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未登記の不動産を売却する方法やデメリットとは?

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未登記の不動産を売却する方法やデメリットとは?

不動産は、法律で登記することが義務づけられています。
しかし昭和以前の不動産は、未登記の建物も多いのです。
たとえば、相続した建物が未登記だった場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
今回は、未登記の不動産にはどのようなデメリットがあるのか、未登記の不動産を売却する方法についても解説していきます。

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不動産の未登記とは?売却に影響する?

不動産の未登記とは?売却に影響する?

未登記の不動産は、登記上の所有者を第3者に主張することが、むずかしくなります。
所有権や抵当権などを示すことができませんので、不動産を担保にすることもできません。
不動産の登記は、不動産登記法47上1項に定められている法律です。
そのため、違反してしまうと10万以下の過料が課せられることもあります。
実際にはそこまでは厳重ではなく、1か月を超えたとしても過料が発生することは、ほぼないでしょう。
しかし、未登記の建物が存在するのは、あいまいなことが理由かもしれません。

不動産が登記されているか調べる方法

不動産を相続した際に、未登記であることが発覚して慌てることも少なくはありません。
相続の予定がある場合は、事前に登記されているかどうか、調べておくことをおすすめします。
法務局や登記所で、不動産の全部事項証明書を請求して取得できなかった場合は未登記と判断して良いでしょう。
なお。全部事項証明書を取得する際は、対象の不動産の所在と地番を確認しておく必要があります。
地番は一般的な住所と異なりますので、法務局で確認しておきましょう。
未登記が多くみられるのは以下の例です。

●古い建物
●増改築がおこなわれた建物
●敷地内に建てた小屋や離れ
●相続した不動産
●現金で購入した不動産


現在は、不動産を購入する際にローンを組むことは当たり前といえます。
ローンを組むためには。所有権や抵当権を明確にする必要がありますので、必然的に登記がおこなわれます。
しかし、現金で住宅を購入することが当たり前だった時代は、登記の費用と手間をはぶくために登記しないケースもありました。
また、増築部分が未登記になっている建物も多くみられます。
また、固定資産税が発生するような、小屋や離れを敷地内に建てた場合も未登記というケースも多いです
所有者が亡くなったことで、相続の際に発覚するケースも少なくはありません。
未登記の建物を相続すると、売却するにも困ってしまいますよね。

未登記の不動産を売却する際のデメリットとは?

未登記の不動産を売却する際のデメリットとは?

それでは、未登記の不動産を売却する際、どのようなデメリットがあるのか、詳しく解説していきます。

融資を受けることができない

住宅を担保にする際、所有権や抵当権を設定してあることが条件となります。未登記の建物を担保にしてローンを組むことができません。
リフォームの際に、建物を担保にしてローンを組むことができないのは大きなデメリットといえるでしょう。
リフォームする際に現金で払えれば良いですが、なかなかむずかしいですよね。

書類が紛失している可能性が大きい

昭和以前の不動産は、登記に必要な書類が紛失している場合が多いです。
しかし、融資を受けたい場合や売却したい場合には、登記の必要があります。
さらに、所有者が亡くなっている場合は、書類を揃えることは困難です。
この手続が面倒で、未登記の不動産が放置されているケースも少なくはありません。

売却がむずかしい

未登記の不動産を購入する際に、ローンを組むことができません。
そのため買い手がつきづらく、売却がむずかしくなるのがデメリットといえます。

登記に余計な費用がかかる

あらためて登記したい場合。書類を揃えるのに時間と費用がかかるのがデメリットです。
そのため、登記の際には「土地家屋調査士」や「司法書士」に依頼することがほとんどですが、10万円前後の費用がかかってしまいます。

未登記の不動産を売却するデメリット

未登記の不動産は、業者に依頼しても仲介してくれる可能性が低いのがデメリットでしょう。
後々になって、別の所有者が現れる可能性もあり、トラブルが発生するおそれがあるのが理由です。
また、建物本体は登記してあっても増築部分が未登記のままですと、建築違反とみなされることがあり、売却する上でデメリットとなるでしょう。

未登記の不動産を売却する方法とは?

未登記の不動産を売却する方法とは?

相続の際に発覚することが多い未登記の不動産ですが、所有しているだけでも固定資産税がかかってしまうため、売却したいと考える方は少なくはありません。
ここからは、未登記の不動産を売却する方法を解説していきます。

表題登記と所有権保存登記をおこなう

未登記のまま売却することは不可能ではありませんが、実際に未登記の不動産を購入しようとする方は、ほとんどいないと思って良いでしょう。
そのため、未登記の不動産を売却する際は、登記をおこなう必要があります。
まずは、不動産の表題登記をおこないましょう。
ここでは、建物に関する表題登記について解説していきます。
建物表題登記に必要な書類には以下のものがあります。

●登録申請書
●建物図面・各階平面図
●建築確認書のコピー(原本証明付き)および原本
●施工業者の引渡証明書もしくは建築確認完了検査済証(印鑑証明、登記事項証明書付き)
●案内地図
●登録申請者の住民票


上記の書類のほか、代理人に申請をおこなってもらう場合は、委任状が必要になります。
各法務局で必要な書類が異なる場合がありますので、申請する前に最寄りの法務局で確認してください。
また、金融機関から融資を受ける場合には、土地や建物に抵当権を設定する必要があります。
抵当権を設定するには、所有権保存登記が必要となります。
所有権保存登記に必要な書類には以下のものがあります。

●住宅用家屋証明書(軽減税率を適用する場合)
●登記申請者の住民票
●所有権保存登記申請書


所有権保存登記は、司法書士に依頼することがほとんどで、登記費用は2~3万円が相場です。
また、固定資産税評価額に、以下の税率で別途登録免許税がかかります。

●所有権保存登記(軽減税率なし):土地0.4%、建物0.4%
●所有権保存登記(軽減税率あり):土地0.4%、建物0.15%


(軽減税率は、建築されてから20年以内、床面積が50㎡以上などの要件がありますが、ここでは割愛します。)
不動産の登記は、土地家屋調査士や司法書士に依頼することがほとんどですが、自分で申請することも可能で、費用を10万円前後節約することが可能です。
しかし、自分で申請する際には、何回も法務局に足を運ぶ必要があり、時間と手間がかかりますので注意が必要です。

未登記のまま売却する方法

未登記物件は登記後に売却するのがスムーズですが、どうしても未登記のまま売却したいというケースもあるでしょう。
未登録の不動産を売却するケースは、親族同士の売却や、個人間の売却に多くみられます。
また、建物を建てたのが相当昔で、建築時の書類が何ひとつ残っていない場合は、時間と費用と労力が必要です。
買主がリスクを背負うことになりますが、買主が承知のうえで購入する分には、売買が成り立ってしまいます。
その際は、後々のトラブルを避けるためにも、しっかりとした契約書を作成しましょう。
役所の課税台帳の名義を買主へ変更すれば、固定資産税の支払い義務者も買主に変更となります。

まとめ

今回は、不動産の未登記とはどのようなことか、未登記不動産を売却する方法などについて解説しました。
未登記の不動産は、将来にそなえて登記申請しておくことをおすすめします。
不動産の売却に関してお悩みの際、まずは当社にご相談ください。

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西山 紘平

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