任意売却が増加傾向にある理由とは？任意売却件数の推移とタイミングを解説

新型コロナウィルスの影響で経済が停滞したことも影響し、最近、マイホームの住宅ローン返済が困難となっている人が増えています。
万が一、住宅ローンを滞納してしまった場合、競売または任意売却でマイホームを売却することとなりますが、実際にはどちらで売却する人が多いのでしょうか？
今回はそんな疑問のもと、住宅ローン返済中の方やこれから住宅ローンを組もうと思っている方に向けて、競売と任意売却それぞれの件数の推移、任意売却するタイミングについてもご紹介します。

減少している？増加している？競売件数と任意売却件数の推移

冒頭でも触れたとおり、住宅ローンを滞納してしまった場合、競売または任意売却でマイホームを売却することとなります。
ここではまず、任意売却と競売の件数の推移について見てみましょう。

減少傾向となっている競売の推移

マイホームなどの不動産の競売には「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。
「担保不動産競売」とは、金融機関などの債権者が抵当権を実行して、住宅ローンを滞納している当該不動産を強制的に売却することです。
「強制売却」とは、債権者の不正行為や契約違反などがあった場合に、裁判所をとおして当該不動産を強制的に売却する手続きのことを指します。
上記のような競売の件数の推移としては、どちらも減少傾向となっています。
不動産競売流通協会の競売物件統計データ「月ごとの物件公示数」のグラフを見ても、2012年以降、右肩下がりとなっているのがわかります。

増加傾向となっている任意売却の推移

任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまい、競売手続きが開始された段階や住宅ローンが完済できないときに、債権者である金融機関の合意を得ておこなう不動産の売却方法です。
任意売却では金融機関に抵当権を外してもらうことで、一般の不動産売却と同様に売却できるのが特徴であり、前述した競売に対して任意売却の件数の推移は年々、増加傾向にあります。

任意売却はメリット大！任意売却件数の推移が増加傾向となっている理由とは？

続いて、任意売却の件数が増加傾向となっている理由について見てみましょう。
任意売却件数が増加している大きな理由としては、インターネットの普及によって任意売却そのものが周知されてきたことに加え、競売に比べてメリットが多いことがあげられます。
任意売却のメリットとしては、以下のようなものがあります。

任意売却の件数推移が増加している理由①競売より高値で売却できる
任意売却する人が大きなメリットと感じるのが、競売より高値で売却できることでしょう。
競売では市場相場価格の半値ほどが最低落札価格に設定されることが多く、最低落札価格で落札されることも少なくないため、この点だけをとっても任意売却が増加傾向にある理由となりそうです。

任意売却の件数推移が増加している理由②残債の返済計画が立てやすい
任意売却では市場相場価格の9割ほどの価格で売却できるうえ、任意売却後に残債が残ったとしても無理のない返済計画が立てられるメリットもあります。
金融機関などと相談して現実的な金額で返済を続けられ、強引な取り立てなどがおこなわれる心配もありません。

任意売却の件数推移が増加している理由③引越し時期や費用の相談ができる
任意売却では売却期間や引越しの時期なども、ある程度、希望どおりに進められます。
この点でも競売では、前触れなく調査が来たり、早急な退去を迫られたりすることも。
競売に比べてそうした不安がないことも、任意売却件数の推移が増加傾向にある理由といえるでしょう。

任意売却の件数推移が増加している理由④住宅ローンの滞納を周囲に知られない
競売にかけられた不動産は、競売物件としてインターネットなどで周知されてしまいますが、任意売却は一般の不動産売却と同様に進められるため、ご近所や知人、親戚などに住宅ローンが返済不能となっていることを知られることなく売却可能。
周囲に住宅ローンの滞納が知られてしまうことは家族が恥ずかしい思いをするだけでなく、今後の信用問題にもかかわってくるため、こうしたメリットも任意売却件数の増加を後押ししているのではないでしょうか。

任意売却の件数推移は増加傾向！任意売却するタイミングとは？

最後に、任意売却するタイミングについて確認しておきましょう。
任意売却は、あくまでも住宅ローンを滞納してしまった場合に選択する売却方法のため、ここでは任意売却する前にやるべきこともあわせて紹介します。

住宅ローンの返済が困難になりつつあるタイミングでやるべきこと

①金融機関と住宅ローン返済のリスケジュールを相談する
リストラや病気などで住宅ローンの返済が困難になりそうな場合は、まず金融機関に相談して返済スケジュールを見直してみましょう。
金融機関も返済が滞るくらいなら、相談に応じて少しでもローン残債を回収したいもの。
返済期間の延長、一定期間の返済の減額、一時的な返済猶予など、住宅ローンを滞納する前に、できる限り無理のない返済スケジュールを模索します。
今はとくに、新型コロナウィルスの影響で返済が困難になりつつある人が増えているため、金融機関の対応はさらに柔軟になり、そうした相談にも親身に応じてくれるようです。
金融庁でも新型コロナウィルスに関する相談ダイヤルを開設しているので、不安がある場合は利用してみてもよいでしょう。

②住宅ローンの借り換えを検討する
何年も前に固定金利で住宅ローンを借り入れしているなら、住宅ローンの借り換えを考えてみるのもおすすめです。
たとえば住宅金融支援機構のフラット35では、5年前から10年前の固定金利は2％から3％であったのに対し、2020年12月の固定金利は1％強と、史上最低ともいえる水準で推移。
10年以上前に借り入れた住宅ローンなら、さらに高い固定金利が適用されているため、住宅ローンの借り換えによって月々の負担が大幅に減らせる可能性があります。

住宅ローンの返済が滞ってしまったタイミングでやるべきこと

上記のような対策ができず、または対策したにもかかわらず、住宅ローン返済を滞納してしまった場合は当該不動産が競売にかけられることとなりますが、このタイミングで任意売却を選択することで競売を避けられる場合があります。
任意売却をおこなう具体的なタイミングとしては、期限の利益を喪失してから競売が開札する前までのおよそ半年間。
任意売却する場合は、この半年間の間に金融機関の合意を得て売却活動をおこない、競売が開札する前日までに売却することが重要となります。
競売にかけられてしまうと売却価格が低くなったり、残債の返済に追われたり、住宅ローンを滞納していることが周囲に知られたりするなど、前述した任意売却のメリットを失うことにもつながるため、このタイミングを逃さず任意売却を進めるようにしましょう。

まとめ

今回は任意売却件数の推移が上昇傾向にあること、競売より任意売却が選ばれている理由、そして任意売却するタイミングについて取りあげてみました。
任意売却は競売より多くのメリットがあり、住宅ローン返済を滞納してしまった場合の解決策としておすすめ度が高いようですね。
まだまだ先行き不安な時代、今は住宅ローンの返済に不安のない人も、任意売却について知っておくのも有用かもしれません。