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不動産の売却にかかる税金の種類は?ふるさと納税で節税できるって本当?

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不動産の売却にかかる税金の種類は?ふるさと納税で節税できるって本当?

相続した不動産を売却したい、もしくは今自分が持っている不動産を売却したいとき、気になるのは税金の問題です。
不動産売却に関して支払うことになる税金はひとつではなく、複数の種類があり、それぞれいつ払うかが違います。
そのような税金の種類と払う時期、また、ふるさと納税をおこなうことで節税できる、というちょっと得する話までこの記事でお伝えします。

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不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金の種類

お持ちの不動産を売るとき、このような税金を支払うことになります。

●譲渡所得税
●印紙税
●登録免許税
●手数料にかかる消費税


これらについて、ひとつずつご説明します。

譲渡所得税

これは、不動産を購入したときよりも高い値段で売却した場合、つまり売却で利益が出た場合にかかる税金です。
買った値段より安く売った場合はこの税金を支払う必要はありません。
「売った値段」というのは売却にかかる仲介手数料などの諸費用を含めて考えられます。
また、建物は減価償却についても計算しなければいけません。
減価償却とは、年数を経るごとにそのものの価値が減っていると考えることです。
減価償却は木造かコンクリート造かなどによって減価償却率が異なります。
たとえば木造の戸建て2,000万円と土地3,000万円、200万円の諸費用をかけて購入し、20年後に4,500万円で売却した場合を例にとります。
建物の減価償却相当額が1,116万円となるので、その分を取得費(土地建物5,000万円+諸費用200万円)から引き、4,084万円です。
譲渡価格4,500万円-譲渡諸費用200万円で、4,300万円が譲渡費用となります。
4,300万円-4,084万円で、譲渡所得は216万円となりましたので、この216万円に対して譲渡所得税がかかることになります。
譲渡所得税は所得税・住民税・特別復興所得税の3種類にわけて支払うことになります。

印紙税

売買契約を結ぶ際に、10万円以上の契約書には収入印紙を貼り、印紙税を支払わなければいけません。
1,000万円より高く5,000万円以下の契約であれば1万円の印紙税となり、5,000万円より高く1億円以下の契約であれば3万円の印紙税となります。

登録免許税

不動産を売却するときには、それまで持っていた抵当権を抹消しなければいけません。
その抹消のため、戸建てだと土地と建物でそれぞれ1,000円の登録免許税がかかりますが、これを個人でおこなう方は少なく、たいていは司法書士に依頼することになります。
税金自体は高い金額ではありませんが、司法書士への報酬に1万円~3万円ほどかかる場合が多いです。

手数料にかかる消費税

不動産売却自体に消費税はかかりませんが、それに関連した手数料に10%の消費税がかかります。

●不動産売却仲介業者への仲介手数料
●司法書士への報酬
●融資手続きの手数料

不動産売却に関連する税金はいつ払うか

不動産売却に関連する税金はいつ払うか

このような税金はすべて一度に支払うわけではなく、それぞれ払うタイミングが違います。

売買契約時

最初に税金を支払うタイミングは売買契約のときです。
契約を結ぶ際に印紙税が必要となります。
売主と買主がそれぞれ契約書を所持するために2通必要とし、それぞれ1通ずつ作成して1枚ずつ印紙税を支払うのが一般的です。
節税のために契約書は1部のみ作成して、売主か買主のどちらか片方が原本を持ち、もう片方がコピーを持つ、とすることも不可能ではないですが、トラブルの元となりかねないのでおすすめしません。

不動産引き渡し時

不動産を買い手の持ち物とするとき、登録免許税を支払うこととなります。
一般的には今までの登録抹消をするのは売り手側が負担し、新しく登記するのは買主が負担します。

売却した翌年の確定申告・翌年6月以降

譲渡所得税のうちの所得税と復興特別所得税を、不動産売却した翌年の確定申告のタイミング(2/16~3/15)に支払います。
そして売却した翌年6月以降に住民税の支払いがありますので、譲渡所得で得たぶんの住民税もこれ以降で支払います。
所得税と住民税を合わせた税率はその不動産の所有期間で違うのにも注意が必要です。
所有期間が5年より長ければ長期譲渡取得となって税率は約20%ですが、5年以下の場合は短期譲渡所得となって約40%の税率となります。
投資目的の短期売買を防ぐ目的で、長く所有したほうが節税できるようになっているのですね。
この所有年数は、その年の1月1日時点で5年以下かどうかで判断されます。
相続した不動産は原則として引き渡し日を基準に所有年数を計算しますが、場合によっては売買契約日から考えられる場合もあります。
判断に迷う場合は税務署に相談されると良いでしょう。

不動産売却の税金はふるさと納税で節税できるか

不動産売却の税金はふるさと納税で節税できるか

不動産を売却したことで数百万円もしくは数千万円の利益を得た場合、それが所得となり、翌年の所得税・住民税や国民健康保険、保育料など、所得に応じて負担額の決まるものの多くが重くなります。
その負担を少しでも軽減できるのがふるさと納税です。
ふるさと納税では所得税と住民税を控除することのできる制度で、寄付額から2,000円を引いた額を節税することができます。
さらに寄付を受けた自治体がそれぞれ返礼品を用意しているので、応援したい地域の特産品をもらうことのできる嬉しい制度です。
他にもいくつかの節税手段はありますが、それには条件が厳しく、適応されないケースも多いです。
一方ふるさと納税では細かい条件はなく、寄付するだけで納税額を抑えることができるという単純さがメリットです。

ふるさと納税の注意点

やみくもにふるさと納税すれば節税できると決まっているわけではないので、不動産売却と合わせてふるさと納税することの注意点をお伝えします。
まず、ふるさと納税は不動産売却をおこなった本人の名義で寄付してください。
たとえ家計を同じにしている家族であっても、本人でなければ節税はできませんのでご注意ください。
また、受け取る返礼品の総額が50万円を超えた場合にはそれも所得とみなされて翌年の所得税や住民税が上がってしまいます。
たくさん返礼品を受け取った場合には覚えておくと良いでしょう。
また、ふるさと納税の控除額には上限があり、所得税は総所得金額の40%、住民税は総所得金額の30%までしか控除されません。
ふるさと納税に申し込むことのできるサイトでは、たいてい自分の所得から寄付の上限額を計算できるようになっていますが、これもあくまで目安です。
さまざまな条件や入力ミスなどにより、シミュレーションどおりの控除上限とならないこともありますのでお気を付けください。
ワンストップ特例という確定申告不要でふるさと納税の控除ができる制度を利用している方も多いですが、なにかの理由で確定申告したときはふるさと納税も一緒に確定申告しなければいけないことは肝に命じておきましょう。
ワンストップ特例に申し込んでいても、確定申告をした時点でそのワンストップ特例の申し込みは無効となってしまいます。
もし確定申告でふるさと納税に関わることをミスしてしまったら税務署に相談してみましょう。

まとめ

不動産売却に関しての税金についてお伝えしてきました。
不動産を売却するとさまざまな種類の税金を支払わなくてはならず、いつ払うのかも混乱してしまいがちです。
不動産売却とそれに関する税金の流れをつかんで、ふるさと納税を活用するなどして少しでも節税を試みてみましょう。

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