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任意売却の売買を「親子間」ですることはできる!?

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任意売却の売買を「親子間」ですることはできる!?

何らかの事情により、住宅ローンが支払えなくなったとき、できれば「愛着のあるマイホームは手放したくない」というケースがあります。
そんなとき、「親子間での任意売却」によって、自宅に住み続けることは可能なのでしょうか?
今回は、どんなケースで検討できる手段なのか、メリットや注意点も解説します。

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任意売却で親子間売買は可能?金融機関のOKをとるポイント

任意売却で親子間売買は可能?金融機関のOKをとるポイント

親子間の「任意売却」とは?

通常、住宅ローンは、返済が難しくなり滞っていくと、やがて「競売」が視野に入ります。
「任意売却」とは、競売に掛けられる前に、金融機関の合意を得て、不動産を売却する方法です。
実は、この任意売却は「親子間売買」をすることが可能です。
たとえを挙げながら、仕組みを解説します。
不動産購入をするほとんどのケースで、住宅ローンは利用されます。
とはいえ、定年退職したら、「年金では返済ができなくなってしまった」というケースなどもあるでしょう。
心情としては、「マイホームを手放さず、住み続けたい」という思いがあっても、住宅ローンを利用した自宅には抵当権がついているため、返済が不可能となれば、手放すことは避けられなくなります。
そこで、競売ではなく、任意売却の制度を選択し、「子」に買主となってもらう方法が、任意売却の親子間売買です。
任意売却でも、「買主」になるのに特別な制限などはないため、親子間売買も可能なのです。
親子間で任意売却をしたときには、買主となった「子」が支払った代金で、債権者である金融機関に返済をします。
そして、「親」は子から賃貸をするか、同居をする形で、今まで住んでいた家に暮らし続けることが可能になります。
親子間での任意売却ではなく、親族間売買や、友人との売買も可能です。
また、相手が親子間売買ではなく、個人投資家などに買ってもらい、賃貸として引き続き暮らすことをリースバックともいいます。

利用には金融機関の2つの許可がいる

親子間売買は可能ですが、「任意売却」であることは変わりません。
したがって、この方法を選択する場合には、住宅ローンの債権者である金融機関の「許可」を得ることが必要になってきます。
そして、このケースでは抵当権が付いたまま親子間売買をして、競売されてはいけませんので、売却をときに抵当権の抹消もしてもらいます。
つまり、「任意売却の金額」と「親子間売買」の2点について、許可を得ることになります。

「許可」を得るためのポイント

許可を取るにはポイントがあるので、おさえておきましょう。
ひとつめが、「市場取引価格による売却」という点です。
たとえば、ローンの残債が1200万円だった場合。
売却代金が1400万円であれば、アンダーローンとなり、全額返済は可能ですから、金融機関も異論はないでしょう。
しかし、ローン残債1200万円に対して、売却代金が1000万円だとオーバーローンになります。
この場合も、適正な市場取引価格であれば、許可がでる可能性はあります。
競売よりも有利に売れるかどうかも重視されるところです。
また、2つめは、「不動産会社による仲介で売買契約を締結」することもポイントです。
3つめは「相場がわかる不動産鑑定書や査定書」を用意することです。
これらは信用性のために必要と考えられるポイントで、第三者を仲介した公正な取引であることが大切です。

「親子間売買」の任意売却で得られるメリット

「親子間売買」の任意売却で得られるメリット

任意売却で、親子間売買するメリットは多数ありますので、代表的なものを見ていきましょう。

マイホームで暮らし続けられる

まず親子間売買で任意売却して挙げられるメリットとしては、愛着のある自宅に暮らし続けることができるという点でしょう。
同じ任意売却でも、他人との売買の場合には、出て行くことが必要です。
しかし、このケースでは、買主となった子、または親と協議して、そのまま暮らし続けられます。
つまり、引っ越しも不要ということです。
その分の費用がいらず、節約できるということもメリットといえそうですね。

有利な条件も話しやすい

任意売却で親子間売買するメリットとして、売主と買主が近しい間柄のために、取引の話も進めやすいという利点があります。
多くの不動産取引が、売主と買主は他人です。
相手が他人であれば、遠慮が先立ち、思うように話を進められない場面もあるでしょう。
しかし、親と子であれば率直に話したり、主張したりすることもしやすく、「スムーズに話しが進む」というメリットがあります。
また、親子間売買なら「条件面も承諾を得やすい」という利点もあります。
任意売却も、買主が他人であれば、買い手側に有利な条件を提示してくるでしょう。
不動産取引としては、当然の流れともいえます。
そこで、売買の当事者は、調整しながら合意をはかりますが、親子間であれば、売り手側の状況をはかり、譲歩することもあります。
そのため、同じ任意売却でも、売り手側にとって有利になり得ることはメリットです。

周囲に知られる心配がない

任意売却をするときは、「経済状況を周囲に知られたくない」と考える方は少なくありません。
しかし、通常の任意売却では、買い手を探すときに外部に知られ、もちろん買主となる相手にも経済状況を知られることとになります。
悪意はなくても、口をすべらせれば、周囲に伝わってしまうこともあるでしょう。
そのような気がかりをもちながら、取引を進めることはストレスにもなりますね。
親子間売買なら、相手は親族ですから、限られた範囲となり、外部へ任意売却を知られるリスクも低くなります。
家族が知られたくないことを、買い手側が話すことも考えにくいため、安心感がありますね。

任意売却で「親子間売買」をする注意点とは?

任意売却で「親子間売買」をする注意点とは?

最後に、利用する際に気をつけた起きたい注意点も確認しましょう。

借入れが難しい

「子」が買主となり、親子間売買をしたとします。
子自身は、安定した収入や資金力をもっていたり、審査に有利と思われる職種であったりしても、住宅ローンの借入れが難しいという注意点があります。
これは、金融機関側からみると「債務を置き換えただけ」という判断にもなり得るからです。
債務を借金として捉え、「子が親の借金を担った状態」とみなして好意的には判断されず、融資を断られるケースもみられます。

子が自宅を買うときのローンが組めない

これは親子間売買で、住宅ローンが組めた場合の注意点です。
その後、子が自分のための自宅を取得しようとしたときに、すでにローンを組んでいるために、自宅のためのローンが組めなくなります。

贈与税が課税されるケース

もし、親子間で、市場の適正価格よりも安く取引したとします。
著しく安価だった場合、注意点となるのが贈与とみなされるケースです。
税務署の判断によっては、売却額と市場価格の差額に対して贈与税が課税される場合があります。

親子間でのトラブル

親族だからこそ、話がしやすく、スムーズな取引にもなりやすいのですが、一方で、主張しやすいために、トラブルに発展してしまう注意点もあります。
親族とはいえ、どちらかが一方的に有利な主張をして、亀裂が入るというような事態は回避したいですね。

まとめ

親子間での任意売却について解説しました。
親族間の取引のため、できるだけ有利な取引にできればという思いもよぎりますね。
しかし、金融機関から許可を得るだけでなく、贈与税の観点からも、適正な市場価格での取引が大切といえるでしょう。

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