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共用部分で飛び降り自殺があったマンションの住戸を売却したいとき、告知義務があるのかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、共用部分で飛び降り事件が発生した物件の告知義務が発生する条件についてお伝えします。
また、資産価値はどうなるのか、売れないときの対応方法に関してもご説明しますので、物件を売却する際にお役立てください。
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弊社へのお問い合わせはこちら共用部分からの飛び降りが告知義務になるときの発生条件とは？
事件や事故が発生した物件は購入をためらう方も多いため、売却前に事故があったことを伝える告知義務が発生します。
国土交通省では、告知義務が発生する条件に関してガイドラインを定めており、適切に対応しなかった場合は、契約不適合責任に基づく責任を負わなければなりません。
マンション内で飛び降りがあった場合に告知義務が発生する条件とは？
ご自身の住戸である専用部分のほか、自宅の上下階、および隣接する左右の住戸から飛び降りがあった場合は、告知義務が発生します。
ご自身の家族が同じ物件内で自殺したときや専用部分付近に落下したときも、告知すべき条件に適合する事案です。
基本的に共用部分は条件に合致しませんが、毎日利用するエレベーターやエントランスなどは、心理的な影響を受けやすいため告知の対象になります。
その際、遠回しの言い方や世間話のような話し方は避け、包み隠さず状況を説明するなど、誠実な態度に徹することが重要です。
告知の対象になるか判断に困ったときは、不動産会社に相談しましょう。
そのほか、ニュースなどで伝えるような事件性の高い事故死が発生した場合も条件に当てはまります。
世間の注目を集めるような事案だった場合、隠していてもインターネットで検索すると購入希望者にはわかってしまうからです。
うわさ話などによる風評被害への懸念が払拭できない事案は、購入した方も心理的に多大な影響を受けることから、告知すべき条件に該当します。
告知義務を果たさなかった場合はどうなるのか？
契約不適合責任を果たさなかったとして、損害賠償請求を受ける可能性があります。
告知義務の発生条件に適合するのは「事件や事故が起きた物件と知っていたら購入しなかった」瑕疵物件です。
瑕疵物件を売却するときは、売買契約の締結前に必ず売主から買主に対して説明をしなければなりませんし、売買契約書や重要事項説明書にも記載します。
対象外の共用部分の事案は伝える義務はありませんが、心理的瑕疵による損害賠償を受ける可能性を否定できません。
そこで、事件から何年経過していても、マンションの敷地内で発生した事案に関しては可能な限り伝えて、不安を取り除けるよう、誠実に対応しましょう。
共用部分での飛び降りにより告知義務が発生する物件の資産価値は変わる？
マンションの資産価値は、築年数や劣化の程度によって決まりますが、瑕疵物件の場合は、原因となる事案により影響を受けます。
告知義務の発生条件が目安になりますが、心理的な影響は具体的に価値の低下を明確にできないため推測が難しくなることを心得ておきましょう。
共用部分での飛び降りによる資産価値への影響は？
基本的に、マンションの共用部分での事件や事故に関して、専有部分へ到達するために必ず利用する場所以外は、ほとんど影響はありません。
ただし、告知義務が発生するような、エントランスや専有部分のベランダなどが該当する場所であった場合は、多少影響を受けます。
また、発生してから経過した年月が少ない場合は、資産価値が低下する可能性を否定できません。
注意したいのは、飛び降りたのが著名人であったときや事件性の高かった事案の場合です。
このような事件は、居住者が忘れてしまうほど年月が経過していても、インターネットで検索すると確認できるうえ、10年などの節目で報道対象になる場合があります。
人々の風化した記憶を呼び起こすような報道による風評被害により、資産価値の低下を招く可能性も承知しておきましょう。
専有部分での飛び降りは資産価値が下がる？それとも変わらない？
通常、専有部分で飛び降りが発生した場合は、同じ物件内の住戸より10～50%ほど資産価値が下がります。
ただし、マンションの立地条件が良く、購入を希望する方が多い物件や一命を取り留めた場合の下げ幅は大きくならないでしょう。
その場合の資産価値の低下は、10%～20％程度に抑えられます。
飛び降り以外に資産価値が下がる要因とは？
一般的に、マンションの資産価値が下がるのは、景気の動向や貸出金利の上昇など経済的な要因の他、同じエリア内に物件数が多いときです。
同じマンションであっても、住戸内の給排水設備などのメンテナンスを定期的におこなっていない場合は、設備の劣化が進行するため評価は下がります。
この他、床や壁、天井などに大きな傷や取り除くことができないシミがある、ペットやタバコなどのニオイが染みついてしまっているなどは資産価格を下げる要因です。
共用部分での飛び降りが原因で告知義務が発生！売れないときの対応は？
共用部分とはいえ、飛び降りがあったマンションは、告知義務が発生するなど通常と異なる売却方法になります。
短期間で売れない場合もあるため、対応方法を検討しておくことが重要です。
売れない可能性が高い物件は事件からすぐに売却しない！
飛び降りなどショッキングな事件が発生したマンションは、売り出す住戸と関係が少ない共用部分で発生したときでも簡単に売れません。
このようなときは急がず、時間が経過して風評被害が落ち着いてから売却しましょう。
売り出すまでに、室内を清掃する、水回りなどをリフォームするといったメンテナンスをおこない、手入れをしておくと資産価値の下げ幅を少なくできます。
国土交通省のガイドラインでは、自殺のあった賃貸物件の告知義務を3年と定めています。
そこで、3年以上経過するのが理想ですが、急いで売りたいときでも1年は待ちましょう。
売れないときは販売価格の値下げが効果あり！
共用部分での飛び降りとはいえ、購入する気にならない方も多くいます。
そこで、周辺の物件価格の相場と比較して、20～30%くらい値下げして売り出しましょう。
相場よりも価格の安い物件は、事件を知らない方にも事故物件であるとわかってしまいます。
しかし、知らずに購入したあとにトラブルになる可能性が低下する点は、売主にはメリットです。
買取業務を手掛ける不動産会社に相談する
不動産会社に売却を依頼すると、仲介するのが通常の対応方法です。
とはいえ、値下げしても売れないマンションの場合は、思い切って買取を依頼してみましょう。
不動産の買取とは、不動産会社が買い取ったあとリフォーム工事などをおこない、自社物件として売却する手法です。
心理的瑕疵物件の場合、買取価格が相場の70%くらいになりますが、売れずに放置するより短期間で契約が成立します。
資金計画に支障をきたす心配もなく、売れないと悩むこともありません。
仲介を依頼した場合は、チラシやインターネットで売却中であることを周知するため、近所や知り合いに売っていることが知れ渡る恐れがあります。
しかし、買取を依頼した場合は、対応する会社との話し合いで完了するため、売っていることが周囲にわからない点もメリットです。
まとめ
当社では上記のような物件もお取り扱いしております。
マンションの共用部分で飛び降りがあった住戸を売却する場合に告知義務はありませんが、事前に買主に伝えるとトラブル回避に役立ちます。
事件性の高い事案の場合は、資産価値が下がるなど影響がおよぶこともあり、簡単に売却できない恐れがあります。
マンションなどの不動産売却でお悩みの際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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