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不動産を遺産分割する4つの方法を解説!調停へ進んだらどうなる?

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不動産を遺産分割する4つの方法を解説!調停へ進んだらどうなる?

不動産を含む遺産の分割は難しく、相続人同士のトラブルにも発展しやすいケースです。
そこで当記事では、不動産を遺産分割する4つの方法と、話し合いで解決できずに調停に進んだらどうなるのか、解説していきます。
話し合いで解決できずにもめていると、結果的に相続人全員が損をすることもあります。
分割方法やポイントをよく理解して、なるべく話し合いで解決できるよう努力してみてくださいね。

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不動産の相続を分割する方法は4つ

不動産の相続を分割する方法は4つ

遺産のなかに土地や建物などの不動産が含まれていた場合、相続人の間でどのように分ければ良いのか悩みますよね。
遺産が預貯金だけであれば平等に分けられますが、不動産が含まれているとそうはいきません。
そんなときのため、不動産の相続において、遺産分割する方法を4つご紹介します。

方法①:現物分割

現物分割とは、不動産を売らず、そのまま相続する方法です。
そのまま相続したとしても、相続人が複数人いる場合は不動産を分割する必要がありますよね。
現物分割は、土地を分けて相続人それぞれで登記する方法になります。
つまり、ひとつの土地を複数人で分けて「別の不動産」にするのです。
しかし、この分割方法ができるのは土地のみで、建物の分割相続はできません。
そのため相続人同士のトラブルにも発展しやすい方法で、あまりオススメはできません。

方法②:代償分割

代償分割とは、遺産を相続する代わりに現金などを渡して平等にする方法です。
たとえば、評価額1,000万円の不動産を子ども2人で相続するとします。
代償分割とは、長男が不動産を相続し、代わりとして次男に現金500万円を渡す方法です。
これで2人とも500万円ずつ、平等に相続したことになります。
しかし、この方法の場合、不動産を相続する人物に金銭的な余裕があることが前提となるでしょう。
そもそも長男が次男に500万円を渡せなければ、この方法は成立しません。

方法③:換価分割

換価分割とは、不動産を一度売却し、その売上金を相続人で平等に分割する方法です。
不動産の買い手が見つかるまで相続できなかったり、親の大切な不動産を失ってしまったり、デメリットもあります。
しかし、完全平等に資産を分けられるので、「トラブルに発展しにくい」という面ではオススメの方法です。

方法④:共有分割

共有分割とは、遺産である不動産を複数の相続人で共同所有する方法です。
「売らずに平等に不動産を分けられる」方法になります。
しかし、今後不動産を売ることになった場合、共同所有者全員の同意が必要になってしまいます。

不動産の遺産分割で話がまとまらない!そんなときは「調停」や「審判」へ

不動産の遺産分割で話がまとまらない!そんなときは「調停」や「審判」へ

相続人同士の話し合いで遺産分割の方法が決まらなければ「調停」や「審判」で相続方法を決定することになります。
お金の問題でもあるので、たとえ家族であっても話し合いがまとまらないケースは多くあります。
ここでは、話し合いがまとまらなかったときの流れを解説します。

①まずは調停へ

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てましょう。
調停委員が相続人の間に入り、合意できるよう裁判所で話し合いを進めてくれます。
冷静な第3者がいるため、話し合いもスムーズに進むでしょう。

②調停で決まらなければ、審判へ

調停で決まらなかった場合は、審判へと進みます。
審判では、家庭裁判所が遺産分割方法を決定するので、当人たちの意思が反映されない可能性もあります。
「審判」は最終手段だと考えて、なるべく調停で話し合いをまとめるようにしましょう。

③審判で決定するデメリット

審判で決定するデメリットは、不動産の「競売命令」が出される可能性が高い点です。
競売命令とは、家庭裁判所が強制的に不動産の売却をおこなうことです。
売却された金額は平等に分けられるので、「換価分割」と同じ形になります。
一見問題ないようにも思われますが、競売になると不動産は市場価格より安い価格で売却されることが多いのです。
話し合いがまとまらないと、相続人全員が損をするリスクが生まれてしまいます。
また、全員が換価分割に反対でも、強制的に換価分割がおこなわれる可能性もあり、結果的に全員が傷ついてしまうかもしれません。
審判のデメリットもよく理解したうえで、もう一度、話し合いで解決できないか検討してみましょう。

不動産の遺産分割のポイントや注意点

不動産の遺産分割のポイントや注意点

話し合いをまとめるためにも、不動産の遺産分割について、ポイントをしっかりおさえておきましょう。

ポイント①:広い土地のみの場合は「現物分割」

遺産が広い土地で、建物も建っていない更地の場合は現物分割が可能です。

注意点
土地が狭いのに現物分割をしてしまうと、利用価値がなくなり土地の価値が下がる可能性があります。
分割しても充分な広さがある場合でないと、現物分割はオススメできません。

ポイント②:相続人がそのまま住む場合は「代償分割」

たとえば、相続人Aが遺産である不動産に住んでいたとします。
代償分割の方法を選択すれば、遺産となったあとでも相続人Aはその不動産に住み続けられるのです。
他の相続人から恨まれることもなく、堂々と住み続けられるのがメリットです。

注意点
代償分割では、そのまま不動産に住み続ける相続人Aに資金があることが前提です。
さらに、不動産の評価額を決定しにくいという注意点があります。
不動産の評価額を決定する方法はいくつかあります。
「時価」や「固定資産税評価額」、「不動産鑑定士に依頼」などの方法からどの方法を選択して、どの評価額を採用するか、相続人同士でトラブルに発展する可能性もあります。

ポイント③:不動産を手放したい場合は換価分割

住む予定のない不動産を相続することで、管理費がかかり困る場合もあります。
そんなときは、不動産を売却して売値を相続人でわける「換価分割」がオススメです。

注意点
換価分割は、相続人全員の合意がなければ実行できない方法です。
誰か1人でも反対すれば、不動産の売却はできません。
また、売却に伴い一度相続人の1人に登記を移す必要があります。
この登記を誰に設定するかで話し合いが進まないケースもあるのです。
登記する人物が決まったあとでも、買い手がなかなか決まらず相続が進まないこともあります。
無理して短期間で売ろうとすると、安値になってしまう可能性もあるので注意してくださいね。

ポイント④話し合いがまとまらなければ一度「共有分割」にする

話し合いがまとまらないので、とりあえず「共有分割」にしておくという方法もあります。
「不動産を売りたくはないけれど、分割方法が決まらない」という方たちは、一度共有分割にしてじっくり話し合いをしましょう。

注意点
誰も住まないのであれば、不動産の管理費用だけがかかってしまいます。
他にも、今後リフォームをしたくなったり、賃貸物件として貸し出したくなったりしても自由には出来ず、相続人全員の合意が必要になってしまいます。
今保留にしても、今後トラブルの発端となってしまう可能性もあります。

相続でもめないためのポイントとは

相続でもめないために、不動産の持ち主が遺言書を作成しておくことがオススメです。
「子どもたちは仲が良いから大丈夫」と楽観視するのではなく、万が一のときのために遺言書を作成しておきましょう。
可能であれば、相続人も含めて一度話し合い、一緒に分割方法を決定すると良いです。

まとめ

以上、不動産の相続で遺産分割する方法を解説してきました。
ポイントや注意点を意識して、相続人全員が納得できる形で話し合いがまとまるように意識しましょう。
相続人同士でのトラブルを避けるためにも、不動産の持ち主は事前に遺言書を作成しておくのがオススメです。

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