず撤去しなければいけないわけではありません。
基礎杭が地中にあっても土壌汚染や軟弱地盤になる恐れはなく、そのままにしておくことが一般的です。

撤去方法

屋根瓦やコンクリートの破片などが地中に埋まっている場合は、基礎工事の妨げになるため撤去作業が必要です。
撤去方法は、重機を用いて土を掘り起こし、不要なものをトラックに積み込んで産業廃棄物処理場へ廃棄します。
土地の立地や広さにもよりますが、費用は20〜30万円ほどかかるでしょう。
基礎杭は地表から1.5mほどを切断して破棄することが一般的ですが、すべてを掘り起こして撤去するのであれば100万円以上におよぶ場合があります。

まとめ

不動産売却において、地中埋設物は買主とのトラブルに発展することがあるため、売主は注意する必要があります。
簡易的な調査であれば数万円の費用でおこなえるので、不安がある方は検討してみてはいかがでしょうか。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古の不動産の売却を検討している方におすすめの保険です。
とくに築年数が経過している物件や、欠陥が心配な物件の売却の場合は、問題が発覚した際に保証されるので安心材料になるでしょう。
ここでは不動産の売却を検討している方に向けて、既存住宅売買瑕疵保険とはなにか、メリットとデメリットについて解説します。

不動産を売却するときの既存住宅売買瑕疵保険とは？

不動産に関する保険といえば、火災保険や地震保険が頭に浮かぶかもしれません。
火災保険や地震保険は家が損傷したときに修理費用を保証するものですが、既存住宅売買瑕疵保険とはそのような保険とは根本的に性質が異なります。
家を売却するときに売主に課される契約不適合責任を含めて、よく確認しておきましょう。

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を売却するときに加入する保険であり、あとから建物の瑕疵が発見された場合に修理費用が保証されます。
不動産を売却するときは、契約書に記載されている内容と、実際の建物が適合していなければなりません。
売主が買主に説明していなかった瑕疵が契約後に見つかった場合は、契約不適合責任を負う必要があります。
契約不適合責任とは契約内容に適合しない取引がおこなわれたときに、売主が費用を負担して修理したり、損害賠償金を支払うなど、相応の責任を負うことです。
そのため、売主は引き渡す不動産の状況を把握しておく必要があることを認識しておきましょう。
しかし、相続した不動産や築年数が経っている家など、売主自身が家の隅々まで状況を把握できないこともあります。
せっかく売買取引が成立して不動産が売却できても、契約不適合責任によって修理費用や損害賠償を請求されては元も子もありません。
不動産の修理費用は場合によって数百万円という高額になり、最悪の場合は契約が解除になって売却自体が白紙になる可能性もあります。
既存住宅売買瑕疵保険に入っておけば、修理費用などは負担しなくても済むので安心が得られます。

保険の保証対象は？

既存住宅売買瑕疵保険の対象となるのは、基本的に家の主要構造部と雨漏りの原因となる防水性能を有する部分です。
具体的には、家の基礎や土台、床板、屋根、開口部などが対象です。
これらの対象部分が本来満たすべき機能や品質、性能が備わっていない場合に保険を適用できます。
適用されると、問題がある箇所の調査や補修にかかる費用だけでなく、住居人の仮住まいや転居にかかる費用も負担してもらえます。
保険の対象になるのは契約時にすでに瑕疵があった場合であり、買主に引き渡したあとで地震や火災などによって欠陥が生じたときは、契約不適合責任と関係ないため保険の対象にはなりません。

既存住宅売買瑕疵保険の相場

既存住宅売買瑕疵保険は契約不適合責任に問われたときに頼りになる保険ですが、既存住宅売買瑕疵保険にかかる費用の相場について見ていきましょう。
まずは費用の内訳として、「保険料」と「検査料」がかかることを把握しておきましょう。
保険料以外に検査料が発生するということが、既存住宅売買瑕疵保険の特徴です。
検査料とは、既存住宅売買瑕疵保険に加入するときに義務とされている検査にかかる費用のことです。
保険に入るときはあらかじめ専門機関による検査を受けて、基礎構造や屋根に問題があるときは保険を利用できないということを把握しておきましょう。
相場価格は、保険料が2〜4万円ほど、検査料は5〜10万円ほどです。
合計して7〜14万円ほどがかかると試算しておきましょう。
ただし、家の面積や保険の適用期間、特約の追加の有無などによって金額は左右されます。

不動産を売却するときの既存住宅売買瑕疵保険のメリットとは？

不動産を売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットを3つの項目に分けて解説します。
中古住宅の売却をお考えの方はぜひご検討ください。

メリット①トラブルが発生しにくい

家は素人目には問題がないように見えても、内部に問題を抱えていることがあります。
そのため売主が家に問題がないと思って契約をしたとしても、あとから不適合の内容が発覚することがあるため注意が必要です。
しかし、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、加入する際に専門機関による検査がおこなわれるため、売却後に瑕疵が発見されるリスクが低くなります。
売却後の瑕疵によるトラブルは、解決までに時間を要する傾向があるため、売却前にしっかりと瑕疵を把握しておくと安心です。
また、瑕疵が発見されてもトラブルが少ないこともメリットです。
支払いの上限内であれば、修理費用は保険が負担してくれるため、売主に金銭的負担がかかりません。
くわえて、買主とのやりとりは専門家が間に入って対応してくれるため、精神的負担も少なく、トラブルの早期解決が望めます。

メリット②買主に安心してもらえる

家が契約内容に適合しているかどうか不安なのは売主だけでなく、買主も同様です。
売主側が既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、問題が発覚したときに、売主が請求を快諾してくれなかったらどうしようという不安も解消されます。
契約不適合責任の交渉が長引くことや、裁判沙汰になったりすることは生活に支障をきたし、大きなストレスになるでしょう。
また、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているということは、先述したとおり専門機関による検査を通過しているということなので、一定の基準を満たしていることがわかります。
性能に問題がないという安心感が成約に繋がりやすいでしょう。

メリット③税金の優遇措置を受けられる

既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件を購入するときは、税金の優遇措置を受けられます。
住宅ローン減税や登録免許税・不動産取得税の軽減措置などが適用されるため、まとまった金額の節税に繋がります。
不動産購入には売却価格以外にもさまざまな費用がかかるため、税金の優遇措置が受けられることは買主にとって大きなメリットといえるでしょう。

不動産を売却するときの既存住宅売買瑕疵保険のデメリットとは？

最後に、不動産を売却するときに既存住宅売買瑕疵保険に入るデメリットについて解説します。
メリットがある反面、少なからずデメリットがあるので、比較して検討してみてください。

デメリット①費用がプラスでかかる

不動産を売却するときは、売主もさまざまな費用を支払わなければならないことをご存じでしょうか。
不動産会社への仲介手数料や印紙税、ローンの一括返済手数料など、予想外の支出が発生することもあります。
支出が重なるなか、さらに既存住宅売買瑕疵保険の保険料と検査料という費用が増加することはデメリットです。
不動産売却に関する費用をひとつずつ整理して、どのくらいの額が生じるかを把握しておくことが大切です。

デメリット②改修が必要な場合がある

既存住宅売買瑕疵保険の事前検査で問題が見つかると、検査を通過させるために改修をしなければなりません。
現在の耐震基準を満たしていない家や、主要構造部が劣化している家は、大幅な改修が必要になるかもしれないことがデメリットに挙げられます。
助成金を受けられる自治体もあるので、改修するときは確認してみましょう。
改修することで事前に費用がかかることは否めませんが、高額での売却や早期成約が期待できるとも考えられます。
費用対効果が見込めるかどうかを冷静に判断することが重要です。

まとめ

今回は不動産を売却する方が知っておくべき既存住宅売買瑕疵保険とはなにかを解説しました。
売主と買主の双方が取引に対して安心感を得られることが大きなメリットですが、費用がかかるというデメリットもあります。

オーナーチェンジ物件とは、賃貸物件に入居者が住んでいる状態で不動産売却をおこない、売却の前後でオーナーが変わる物件のことです。
一般的な居住用物件と異なり、売却相手が賃貸経営をおこなう投資家になるため、売却しにくいともいわれています。
スムーズに売却するために、オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方や売却を成功させる方法について整理しておきましょう。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由について

オーナーチェンジ物件は通常の物件と比較して、売却しにくい場合があります。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、その理由を把握しておきましょう。
理由を整理したうえで売却活動をおこなうと、無駄な手間や労力を省くことができ、買主が見つかりやすくなるでしょう。

理由①売却相手が投資家に限られる

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売却するため、通常の物件よりも買主が絞られる特徴があります。
入居者がいる状態で売却する場合、投資用物件としてしか売却できないため、メインターゲットは不動産投資をおこなう投資家です。
投資目的で不動産購入を考えている方は少ないうえ、限られた買主から条件が合う方を見つけなければなりません。
さらに、リスクが伴う投資物件はプロの目から多角的かつ慎重に検討する方が多いことから、オーナーチェンジ物件の売却は難しいのです。
立地や条件が魅力的な物件であればすぐに購入を決断する方もいるかもしれませんが、判断は慎重になりやすいことを想定しておきましょう。

理由②購入時に住宅ローンが使えない

不動産を購入するときに多くの方が住宅ローンを利用しますが、住宅ローンが利用できるのは「利用者本人が居住する不動産」を購入するときに限られています。
そのため、オーナーチェンジ物件は住宅ローンが使えないのです。
オーナーチェンジ物件を購入するには現金で一括払いをするか、住宅ローンよりも金利が高い不動産投資用のローンを利用することになります。
オーナーチェンジ物件の購入は、金銭面での余裕が必要な点も売れにくい理由の1つです。

理由③入居率が売却に影響する

オーナーチェンジ物件は投資目的で購入されるため、入居率が売れやすさを左右します。
入居率が低いと空室の分だけ収入が減るため、物件を購入しても赤字になる可能性があります。
赤字になる可能性がある物件を購入したい買主は少ないため、入居率が低い物件は売れにくい傾向にあるのです。
反対に入居率が高ければ売却に有利になるため、入居率が高くなるように運営することが大切です。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について

オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、ご自身の物件がいくらで売れるのかは気になるところでしょう。
賃貸物件は通常の住居目的の物件とは異なり、利回りや入居率から売却価格が算出されます。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方をご紹介します。

売却価格の算出方法①直接還元法

直接還元法とは、不動産投資で得られる一定期間の純利益と還元利回りから売却価格を算出する方法です。
計算方法は、「1年間の純利益÷還元利回り」です。
1年間の純利益とは、家賃収入から物件の管理費用や修繕費、火災保険料や税金などの費用を差し引いた金額になることに注意しましょう。
たとえば、以下のケースで試算してみましょう。

●1年間の家賃収入：120万円
●1年間にかかった諸経費：20万円
●還元利回り：5%

直接還元法で売却価格を計算式は次のとおりです。
（120万円−20万円）÷0.05＝2,000万円
直接還元法は簡単に試算できる計算方法なのでお試しください。

売却価格の算出方法②DCF法

売却価格はDCF法でも算出でき、直接還元法では計算に含まれない空室リスクや価値の変動を想定するため、より価値評価の精度が高い計算方法です。
DCF法は、将来受け取ると思われる金額を現在の価値に置き換えて計算します。
理由は、現在のお金の価値と数年後のお金の価値は厳密には異なり、その差分を計算に含めないと正確な売却価格は算出できないからです。
DCF法の計算式は、「年間収益÷（1+割引率）の1乗+年間収益÷（1+割引率）の2乗・・・+年間収益÷（1+割引率）のn乗+物件保有終了時の不動産売却価格÷(1+割引率)のn乗」で計算して売却価格を求めます。
nに保有年数が入り、たとえば保有年数が5年の場合は5乗で計算は終わります。
割引率とは、将来の収益を現在の価値に割り戻すときに使用する割合です。
DCF法は複雑な計算式であり、一般の方が算出するには難易度が高いため、専門家に試算を依頼すると良いでしょう。

売却価格の算出方法③不動産会社による査定

オーナーチェンジ物件の売却価格を調べるときは、不動産会社に査定を依頼するとより正確な数字が出るでしょう。
不動産の売却価格は立地がターゲット層にマッチしているか、築年数や設備など、さまざまな要素を含めて判断したうえで、正確な売却価格を予測することができます。
売却時期や経済状況によっても売れやすいタイミングが変わるので、オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談すると良いでしょう。
査定を依頼したら、根拠となる成約事例を開示してもらうことがおすすめです。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法について

先述したとおり、オーナーチェンジ物件は投資目的の不動産であることから、ターゲットが限定され売れにくいといわれています。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、売却を成功させる方法を把握しておきましょう。

売却を成功させるポイント①空室改善をおこなう

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、不動産経営の利益を維持しておくことが大切です。
オーナーチェンジ物件の買主は、入居者が退去して家賃収入がなくなるリスクを恐れています。
そのためにはできるだけ満室の状態を維持し、家賃収益を確保しましょう。
更新時期は入居者が退去する可能性が高いので、更新料をなしにして引き続き住んでもらえるように工夫することがおすすめです。
更新に合わせて新しい家を探している方もいるかもしれないので、更新時期が迫っている入居者には更新料無料のお知らせを早めにしておきましょう。
入居者が更新を済ませているとわかれば、買主は物件の購入に積極的になるかもしれません。
賃料が周辺相場と比較して高額になっていないかどうかも定期的に確認して、家賃相場に見合った価格を設定しましょう。
空室になっている場合や退去を考えている入居者がいるときは、経営が赤字にならないように、空室改善をすることが成功の秘訣となります。

売却を成功させるポイント②オーナーチェンジ物件のメリットを伝える

オーナーチェンジ物件にはどのようなメリットがあるかを伝え、買主に前向きな気持ちになってもらうことも売却の成功に繋がります。
オーナーチェンジ物件のメリットは、家賃収入がすぐに手に入ることです。
「ご自身で賃貸物件を建てる」「入居者がいない賃貸物件を購入する」という不動産投資の始め方だと、入居者を探すところから始めなくてはなりません。
当然ながら、入居者が見つかるまでは収入が得られないため、経済的に厳しい状態が続くでしょう。
オーナーチェンジ物件であれば入居者を探す時間と労力をかけずに、契約が成立したらすぐに賃料が得られます。
もし、売却する物件の利回りが良い場合は、しっかりとアピールすることで成功しやすくなります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は一般的な物件と異なり買主自体の数が少なく、売却が難航することもあるでしょう。
売れなくて困っている場合は、成功させる方法を検討してみてください。

ガソリンスタンドや工場など有害物質を保有する施設の跡地は、土地の土壌汚染の可能性があるということをご存じでしょうか。
土地に問題があるとそこに建てた住居にさまざまなトラブルをきたすため、土壌汚染が心配な場合は事前に調査することが大切です。
この記事では、売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブルや、土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法、土壌調査をすべきケースについてご紹介します。

売却後に土地の土壌汚染が発覚した場合のトラブルについて

土壌汚染とは、有害な化学物質や排水が土壌に蓄積された状態のことをいい、土地の土壌汚染は不動産の瑕疵として扱われます。
土壌汚染の基準値については、土壌汚染対策法によってガイドラインが策定されています。
土地に問題がないかどうかは、買主にとってその不動産を購入するかどうかの重要な判断材料になることを把握しておきましょう。
土壌汚染がある土地に居住することは、将来健康上の問題が発生するリスクにつながります。
購入後、その土地を活用したいと考えたときに、土壌汚染によって買主や借主がつきにくいことも考えられるでしょう。
そのため、土壌汚染の可能性がある場合は、売主はその事実を買主に告知してから売却の契約をおこなわなければなりません。
土壌汚染の可能性があることを隠して売却すると、売却後に土壌汚染が発覚した場合、トラブルに発展することがあります。
以下の2つのトラブルが生じる可能性について認識しておきましょう。

トラブル①売買契約の解除

買主が土壌汚染について知らずに売買契約を結んだ場合、売買契約の解除に至るケースがあります。
「土壌汚染のことを知っていたらその土地を購入しなかった」と考える買主もいるでしょう。
そのため土壌汚染を知った段階で、売買契約の解除を求められることがあります。
土壌汚染は瑕疵にあたるので契約不適合責任に該当し、売主はしかるべき責任を果たさなければなりません。
さらに、売主が土壌汚染について認識していながら買主に隠して売買契約を締結した場合は、行為が悪質ということで詐欺罪に問われる可能性があるので気を付けましょう。
契約締結後に買主とトラブルになることは、話し合いや手続きに時間を割かれるため、多大なストレスになるでしょう。

トラブル②損害賠償の請求

土地の売却後に土壌汚染が発覚して契約不適合責任が問われた際に、買主から損害賠償を請求されるケースもあります。
土壌汚染が発覚した結果、土壌のなかにある有害物質を除去して土地を正常な状態にするために、特別な除染作業をおこなわなければなりません。
除染作業にかかる高額な費用を請求されることはもちろん、精神的苦痛に対する費用や契約に要した諸費用も賠償金に含んで請求されます。
この損害賠償を支払うことによってトラブルを解決できますが、売却で利益を得た直後に賠償金を支払うことは不本意でしょう。
売却後のトラブルを避けるためにも、土壌汚染に関する告知は漏れなくおこなうことが賢明です。

土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法について

土壌汚染の可能性がある土地を売るときは、トラブルを未然に防ぐためにも売却方法に気を付けることが大切です。
土壌汚染の疑いがあるときは、売却前の事前準備や売却価格に配慮しましょう。
以下に、土壌汚染の可能性がある土地を売却する際に気を付けるポイントをまとめます。

売却前に土壌汚染調査をおこなう

売却するときは土地の土壌に問題がないかを調べるため、土壌汚染調査をおこなうと安心です。
土壌汚染調査とは、土地の内部を調べて基準を超える土壌汚染物質がないかを第三者が確認することです。
土壌汚染調査をして汚染物質がないことがわかれば、買主は安心して売買契約を結べるでしょう。
土壌汚染調査の費用は、簡単なものであれば7万円〜20万円程度、土地の深いところまでしっかり調べるものであれば80万円程度が目安です。
高額な費用がかかるものなので、調査をおこなうかどうかは慎重に判断する必要があるでしょう。
しかし、過去の土地の用途を確認し買主が不安になる要素がある場合は、土壌汚染調査をおこなうことがおすすめです。
買主も、納得して購入するための安心材料になるでしょう。
売却準備に時間と費用がかかりますが、買主を見つけやすい方法といえます。

値引きして売却する

土壌汚染調査をして汚染物質が確認されたときは、汚染物質の除去にかかる費用分、土地を値引きして売却する方法がおすすめです。
汚染物質が確認された場合、売主が汚染除去をおこなってから売却する方法もありますが、そうすると売却するまでに手間と時間を要します。
できるだけ手間と時間をかけずに売却したいと考える売主も多いでしょう。
値引きする方法であれば、買主も納得でき、売主としても負担が少ないやり方です。
土壌汚染がある土地は、売却価格が市場相場の7割程度に下落するというデータがあります。
土壌汚染という瑕疵によって売却価格が下がることを想定して、売却活動をおこないましょう。

土壌汚染のある土地を活用できる買主を探す

土壌汚染のある土地は、一般顧客に受け入れられずになかなか買主が見つからない可能性があります。
しかし、土壌汚染のある土地でも立地や土地の広さなど、他が好条件である場合は企業などが買い取ってくれるかもしれません。
賃貸物件や商業施設としての活用は難しくとも、駐車場として活用すれば一定以上の収益を見込める場合もあります。

土地を売却するときに土壌汚染調査を実施すべきケースについて

土地の売却をおこなう予定がある方は、土壌汚染調査を実施すべきケースについて知っておくと安心です。
ご紹介するケースにおいては、時間と費用をかけてでも調査をしておく必要があるでしょう。
特別な事情があるときは、調査せずに土地を売却すると将来トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

土壌汚染の調査が義務であるケース

世の中には土壌汚染についての調査と報告が義務とされている土地があります。
具体的には、「ガソリンスタンドや工場などの有害物質を使用する特定施設を廃止するとき」、「3,000㎡以上の土地の形質変更を届け出たとき」です。
以上の行為をおこなう場合は、土地の所有者が土壌汚染について調査・報告する義務があると法で定められているので覚えておきましょう。
また、それぞれの自治体が策定している環境確保条例に準じて、自治体から土壌汚染調査を命じられたときは対応しなければなりません。
土壌汚染による健康被害の恐れが懸念されるときなどに実施が命じられます。

自主的に土壌汚染の調査をすべきケース

土壌汚染の調査が義務でなくても、自主的に調査をおこなったほうが良いケースがあります。
1つ目は、土壌汚染の可能性が高いことがわかっている場合です。
売却前の土地の用途が田んぼや畑などの農地の場合や、焼却炉を設置していた場所など、土壌汚染が疑わしい場合は調査をおこなっておいたほうが良いでしょう。
あとから土壌汚染が確認されると、土壌汚染の可能性を認識していたのに隠蔽したと判断される恐れがあります。
2つ目は、買主から調査を依頼された場合です。
ハウスメーカーやマンションメーカーに土地を売却するとき、土壌汚染調査の報告を求められることは珍しくありません。
大規模な建築計画は着工から販売まで綿密なスケジュールのもと各工程が進むので、建築途中で土壌汚染が見つかると多大な損失につながってしまうからです。
買主から調査を求められたときは、相手の意向にしたがって土壌汚染調査をおこなうと良いでしょう。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

土地の売却をおこなうときは、土壌に問題がないか責任を持って答えられるようにしておきましょう。
売却後に土壌汚染が発覚すると、売買契約の解除や損害賠償の請求などのトラブルが発生します。
土壌汚染の可能性が心配な場合は、売却前に調査をおこなっておくと安心です。

家や土地などの購入は多くの方にとって、人生に1度きりの大きな買い物です。
失敗やトラブルを防ぐために、売主は不動産の欠陥や傷などの瑕疵を買主に伝えなければなりません。
契約前に不動産の状態を適切に伝えることを告知義務と呼び、告知義務違反をするとペナルティが課せられます。
事故物件の売却を検討している方は、告知義務や告知義務違反について正しい知識を得ておきましょう。

事故物件の売却における告知義務違反！告知義務とは

まずは不動産売却における告知義務とはどのようなものなのかを解説します。
告知義務は売主が知っておくべき大切な内容なので、不動産売却に関わる方は知識として押さえておきましょう。

不動産に瑕疵があるときは買主に伝えなければならない

不動産を購入するとき、買主は当然ながら不動産の現状を知ったうえで購入を検討します。
そのため、不動産に瑕疵があるときは、売主は買主にその旨を伝えなければなりません。
不動産の瑕疵とは、4種類に分類されるので理解しておきましょう。

物理的瑕疵
物理的瑕疵とは不動産に物理的な傷や欠陥があることであり、雨漏りやシロアリ被害、建材の割れや損傷などが含まれます。

環境的瑕疵
環境的瑕疵とは不動産の周辺環境に問題があることであり、近所に騒音や振動、異臭の原因になる施設などが存在することが該当します。
たとえば、近隣にごみ焼却場や下水処理場があることや、新幹線の通る線路があるケースなどが含まれます。

心理的瑕疵
心理的瑕疵とは不動産に心理的抵抗を感じる要素があることで、過去に自殺や事件、事故が発生した物件をいいます。
一般的に、過去に忌まわしい出来事があった不動産を事故物件と呼びます。
心理的瑕疵には周囲環境の影響も含まれ、不動産の近くに暴力団事務所やお墓などがあることも該当すると覚えておきましょう。

法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、不動産が現行の建築基準法や都市計画法を満たしていないことです。
今建っている建物を壊すと新しく建物が建築できない再建築不可物件などが該当します。
瑕疵がある不動産を売却するときは、瑕疵について買主に説明し、契約書に記載しなければなりません。
心理的瑕疵は、実害はなくてもトラブルになりやすいので、事故物件を売却する方は注意が必要です。
住むことに問題はないということで気にしない方もいますが、多くの買主にとって購入するかどうかの重要な判断基準になります。
事故物件には、告知義務があることを忘れないようにしましょう。

心理的瑕疵の告知義務の基準は国土交通省のガイドラインで定められている

これまで事故物件の告知義務について、告知するべき事象や期間について取り決めはなく、告知義務違反がおきた場合、裁判沙汰になるケースもありました。
そのため、2021年の5月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」を発表しています。
正式なガイドラインによって定められている告知すべき期間について確認しましょう。

●賃貸借契約：3年間
●売買契約：無制限

売買契約の場合は経済的負担が大きく、不本意な住宅購入は買主の暮らしを揺るがす事象だと考えられるため、期間は無制限とされています。
そのため事故や事件が発生した場合、たとえ建物を解体して更地や新しい建物になったとしても、事故物件として告知しなければなりません。

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事故物件の売却における告知義務違反のリスク

事故物件を売却するときに、心理的瑕疵を隠して取引をおこなうことは告知義務違反に該当します。
告知義務違反をすると大きなリスクが生じるため、気を付けましょう。
具体的に、どのようなリスクがあるかを解説します。

告知義務違反のリスク①契約不適合責任を負う

契約不適合責任とは、契約した内容と不動産が適合していないときに売主に責任が追求される制度です。
もし買主に事故物件という事実を伝えずに契約に至った場合、売主は契約不適合責任に問われるリスクがあるので注意しましょう。
本来、住居は住人が心地よく暮らす場であると考えられています。
そのため心理的瑕疵があることは、暮らしの快適性に大きな悪影響を及ぼし、「知っていたら購入しなかった」と買主から責任を追求される可能性があります。
事故物件の噂は近隣に広まりやすいので、買主が新居に引っ越してから周りの住民から情報を得ることは十分に考えられるということを把握しておきましょう。

告知義務違反のリスク②損害賠償を請求される

告知義務違反をすると、不動産契約が解除になる可能性があります。
さらに、契約のために生じた費用についても売主の負担になることも珍しくありません。
契約のために生じた費用とは、契約書作成時の印紙代や登記費用などです。
また、1度取引した契約が心理的瑕疵によって解除されるということは、買主にとって大きなストレスであることが想像できるでしょう。
そのため、場合によっては精神的苦痛に対する慰謝料を請求される可能性も否めません。
金銭的な負担、解決に時間を割かれること、訴えられる心理的苦痛など、リスクは大きいといえるでしょう。

告知義務違反のリスク③転居費用を請求される

告知義務違反により契約が白紙に戻った場合、買主が転居する際にかかる転居費用を売主が負担しなければならない可能性があります。
転居費用には、仲介手数料など転居に付随する費用も含まれる場合があり、まとまった金額が必要になるでしょう。
告知義務違反によって発生するリスクは大きいことを把握しておくことが大切です。

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事故物件に関する告知義務違反！売却方法とそのポイント

所有している物件が残念ながら事故物件になってしまった場合でも、売却する方法はあります。
具体的な売却方法やポイントについてみていきましょう。

売却方法①特殊清掃をおこなう

事故物件を売却するときは、できるだけ心理的瑕疵の印象を薄めることが大切です。
室内で人が亡くなったときに発見が遅れると、異臭が残ったり、床や畳に染みが残ったりすることがあります。
事故や事件で生じた汚れは専門業者による特殊清掃を依頼しましょう。

特殊清掃とは、通常の清掃ではきれいにすることが難しい血液や体液などの汚れも除去する専門のクリーニングです。
とくにクロスやカーペットなどのファブリック製品には、においが染み付きやすいため、専門業者に清掃を依頼すると良いでしょう。
特殊清掃によって心理的瑕疵のイメージが薄まると、買主が見つかりやすくなります。
費用はかかりますが、事件が起こったそのままの状態で売却するよりも、まずは特殊清掃によって物件を原状回復させましょう。

売却方法②値引きする

事故物件であっても妥当な値引きによってコストバリューを感じられれば、購入しようと考える買主もいるでしょう。
どのくらい値引きするかは心理的瑕疵の内容に左右されます。
高齢者が老衰によって死亡したあと、しばらく放置された事故物件と、全国に大々的に報道された凶悪な殺人事件がおこった事故物件では、買主の心理的な抵抗感は異なります。
値引きするときの注意点として、売却開始時点で大幅に値引きするのは避けたほうが良いでしょう。
一度公開した売却価格を上げることはネガティブな印象に繋がるため、交渉時にさらに値引きすることを前提とした金額を設定しましょう。

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まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

事故物件を売却する際は、告知義務違反というペナルティがあることを認識しておきましょう。
告知義務違反は、契約解除や損害賠償などのリスクがあり、過去には売主と買主のトラブルが数多く発生しています。

所有している不動産が事故物件の場合、そのまま売却すると事故による悪い印象が強く、なかなか買主が見つからない可能性があります。
そのような場合は、解体してから売却する方法を検討してみましょう。
解体は費用がかかると思われるかもしれませんが、さまざまなメリットがあることをご存じでしょうか。
この記事では、事故物件を解体するメリットとデメリット、具体的な解体費用の内訳について解説します。

事故物件を解体するメリットについて

事故物件とは過去に忌まわしい事故や事件が発生した物件のことであり、物理的に不具合がなくても、心理的な影響によって買主がつきにくいです。
所有者としても、そのままの状態で持っていることに抵抗を感じる方は多いのではないでしょうか。
事故物件を売りたい方は、できるだけ早く・高く売却する方法として解体することをご検討ください。
ただし注意点として、事故物件であることを買主に告知する義務はなくならないことを把握しておく必要があります。
事故物件を解体して、新たな土地として見た目は様変わりしたとしても、かつて同じ場所で事故や事件が起こったことは事実としてなくなりません。
告知義務は何年か経ったらなくなるということがないので、自殺や殺人など起きた事故・事件について買主への告知は怠らないようにしましょう。
それでは事故物件を解体するメリットを3つのポイントに分けて解説します。

メリット①売却しやすくなる

事故物件の建物が当時と同じ状態で残っていると、買主としては生々しく、不快感や嫌悪感を強く抱いてしまいます。
事故現場がそのまま残っている物件の購入を躊躇する買主は多いです。
過去の事件がテレビなどで大きく報道された場合は、とくに印象が強く残っているでしょう。
建物を解体することで、買主の心理的瑕疵の軽減ができ、売却しやすくなります。
かつての面影がなくなることで、事故物件でも気にならないという買主も一定数いるでしょう。
解体することで事故物件をそのまま売るよりも、売却しやすくなることはメリットです。

メリット②土地の用途を変えられる

建っている建物があると、活用方法が絞られてしまいますが、建物を解体することで土地をさまざまな用途に運用する可能性が生まれます。
たとえば、コインパーキングや賃貸物件として活用する方法です。
立地が駅近や都心部であれば、需要が期待できるでしょう。
駐車場や貸し倉庫など、居住以外の用途であれば心理的抵抗を感じにくいメリットもあります。
一般的な居住目的の住宅として売却するよりも、早く買主や借主が見つかることが期待できるでしょう。

メリット③悪いイメージを変えられる

事故物件の解体は、イメージを一新するメリットがあります。
事故物件の噂は周囲の住民に広がりやすいですが、建物を解体して更地にすることで事故物件の印象を風化させやすいでしょう。
過去の事故や事件を連想させない新たな建物に建て替えたり、整地して土地のイメージを変えることで、記憶や印象が月日とともに薄れていくメリットがあります。

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事故物件を解体するデメリットについて

事故物件を解体するメリットについて解説しましたが、メリットと同時にデメリットについても正しく把握しておくことが大切です。
事故物件を解体するデメリットについて、3つご紹介します。

デメリット①固定資産税が上がる

建物が建っていると、固定資産税の軽減措置が適用されます。
200㎡までは6分の1、200㎡を超える部分については3分の1まで、固定資産税の軽減措置が受けられます。
しかし建物を解体することで、これまで受けられていた軽減措置が適用されなくなるため、税金が高くなることをデメリットとして把握しておきましょう。
土地をすぐに売却する予定で、長く所有しないという方にとっては、大きな負担はないかもしれません。
しかし、「思った以上に売却に時間がかかる」「売却するタイミングが予定より遅くなる」など、所有期間が長くなると固定資産税の負担は大きくなるので注意が必要です。

デメリット②解体しても売却価格は下がる可能性が高い

解体して更地にしたり、新たな物件に建て替えたりしたとしても、事故物件であるということで、売却価格が相場より下がる可能性があるでしょう。
心理的瑕疵がある物件は、一般的な相場より3〜5割ほど価格が下がるといわれています。
瑕疵の内容によって価格の下がり方は異なり、自殺は3割程度、他殺や事件性が高い人の死は5割程度の下落が目安です。
ただし、そのほかの条件が優れている物件であれば相場と変わらない価格で売却できる可能性があります。
商業施設が充実していることや駅近で利便性が高いことなど、不動産のメリットをアピールして売却活動をおこなうことが大切です。

デメリット③解体費用がかかる

売却前に解体することで、当然ながら解体費用をご自身の資産でまかなわなければならないデメリットが生じます。
どのような建物かによって解体費用はさまざまですが、安く済んだとしても数百万円はかかるでしょう。
建物の規模や立地状況によっては、数千万円かかることも珍しくありません。
解体後に売却を予定しているにしても、一時的に高額な支出が発生するため、解体するかどうかの決断は慎重におこないましょう。

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事故物件の解体費用について

今後の売却計画を考えるにあたり、解体費用がどれくらいかかるのかを知っておくことは重要です。
解体費用の内訳や費用の目安をご紹介します。

解体費用の相場

解体の費用は、建物の構造や面積によって大きく左右されます。
そのほかにも重機が入れる立地であるかどうかなど、周囲の状況も影響します。
1坪あたりの解体費用を構造別にみていきましょう。

●木造：2〜4万円/坪
●鉄骨造：3〜4万円/坪
●鉄筋コンクリート造：4〜6万円/坪

建物が強靭になるほど解体費用が上がります。

撤去費用

解体するときには、建物の解体以外にも付帯工事と呼ばれる建材を撤去する費用が発生します。
建物の周りには、ブロック塀や、倉庫、門、扉などが設置されている場合があるでしょう。
植木や庭石なども同様です。
建物を解体するときには、建物に付随するものも撤去・処分しなければならず、解体業者に依頼すると費用がかかります。
それぞれの撤去費用の目安をみていきましょう。

●ブロック塀：1㎡あたり約1万円
●植木：約1〜5万円
●門や扉：約2万円
●倉庫や物置：約2〜3万円

以上のように1つ1つの金額は少額でも、坪数が大きい場合や、多くのものを撤去するときはまとまった金額が必要です。
解体費用とは別に、撤去費用がかかることも資金計画に組み込んでおきましょう。
また、ブロック塀などは、そのまま残しておいて建て替えたあとに活用できる場合があります。
跡地をどのように活用するかをイメージして、解体業者と打ち合わせをおこないましょう。

廃材処分費用

建物を解体すると多くの廃材が出ますが、それらを処分するときには費用が発生します。
廃材の品目によって費用が異なるので、それぞれ1㎡あたりの廃材処分費用をみていきましょう。

●木くず 約5千円
●石膏ボード：約1万円
●タイルやカーペット：約3万円
●レンガ：約3万円

廃材は産業廃棄物と扱われるため、正式な方法で処分する必要があります。
廃材によってはリサイクルが可能なものもあり、単に廃棄するよりは費用が安くなるので積極的に近くのリサイクル業者の情報を収集すると良いでしょう。

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まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

事故物件を売却する際に、解体してから売却するメリットとデメリットについて解説しました。
解体するためには高額な費用がかかりますが、そのままにして売れるまで時間がかかったり、価格が下がることを考えると、結果的にプラスになる可能性があります。

一般的に土地は道路に面していますが、所有している敷地と道路との間に水路がある土地も存在します。
水路に面していると、家を建築するときに許可をとる必要があることや、地盤が弱いといった普通の土地とは異なる点に配慮が必要になるなどの注意点があります。
今回は、水路に面している土地を売却する方法や注意点、水路に面している場合のデメリットについて解説します。

水路に面している土地の売却①デメリットについて

水路に面している土地は売れにくいと聞いたことがあるかもしれませんが、主にどのようなデメリットがあるかを把握しておきましょう。
デメリットを補うことができれば、高額売却に繋げることも可能です。

デメリット①建築不可の恐れ

まず、水路に面している土地は現行の建築基準法の接道義務を満たしていない可能性がある点がデメリットです。
接道義務とは、人や車の通行や、火災などのときに避難経路を確保するために義務付けられている制度です。
家を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならず、水路に面している土地は建築基準法の接道義務を満たしていない場合があるので注意しましょう。
接道義務の基準を満たしていないと、建物を建てることが許可されません。
現在、接道義務を満たしていない土地に建っている建物を新しく建て直す場合に、接道義務を満たすために土地の一部をみなし道路とする必要があります。
これをセットバックと呼び、土地活用の自由度が下がるデメリットがあります。
「土地に家が建てられない」「自由に建て替えができない」という点は、買主にとってデメリットとなり、売主にとってもスムーズに売却が進まない要因になるでしょう。

デメリット②軟弱地盤の可能性

一般的に川や海、池に近い土地は水分を多く含んでいます。
水路に面している土地も例外ではありません。
道路に囲まれている土地よりも水分が多く、軟弱地盤である可能性が高いので注意が必要です。
建物を支えるには一定の地盤の強さが求められるため、軟弱地盤であった場合は家を建てる際に補強工事が必要でしょう。
建物を建てる前に土地の補強工事をしなければならないことは、買主にとって大きな負担になるため、地盤が弱いことはデメリットといえます。
工事費用を考慮し値下げを要求されるかもしれないということを想定しておくと良いでしょう。

デメリット③浸水被害のリスクが高い

水路は大雨や台風によって水かさが増えるため、水路に面している土地は浸水の被害を受けるリスクが高くなります。
悪天候によって水路が増水した際、土地に水が流れ込み自宅が浸水することが考えられるでしょう。
近年、大型台風の発生が増えているので、台風やゲリラ豪雨の時期は浸水被害の対策が必要です。
浸水被害を不安視して水辺に近い土地を避ける方もいるので、水路に面している土地は売却が難しいといわれています。

水路に面している土地の売却②売却方法について

水路に面している土地はデメリットがあり避けられやすいといわれているため、状況に合わせて適切な売却方法を選択することが重要です。
水路に面している土地を売却する場合、まず居住用の土地として売却するか、居住用以外の土地として売却するかを判断すると、それ以降の流れがスムーズになるでしょう。
土地が建築基準法の基準を満たしている場合は、一般的な土地と同様の流れで売却できます。
しかし、建築基準法を満たしていない土地を居住用の土地として売却する場合には、事前準備が必要になります。
売却のスケジュールや資金計画と照らし合わせて、どのような方法で売却するかを選択することが大切です。
ここでは、水路に面している土地の売却方法について具体的にご説明します。

売却方法①占用許可を得てから売却する

建築基準法の接道義務を満たしていないという問題は、水路の占用許可を取得することで解決できます。
水路の占有許可を取得したのち、水路上に幅2m以上の橋を架ければ接道義務を満たすことができるため、建築基準法を満たす土地として売却できます。
一般的な土地として売却したい場合は、こちらの方法がおすすめです。
橋を架けるときは構造や幅など自治体で制限を設けている場合があるので、自治体に事前に確認しておくと安心です。
ただし、橋を架けるにはそれなりの費用がかかります。
せっかく橋を設置したのに条件を満たせなかったということがないように、入念な準備をおこないましょう。
また年間の占用料を徴収している自治体もあるので、維持管理費の確認も忘れないようにしましょう。

売却方法②建物を建築しない土地として売却する

建築基準法を満たしていない土地の場合、建物を建築しない土地として売却する方法もあります。
そのままの状態で売却する方法なので、橋を架けるなどの事前準備が不要で費用もかかりません。
駐車場としての利用や物置小屋を設置するための土地として提案することも有効でしょう。
また、水路があるならば田畑が残っている可能性もあります。
その場合、水路は田畑や農地へ水を引く用途に利用できるため、居住用ではなく田畑として売却するのも良いでしょう。
ただし、一般的に土地を探している方は家を建てたいとお考えの方が多いです。
買主が農家や土地活用を考えている方に限定されるため、なかなか購入者が見つからないということを想定しておく必要があります。

水路に面している土地の売却③注意点について

最後に、水路に面している土地を売却するときの注意点について解説します。
契約後にトラブルを招かないように、売却前に注意点を知っておくと安心です。

注意点①占用許可が買主に継承されるか確認する

水路の占用許可を取得している土地の場合は、占用許可を買主が継承する必要があります。
買主に占用許可の概要を伝え、占用料の支払いや手続きについて納得してもらいましょう。
占用権を継承できないと水路の占用が違反行為になってしまうので、自治体から忠告を受ける可能性があります。
占用許可をとっている土地を扱うときは、買主に引き継がなければならないことを注意点として理解しておきましょう。

注意点②告知義務を果たす

不動産の売買取引を交わすときは、売主は買主に対して告知義務を果たす責任があります。
告知義務とは、購入の意思決定に関わる重要な土地の欠点について、売主から買主に隠すことなく伝えなければならない義務のことです。
水路に面している土地に以下のような特徴がある場合は、買主に告知しておく必要があります。

●建築、再建築不可
●道路からのセットバック
●軟弱地盤
●過去の浸水被害

告知を怠ると、買主は土地に特別な制限や水害のリスクはないと判断するでしょう。
契約後、土地に告知義務が必要な要素があることが明るみになった場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。
後から判明すると、損害賠償の請求や契約解除を求められる可能性があるので、契約前にしっかりと伝えておく必要があります。

注意点③売却価格が相場より下がる可能性がある

水路に面している土地は、市場相場より売却価格が下がる可能性があることも注意点に挙げられます。
建築基準法に満たない、地盤が弱いなどの特徴がある場合は買主を探すことが困難になると考えられます。
土地のデメリットを買主に受け入れてもらうためには、市場相場より値を下げて売却することも想定しておきましょう。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

水路に面している土地は地盤や建築制限に問題があるケースが多く、売却に時間がかかることや価格が下がることが珍しくありません。
売却する際には、告知義務などの注意点に留意して、後からトラブルになることを防ぎましょう。

地震が発生した際に液状化現象が起こり、住宅に被害を与えることがあります。
全国どこでも地震は発生する可能性があるので、液状化はどなたにとっても他人事ではないでしょう。
とくに液状化した土地を所有している方は、この先売却できるかどうか不安になるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、液状化現象とはどのようなものなのか、そして液状化した土地を売却する際の注意点、売却方法について解説します。

液状化した土地の売却①液状化とは

多くの方は液状化という言葉を耳にしたことがあると思いますが、その仕組みや具体的な現象までご存じの方は少ないのではないでしょうか。
液状化のリスクや、液状化とはどのような現象を意味するのかをご説明します。

液状化とはどのような現象？

液状化とは、地震が原因で地盤が液体のように緩くなってしまう現象です。
大きな地震が発生した後に、各地で液状化現象が発生している模様を報道でご覧になった方も多いでしょう。
なぜ地震が起きると地盤が緩くなるのでしょうか。
土地は、砂や地下水、空気で構成されていて、通常はそれぞれが密着して均衡を保っています。
しかし地震が起こると構成要素の均衡が崩れてそれぞれが分離し、地下水が上昇します。
そうなると密着していた砂の粒が分離して水に浮き、液状化と言われる状態になります。
液状化が起こるリスクの度合いは土地によってさまざまで、地下水位が高く、弱く細かい砂が多い地盤は発生リスクが高いです。
具体的には、「海や川の近く」「埋め立て地」「かつて沼や池があった場所」などが該当します。
ただし、これらの土地がすべて液状化するわけではなく、条件が揃っていなければ発生リスクは少なくなります。
たとえば、埋め立て地で地下水位が高かったとしても、細かい砂ではなく粘土質の地層であればリスクは少ないです。
すべての土地が液状化するわけではないということを把握しておきましょう。
各自治体で液状化の危険度をあらわすハザードマップを公開しているので、参考にしてみてください。
また、土地の地盤調査によってもどのくらい液状化リスクがあるかがわかります。
もし液状化リスクが高い場合は、事前に地盤改良の工事をしておくと、土地や建物の被害を最小限に抑えられるでしょう。

液状化の被害について

液状化が起こったときの被害は、主に地盤沈下と建物の倒壊や破損です。
とくに地盤沈下は土地や建物に深刻な被害をもたらす可能性があるので、被害状況を確認し適切に修繕することが大切です。
建物の倒壊や破損も被害状況によって、建て替えや大掛かりな修繕が必要です。
液状化すると建物が均衡の状態を保つことが難しく、一見なにも被害を受けていないようでもわずかに傾いていることがあります。
傾いている家に居住していると、頭痛やめまいなどの健康被害を引き起こすことがあるので注意が必要です。
土地が液状化した場合は専門家に確認を依頼し、安心して住み続けられるようにメンテナンスしましょう。
また液状化すると表面に水がたまり、水よりも重いものは下に沈み、水よりも軽いものは浮き上がります。
マンホールやがれきなどが浮遊するため、周囲を歩くときに怪我をする危険性があります。

液状化した土地の売却②注意点について

液状化リスクが高い土地を売却するときや、これまでに液状化したことがある土地を売却するときは、どのような注意点に気を付ける必要があるのでしょうか。
液状化リスクが高い土地や液状化したことがある土地を売却する際の注意点について解説します。

注意点①契約不適合責任の恐れ

液状化リスクが高いことがわかっている場合は、買主に伝えてから売買契約に進むことが大切です。
買主にとって、液状化リスクがあることはマイナス要素であり、購入するうえで重要な判断材料になるからです。
買主に液状化のリスクを知らせずに契約すると、契約不適合責任が生じる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約を締結する不動産の品質が契約内容に適合しないときに売主が買主にたいして負う責任のことです。
今まで誰も経験したこともないような大きな地震によって液状化の被害を受けた場合は、売主に非はなく不可抗力だったといえるでしょう。
しかし、僅かな揺れによって液状化現象が起こったときは土地自体が液状化リスクが高かったと判断され、売主の責任が問われます。
ただし、買主が液状化のリスクを把握したうえで成り立った取引であれば、契約不適合責任は生じません。

注意点②瑕疵付きの土地と扱われる可能性がある

過去に液状化したことがある土地は、瑕疵がある不動産として扱われ、買主が見つかりにくい可能性があることを注意点として押さえておきましょう。
瑕疵とは、建物に欠陥があり品質や性能が損なわれていることを意味します。
瑕疵付きの土地は一般的な不動産より売却価格が下がりやすいうえ、売却期間が長引くことが想定されます。
売却を急ぐ場合は、不動産会社への買取も売却方法のひとつとして検討すると良いでしょう。

注意点③液状化を伏せて売却するとトラブルになる可能性がある

液状化したことを隠して売却すると、あとから契約不適合責任を問われて契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。
裁判に至るケースもあり、事前に告知を怠ることは大きなリスクを負うことにつながります。
液状化を告知することで、機会損失や売却価格の下落を不安視する方もいらっしゃるかもしれませんが、隠して売却すると結果的に大きな損につながりかねないため注意してください。
買主が液状化によって被害を受けた場合の信用問題や、賠償金の支払いなどを想定しておきましょう。

液状化した土地の売却③売却方法について

最後に、液状化した土地や、液状化のリスクがある土地を売却する方法について解説します。
また、液状化した土地に建つ家に関しても、そのまま売却するとトラブルになる可能性があるので売却方法を把握しておきましょう。

売却方法①液状化について告知して通常どおり売却をおこなう

土地や建物に被害がない場合は、買主に液状化について告知することを前提として、通常どおりの売却をおこなうことが可能です。
液状化のリスクが高い場合は地震の際に被害が想定されること、すでに液状化したことがある土地であればその事実を伝えることが大切です。
隠して売却することは告知義務違反として、損害賠償を受ける可能性があるので注意しましょう。

売却方法②値下げを想定して売り出し価格を設定する

液状化は買主にとってマイナス要素であり、土地の短所として受け入れてもらうために、値下げを想定したうえで売却する方法です。
ポイントは、売り始めから売却価格を下げないという点です。
始めから下げて売り出し価格を設定すると、さらに値下げを要求されて、結果として損につながる可能性があります。
ここまでは値下げできるという価格のラインを決めておいて、売り出し価格を設定しましょう。

売却方法③地盤を改良して売却する

液状化の被害によって建物が建てられない状況になってしまった場合は、地盤改良することで市場相場に近い価格で売却することができるでしょう。
地盤調査や工事に初期費用はかかりますが、そのままでは売れなかった土地が、地盤改良により売却することができれば、賢い方法といえるのではないでしょうか。
地盤改良にかかる費用相場は、およそ100〜1,000万円の範囲で、工期は最短で1週間、長くて5週間ほどが目安です。
改良工法は複数の種類があり、費用や工期はその土地に適した工法の種類によって異なります。
どの工法を選ぶかは土地の形状や大きさに左右されます。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

土地の売却をお考えの方は、液状化とはなにか、リスクはどのくらいあるかを把握しておきましょう。
買主への告知を怠るとトラブルになることも考えられるため、液状化した土地や液状化のリスクがある土地を売却する際は、注意点に留意して売却を進める必要があります。

いわくつきの土地の売却は、一般的な土地と比較して注意点が多くなるため、慎重に進めることが大切です。
注意点をご存じないまま売却を進めてしまうと、後からトラブルになるリスクがあるので気を付けましょう。
また、いわくつきの土地はマイナス要素があるため価格が下がりやすいといわれています。
そこでこの記事では、売却する際の注意点や売却の方法、価格への影響について解説します。

いわくつきの土地を売却するときの価格相場について

土地を売却するときに気になるのは、いくらで売れるのかという点です。
いわくつきの土地は買主にとって好ましくない条件であり、一般的に価格相場は下がるといわれています。
具体的に価格がどの程度下がるのか、売却への影響について解説します。

いわくつきの土地の概要

まず、いわくつきの土地とは、どのような状況を指すのかを把握しておきましょう。
いわくつきの土地とは、過去に忌避感を抱く事件や事故が起こった土地のことを指し、「事故物件」「心理的瑕疵物件」「訳あり不動産」などと呼ばれています。
忌避感を抱く事件や事故とは、殺人事件や自殺などが含まれます。
孤独死や事故死も例外ではありませんが、人が亡くなってすぐに発見され適切な処理がされたか、長期間放置されたかなどにより、内容の重みは異なります。
たとえば、1人暮らしの高齢者の方が老衰で亡くなった場合、すぐに発見されたなら事故物件にならない可能性があるため、売却への影響は少ないでしょう。
しかし数週間、数か月と誰にも気づかれずに放置された場合はどうでしょうか。
放置されていた場合は、物件に汚れやにおいが残るなどで事故物件になるため、印象が悪くなり売れるまで時間がかかる可能性があります。
また、入居者が自殺した場合、その土地で首吊りをしたのか、他の土地に飛び降りて亡くなったかでは印象が異なります。
このように、いわくつきといっても内容はさまざまで、過去に発生した事象によって受け取り方が変わるということを把握しておきましょう。

いわくつきの土地の価格相場

いわくつきの土地を売却するときに、土地の価格は相場の2〜5割ほどになるといわれています。
ただし、いわくつきの内容によってはほとんど価格に影響しない場合があるので、ご自身の土地の状況をよく把握しておくことが大切です。
もし物件付きの土地を売却する際に、過去に起こった事件や事故によってできたしみや傷を発見した場合は、すみやかに清掃や修理をおこないましょう。
当時の様子が跡形もない状態であれば、気にしないという買主も一定数いらっしゃいます。
根気良く買主を探す必要はありますが、いわくつきの内容は人によって反応がさまざまなので、諦めずに売却活動をおこないましょう。
また、立地が都心で不動産需要が見込める土地であれば、いわくつきの土地でも価格に影響なく売却できる可能性があります。
一方で地方や郊外の物件は、その土地がいわくつきであることが周辺住民に知られていて売れにくいということがあります。
地域によっても価格への影響は異なるということを把握しておきましょう。

いわくつきといわれる理由が真実か噂かを確かめる

心理的瑕疵とされている内容が実際に起こったことなのかどうかを売却前にしっかり確認しておくことは大切です。
調べてみると、信憑性がない心霊現象や、根も葉もない噂だったという可能性もあります。
過去に起こったといわれる事件や事故を調査して、噂だけであれば価格を下げずに売却できるでしょう。
いわくつきといわれる根拠があるかどうか、今一度振り返って確認することをおすすめします。

いわくつきの土地の売却方法について

いわくつきの土地の売却をおこなっていて「なかなか買主が見つからない」「できるだけ短期間で売却したい」とお悩みの方に向けて、売却方法を解説します。
土地の売却は戦略を立てることが大切です。
いわくつきの土地の印象をすこしでも良くするためにできる対策を講じましょう。

売却方法①駐車場などで貸し出して瑕疵のイメージをなくす

土地を売却するときに、前の使用者がその土地で亡くなっていたり、事故や事件に巻き込まれていたりすると購入者からの印象が悪くなります。

しかし、一度駐車場や倉庫などで土地を利用した後だと、心理的瑕疵のイメージが薄まる可能性があります。
土地を使う側にとって、土地を買うか、借りるかでは、決断の重みが異なるので、駐車場の貸し出しであれば借主は現れやすいといえます。
そのような理由から、一度駐車場などで貸し出しをおこなってから売却を進める方法は効果的です。
早く売却したい方にとって、この方法は売却の時期が先延ばしになるため、遠回りだと思われるかもしれません。
しかし、すぐに売却を始めたとしても売却活動期間が長引く可能性があるので、結果的に早期売却に繋がるとも考えられます。
売却前に土地を貸し出して、それから売却するという方法を選択肢の1つとしてご検討ください。

売却方法②メリットをアピールして通常どおりの売却をおこなう

いわくつきの土地を売却する方法として、デメリット以上にメリットをアピールして売却する方法があります。
利便性が高いことや、商業施設や教育環境が整っていることなど、土地自体に魅力があれば高値で売却できる可能性があります。

土地の条件を整理して、アピールできる特徴を見直してみましょう。
いわくつきという点に注目してしまいがちですが、それ以外にメリットがあれば買主が見つかる可能性は充分にあります。

いわくつきの土地を売却するときの注意点について

最後に、いわくつきの土地を売却するときに気を付けるべき注意点について解説します。
あとからトラブルになることや損をすることを防ぐために、注意点を把握しておくと安心です。

注意点①告知義務を果たす

いわくつきの土地を売却するときに知っておきたい注意点の1つ目は、告知義務についてです。
不動産売買契約を締結する際に、売主は買主が契約を締結するかしないかの判断に重要な影響を及ぼす瑕疵について告知する義務があります。
心理的瑕疵がある土地は、内容によっては知っていたら契約しなかったという場合もあるでしょう。
売主が問題ないと思っていわなかったとしても、買主にとっては我慢できない心理的瑕疵の場合もあります。
大なり小なりいわくつきといわれる要因がある場合には、契約前に買主に隠さず伝えておくことが大切です。
心理的瑕疵があるにも関わらず告知せずに契約締結に至った場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約に適合しないことが認められると、売買契約の解除や損害賠償請求など不利益を被ることもあるでしょう。
国土交通省は、人の死に関して「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を設けています。
このガイドラインは、過去の裁判の事例や一般的に妥当であると考えられる基準に準じてまとめられていますので参考にすると良いでしょう。

注意点②事前に売却価格相場を調査して価格を設定する

2つ目の注意点は、売却する予定の土地周辺の価格相場を調査して、妥当性を確認したうえで価格を設定することです。
マイナス要素があるからといって価格を下げて売却をスタートすることは、損をすることに繋がりかねません。
買主の心理としてはできるだけ低価格で土地を購入したいので、いわくつきということで値下げを要求してくるでしょう。
売却開始時点で周辺の価格相場より値下げしていると、結果的に大幅に売却価格が下がる可能性があります。
適切な価格で売却をスタートすることが大切です。

まとめ

いわくつきの土地の取引をおこなうときは、注意点に気を付けて、損をしないように売却方法を考えましょう。
ただし、高値で売却したいからといっていわくつきということを伏せて売ると、売却後に売主は買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。

売却した後のトラブルを回避するためにも、告知義務についてしっかり把握しておきましょう。

過去に火事のあった土地の売却を考えている方の中には、スムーズに売却できるのかと不安に思っている方もいらっしゃるでしょう。
また、火事による土地のお祓いについては、どうするべきかとお困りの方もいらっしゃるかもしれません。
そこで本記事では、火事にあった土地に対してのお祓いの必要性や売却時の影響のほか、お祓いの費用相場や注意点についても解説します。

火事にあった土地のお祓いはすべき？売却時の影響について

不動産の所有者であれば、火事にあった土地のお祓いをするべきかどうかについて判断することになると思います。
下記では、お祓いをする必要性や、それにともなう売却時の影響について解説します。

心理的な瑕疵が下がる

瑕疵とは、簡単にいうと欠陥という意味のことで、火事があった物件は心理的瑕疵物件となります。
心理的瑕疵物件は、過去に物件内やその周辺において事故や事件などのトラブルが発生した物件です。
火災にあった土地は、お祓いを受けることで買主の心理的な瑕疵が下がり、買主が見つかりやすくなるメリットがあります。
それでもなかには、お祓いの必要性に疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれませんが、建築着工前に地鎮祭がおこなわれるように、不動産には祈祷や厄払いを重視する傾向が強いです。
また、宗教的や心霊的な面から物件の売買取引をためらう方も、厄払いをすることで心理的瑕疵を下げることができ、購入を前向きに検討する方もいらっしゃいます。
上記のようにお祓いをすることで売却時の需要を上げることができるため、しておいて損はないでしょう。

必須ではない

事故物件のお祓いについては、法律上は必須事項ではありません。
火事によってその土地で死者が出たときに、不浄の気が宿っているといわれますが、厄払いをすることでマイナスイメージを払拭できることもあるでしょう。
しかしながら、お祓いをすることは法律とは無関係ですので、事故物件としてそのまま売却することも可能です。

告知について

火事による心理的瑕疵のある物件を売却する際には、買主に対して告知する義務が法律で定められています。
原則として、過去の火災はすべて心理的瑕疵にあたりますが、何年前の火災まで告知しなければならないかは明確に決められていません。
その理由として、心理的瑕疵は買主が事前に火事にあった不動産だと知っていればどのような判断をするか、という主観にゆだねられるからです。
たとえば、更地にして駐車場として運用してきたので負のイメージを払拭できただろうと、売主の一方的な思い込みで告知せずに売却すると、その後にトラブルになる可能性もあります。
そのため、経過年数にこだわらず、火災により人が亡くなっている場合には必ず告知をすることが大切です。

火事のあった土地のお祓いはどこに依頼する？費用相場を解説

火事にあった土地のお祓いの受け方や、依頼方法について知りたいと思う方もいらっしゃることでしょう。
そこで、どこに依頼するのが良いのか、また、費用相場についても解説しますので、売却をスムーズにおこなうためにも参考にしてみてください。

依頼するところ

火事にあった土地のお祓いを依頼したい場合は、主に2つの依頼先があげられます。
1つ目に、不動産の厄払いを多く扱っている神社がおすすめです。
神社の場合は、新築する際の着工前におこなわれる地鎮祭の依頼を受けることも多く、不動産のさまざまな厄払いをとりおこなう神社がいくつもあります。
地鎮祭をおこなう際には、その場所の神様が祀られている神社へお願いするのが通常の流れですが、火事にあった土地ではこのような決まりはありません。
神社へ依頼する場合は、所有する土地の近くにある神社へ直接問い合わせるか、インターネットで探して予約をするのも可能です。
どこの神社に依頼をするか決めきれないときは、不動産会社などに相談してみるのもおすすめします。
2つ目に、先祖代々で葬儀を頼んでいる菩提寺へ依頼するのがおすすめであり、普段からお世話になっているお寺であれば気兼ねなく依頼することができるでしょう。
ただし、お寺によっては不動産の厄除けなどを受けつけていないこともあるため、お世話になっている菩提寺が受けつけていない場合は、別の近くにあるお寺を探してみましょう。

費用の相場について

お祓いにかかる費用の相場は3万円〜10万円程度となっています。
インターネットにてホームページがあるお寺や神社が増えており、お祓いの料金が掲載されている場合もあります。
このように、料金があらかじめ分かっているときは安心ですが、いくら払えば良いのか分からないときもあるでしょう。
よくお寺の住職や神社の神職者から、お気持ちで大丈夫ですといわれますがマナーとして最低でも3万円ほど包むのが一般的です。

規模による違いについて

土地や建物の規模によってかかってくる費用の金額が変わってきます。
たとえば、物件が全焼した場合は土地全体を厄払いすることになるので費用も高額になり、ボヤ程度の小規模な火事であれば費用も少額で済むでしょう。
費用相場に関しては、部屋のみが約3万円、一戸建て全体では約8万円、土地全体やビルなどでは約10万円からとなっています。

火事にあった土地のお祓いの際のマナーや注意点を解説

お祓いをおこなう際には、お供え物を準備して祭壇を作る必要があります。
また、土地の所有者もその場に出席するのが一般的ですので、儀式にあったふさわしい服装をするといったマナーや注意点についても解説します。

お供え物について

祭壇へのお供え物は、お寺や神社側で用意してくれる場合が多く、お米、お酒、野菜、鮮魚、塩などの食べ物をお供え用に準備してもらうことになります。
準備してもらったお供え物の料金を実費で支払うことになりますが、祭壇準備などに詳しくない場合には、お寺や神社側に準備してもらうと安心でしょう。
また、お供え物をご自身で用意したい場合には、供える物の種類や量に気を付けましょう。
お供え物の目安としては、お米は1合、お酒は1升以上、塩は小皿1杯、魚は尾頭つきの鮮魚、乾物は昆布や鰹節、野菜と果物は季節のものを各3種ずつ、水はコップ1杯です。
お供え物をご自身で用意する場合でも、祭壇や水器、半紙などはお寺や神社で準備してくれることも多いため、事前に確認することをおすすめします。

服装について

儀式に適した服装は、男女ともに喪服で参列するのが一般的なマナーです。
喪服にあったアクセサリーやネクタイを着用し、葬儀と同じように故人を弔う心持ちで参列すると良いでしょう。
男性の場合は、黒系統のスーツとネクタイが通常であり、女性の場合も同様に、黒系統のスーツやワンピースでストッキングも合わせるのがマナーといえます。
また、子どもの場合は、通学する制服があれば着用し、無ければ無地の襟付きシャツに落ち着いた色のズボンやスカートを合わせるのが良いでしょう。

写真について

火事にあった土地の売却を検討している方は、お祓いの様子を写真に残すようにしましょう。
その理由として、売却を検討している土地が事故物件である場合、契約の際にお祓いをおこなったかどうか証明書の提示を求められることがあるからです。
そのため、写真を撮影することで証明書を求められた場合、有力な証明となるので忘れずに撮影するようにしましょう。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

火事にあった土地の売却を考えたとき、お祓いをすることで心理的な瑕疵を下げられるため、取引がスムーズにおこなえるメリットがあります。
また、お寺や神社に依頼する際の費用相場や、注意点についても記事を参考にしてお役立ていただけますと幸いです。