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不動産売却の基礎知識!媒介契約や住宅診断について解説

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不動産売却の基礎知識!媒介契約や住宅診断について解説

不動産の売却を検討する際、基礎知識をもっておかないと手続きが長引いてしまったり、損をしてしまう可能性があります。
なので、ここでは不動産売却に必要な基礎知識を解説していきます。
ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の基礎知識➀媒介契約

不動産売却の基礎知識➀媒介契約

最初に媒介契約について説明します。

媒介契約とは

不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約をするのが一般的です。
媒介契約というのは、仲介のサービスの明確化、仲介成功後の手数料の決定などをおこなうものです。
媒介契約には主に3つの種類があるので、ひとつずつご紹介していきます。

専属専任媒介契約

こちらは、1つの不動産会社に依頼する契約の種類で、契約を交わすとほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできなくなります。
不動産会社が見つけた売却先に物件を売る方法になり、契約期間は3か月となっています。
その期間中に契約に至らなかった場合は、再契約を結ぶか、ほかの会社に依頼するなどの方法を取る必要があります。
不動産会社と契約を結んだあとは、不動産情報を登録できるREINSという情報サイトに登録する必要があります。
登録をすることによって物件を探している人の目に止まりやすくなり、成約の確率が上がります。
また、会社からは1週間に一度以上売却活動の進捗を報告してもらえるので安心です。
1つの不動産会社としか契約を結べない分、比較的早く買主が見つかるのがメリットです。

専任媒介契約

こちらも専属専任と同様、1つの不動産会社と契約を結ぶ形になっています。
違いとして、自力で買主を見つけて、その人と売買を進めることもできるという点です。
知り合いに家を探している人がいたりなど、状況によってはこちらの契約のほうが良いでしょう。
また、こちらの契約では2週間に一度以上売買活動の進捗を連絡してもらえます。
頻繁過ぎないので、あまり神経質になる必要がないのが魅力です。
専任なので比較的早めに買主が見つかるほか、良い条件だったら自身でも買主を見つけられるのがメリットです。

一般媒介契約

こちらは、同時に複数の不動産会社と契約を結べる方法です。
自力で見つけた買主とも売買をすることもできるのが魅力です。
複数の会社と契約を結べるので、一見早く買い手が見つかりそうにも見えますが、会社側からすると、ほかの会社に利益を奪われるリスクがあるので、あまり本格的に売却活動をおこなってもらえなくなるというデメリットがあります。
また、REINSへの登録義務もないため、購入検討者が物件を見つけづらいというデメリットもあります。

迷ったときは専任媒介契約

一般媒介では成約率が下がってしまうリスクがあり、専属専任だと自身の周りで条件の良い買い手が見つかったときに売れないデメリットがあります。
そのため、迷った際には良いとこどりができている専任媒介契約をおすすめします。

不動産売却の基礎知識➁住宅診断

不動産売却の基礎知識➁住宅診断

ここでは住宅診断とはどのようなものか見ていきましょう。

住宅診断士

住宅診断士というのは、第三者的な立場から住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所や時期などを発見し、またそれにかかる費用を決定していく、いうなれば住宅の医師のような人物です。
住宅診断士による住宅診断はホームインスペクションとも呼ばれ、住宅の購入前や売却前におこなうことで、コンディションの確認、修繕の必要性を確認でき、問題がなければ安心して取引をおこなえるようになります。

重要説明事項の説明義務

住宅診断士に診断してもらい、もしも修繕箇所が見つかったとしても、修繕せずに売ることも可能です。
しかし、修繕せずに売却する場合は、その箇所についてしっかりと買主や不動産会社に説明しておく必要があります。
説明をせずに売却をしてしまうと欠陥が見つかったとして損害賠償を請求されたり、契約解除されてしまう可能性もあるので注意しましょう。

定期健診として利用も可能

自身も定期健診で、身体に異常がないかなどを確認するかと思いますが、物件も同様に定期健診の必要があります。
何年も経てば外壁も劣化していきますし、目に見えない部分も壊れている可能性があります。
そうした状況のとき、住宅診断士に定期健診の依頼をするのもおすすめです。
修繕の必要がある部分が見つかれば、都度直しておくことによって物件の資産価値も維持することができ、売却をしようと思ったときにも高価格で売れるといったメリットが生まれます。

買主によっては信用しない

自身が信頼をして診断士に依頼をして、修繕までおこなったものの、買主によっては修繕をしたことを信用してくれない人もいます。
せっかく直したのに直っていないなどと言われてしまうのはあまり良い気持にはならないと思いますが、契約を交わさないなど対策を考えておきましょう。

不動産売却の基礎知識➂買取

不動産売却の基礎知識➂買取

売却方法のひとつの買取について解説します。

買取とは

物件を売却する方法として、一般的には仲介と買取のふたつがあります。
仲介は買主を見つけて、その人に売る方法ですが、買取は直接不動産会社に買い取ってもらう方法になります。

メリット

買取のメリットは、売却活動などをおこなわなくて済むという点です。
仲介をおこなうときにはまず会社と媒介契約を結び、それから売却活動をおこなっていかなければなりません。
積極的に広告を掲載したりするとはいえ、いつごろ売却できるかはわからないので、すぐに売りたいという方にとっては不安になってしまいます。
買取であればそもそも買主を探す手間がなくなるので、すぐに売ることができます。
また、媒介契約を交わさないということは、仲介手数料も発生しないということです。
その手数料がないというだけでお得感も増えるでしょう。

現金化が速い

買取をおこなうと、現金化が速いというメリットもあります。
仲介をおこなう場合は第三者を介す分、現金化するのにかなりの時間を要しますが、買取であれば早ければ物件の引き渡しから1週間、遅くとも2か月で完了します。
すぐに現金が必要だったり、手元にお金が必要という方であれば買取をおこなったほうが良いでしょう。

デメリット

買取のデメリットとして、価格が少し安くなるという点があります。
不動産会社は買い取った物件を修繕、リフォームして再び売りに出します。
そのためリフォーム費用などを考慮し、相場よりも2割程度安い価格になることがほとんどです。
手数料がかからない分ある程度費用は抑えられますが、それにしても仲介よりは価格が下がってしまうので、できるだけ高く売りたいという方にとってはデメリットとなります。
また、あまりにも老朽化していたり、直しても人が住める状態にはならないような物件だった場合、買取を断られる可能性があることにも注意です。
不動産会社も修繕して売るのが目的であるため、売れないであろう物件をわざわざ購入するのはリスクになってしまいます。
これを避けるためには、住宅診断や修繕など、定期的におこなっておくことです。
将来的に売却の予定があるという方は、定期的な住宅診断をおこない、適宜修繕をしておいたほうが良いでしょう。

まとめ

不動産を売る上での基礎知識を解説してきました。
高価格で売りたい、できるだけ早く売りたい、売れない状況をなくしたいなど、目的はさまざまだと思います。
しかしどれも早めに確認しておくことで解決できる問題なので、基礎知識はしっかりつけておきましょう。

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