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相続した不動産を活用する方法は?等価交換についても解説

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相続した不動産を活用する方法は?等価交換についても解説

相続した遺産が「不動産」だったとき、せっかくの土地や建物をそのままにしておくのはもったいないですよね。
そこで今回は、相続した不動産の活用方法について解説していきます。
初期費用のいらない「等価交換」についてもご説明するので、ぜひ参考にしていってください。

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相続した不動産が「建物」だったときの活用方法は?

相続した不動産が「建物」だったときの活用方法は?

相続した不動産が建物だったときに一番避けたいのは、せっかくの建物を「空き家」にしてしまうことです。
空き家にしてしまうと、管理費や税金などでお金がかかるだけでなく、放火の被害にあうリスクもあります。
このようなリスクを避けるためにも、相続で受け継いだ建物は活用するのがオススメです。

不動産を所有しているとかかる税金とは

所有している不動産にかかる税金は、主に以下の2つです。

●固定資産税
●都市計画税


1年間で支払う税金が10万円の場合、10年で100万円も支払うことになってしまいます。
所有している不動産を長期にわたって空き家にしておくと、結果的に多額の損をしてしまうのです。
なるべく早い段階で活用方法を決めて、実行に移しましょう。

賃貸物件として貸し出す

活用方法として1番簡単なのが、賃貸物件として貸し出すことです。
建て替えの必要もないので、大きな費用も必要ありません。
ただ、あまりにボロボロの状態では借り手も見つかりません。
借り手が見つかるよう、築年数の古い建物は適度なリフォームをおこないましょう。
もし、相続した建物がもともとアパートなどの賃貸物件だった場合は、そのまま貸し出して家賃収入を得られます。

家賃収入をあげるコツ
ドアにオートロックをつけたり、リフォームをしたり、手入れをしっかりおこなうことで高い賃料でも借り手が見つかりやすくなります。
活用方法として賃貸物件にするのなら、家賃収入UPを目指してみましょう。

物置として貸し出す

都市部の建物であれば、「倉庫」や「物置」として貸し出しても需要があります。
居住地として貸し出すよりも、管理費用もかかりにくいです。
賃貸物件の管理に自信がない方でも手を出しやすい方法なので、ぜひ検討してみてくださいね。

民泊として活用する

相続した建物の活用方法として、近年注目を集めているのが「民泊」です。
ホテルや旅館とは異なり、普通の住宅を宿泊施設として貸し出すことを「民泊」と言います。
民泊は、外国人観光客の増加に伴い需要が高まりました。
建物に和室を作るなど、日本風にリフォームすれば外国人観光客から人気の高い民泊ができるかもしれません。

民泊の条件
民泊の条件として、住宅に人を宿泊させられる日数が決められています。
宿泊日数の制限は、年間180日です。
民泊として活用するのであれば、180日を越えないように注意しましょう。
「宿泊日数に制限があるなら、あまり稼げないのでは?」と思う方もいるかもしれません。
しかし、運営方法を工夫すれば副収入として充分な利益を得ることが可能です。
なにより、所有しているだけでお金のかかる空き家を民泊にすれば、損することなく資産を維持できるのです。

相続した不動産が「更地」だったときの活用方法は?

相続した不動産が「更地」だったときの活用方法は?

続いて、相続した不動産が「更地」だったときの活用方法をご紹介します。
更地の場合でも、建物とは違う活用方法がありますので参考にしてください。

借地権を設定する

借地権を設定すると、地代(賃貸収入)を得ることが可能になります。
借地権とは、更地に建物を建てるために、土地を借りる権利のことです。
借地権があれば、更地を借りて建物を建て、そこに居住地を建てたり、マンションを建てて賃貸物件にしたりできます。
そして、更地を貸し出した側は「地代」を受け取れるのです。
そのため、借地権を設定して更地を活用すれば、土地の賃貸収入を得られ、お得に資産を維持することが可能になります。

注意点
借地権を設定すると、借りる側の権利が強く保護されます。
そのため、相続した不動産である大事な土地を一生使えなくなるリスクがあります。
「土地を返してほしい」と思っても、普通借地権の場合契約期間は30年となり、正当な理由がないと契約は更新されてしまいます。
さらに、契約終了時に建物が残っていたら、建物の買取を請求される可能性もあるのです。
賃貸収入を得られるというメリットもありますが、貸す側にとってはリスクが多い活用法なので、充分注意しましょう。

駐車場にする

駐車場として貸し出すという更地の活用方法もあります。
借地権のように、借り手側の権利が強いということもありません。
そのため、比較的気軽に始められる活用方法です。
駐車場として活用する場合は、2種類の運用方法があります。

月極駐車場
自分で管理が必要なので、少し手間のかかる方法です。
しかし、管理料の支払いが不要なため、収入がすべて自分のものになります。
少しでも多くの収入を得たい方は月極駐車場がオススメです。

コインパーキング
駐車場をコインパーキングにするのなら、駐車場管理会社へ委託することになります。
この場合、売り上げによって収益も変動します。
しかし、管理の手間が省けるという面では大きなメリットとなります。

資材置き場にする

建築会社と契約して、更地を資材置き場にしてもらう方法もあります。
この場合、長期的な収入は期待できません。
工事がおこなわれる短期間だけの契約となります。
管理も必要ありませんので、一時的な活用方法としてはオススメです。

建物を建てる

更地にアパートなどの賃貸物件を建てて、収入を得る方法もあります。
初期費用がかかるというデメリットもありますが、長期的に考えると1番収入が安定する活用方法です。

相続した不動産を等価交換方式で活用する方法

相続した不動産を等価交換方式で活用する方法

等価交換方式とは、「不動産を活用したいけれど初期費用がない」という方にオススメしたい活用方法です。

等価交換方式の概要

等価交換方式とは、土地保有者と土地開発者が共同で賃貸経営をおこなうことです。
地主は土地を出資し、土地開発者は建物を建てます。
その後、土地と建物が等価になるように所有権を交換します。
地主は建物を建てる費用を節約でき、土地開発者は土地代を節約できるのです。

等価交換方式の例

たとえば8,000万円の土地に2,000万円の建物を建てるとします。
土地保有者と土地開発者の費用負担割合は「8:2」になるので、建物ができたあとは、土地保有者は土地と建物の「8割」を所有することになり、土地開発者は土地と建物の「2割」を所有することになります。

等価交換方式のメリット

それでは、等価交換方式のメリットを確認していきましょう。

資金が必要ない
本来建物を建てるための初期費用が必要ですが、等価交換方式では初期費用がなくても土地を活用できます。

節税できる
贈与税がかからないだけでなく、評価額が下がるので相続税の節税対策にも有効です。

管理の必要がない
管理は土地開発者に任せられます。
そのため、時間に余裕がない方でも活用できる方法になります。

安定した収入が得られる
管理をする手間なく安定した収入が得られるのは大きなメリットです。
得た収入は、土地を維持するために支払う税金の足しにできるでしょう。

等価交換方式の注意点

等価交換方式で注意する点は、信頼できる土地開発者と契約することです。
相続して受け継いだ不動産は大切な資産です。
軽い気持ちで契約してあとで後悔しないように、しっかり経営を進めてくれる信頼できる土地開発者と契約をしてください。

まとめ

以上、相続した不動産を活用する方法について解説しました。
「建物」での活用方法、「更地」での活用方法をよくチェックして、それぞれ自分に合った方法を選択していください。
もし等価交換方式で活用するならば、相続した大切な不動産を守るためにも、まずは信頼できる土地開発者を探しましょう。

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