不動産売却における耐用年数と減価償却の関係

住宅を売りに出したいと考えたら、まずはその不動産の売却値を考えなくてはいけません。
その際には周辺物件を確認しつつ、自分が購入した際の価格を参考にするという方も多いのではないでしょうか？
そこで知っておかなくてはいけないのが、不動産の耐用年数です。
名前だけ聞いてもピンとこないという方のために、今回はこの耐用年数と減価償却の関係性についてご紹介していきます。

不動産売却における耐用年数とは

まず最初に耐用年数とは、その建物の価値を決めるための年数のことを指します。
建物は、購入から時間が経つほど劣化してしまいます。
建設から何年間その建物に資産価値があり、また売却をする価値があるものとして認められるのかを定めるためにこの耐用年数が用いられるというわけです。
もちろん、ここで定められている年数以上の年月が経っているからといって居住ができなくなるというわけではありませんが、築年数次第では売却価格に大きなダメージを与えることになってしまいます。
もう少し具体的な例をご紹介するためにも、ここからはこの年数を3種類に分けてご紹介します。
物件の状況によっても資産価値の有無とその期間は大きく異なります。
自分が所有している物件はどのレベルに値しているのかということを知るためにも一緒に確認していきましょう。

物理的耐用年数

まず1つめにご紹介するのが、物理的な耐用年数です。
これは名前のとおり物理的にその建物が建っていられる、もしくは居住することができる期間のことを指します。
これはもちろん、同じタイミングで建てた住宅でも、使用している建材、また建物の構造によって、その年数に違いが出てきます。
しかし、不動産の場合にはリフォームができ、居住状況によっても差が出やすく、一概に年数を定められることができないため、この物理的耐用年数はあまり用いられません。
物理的な年数は、建物よりも家電製品などに使われることが多いでしょう。

法定耐用年数

続いてご紹介するのが、法定耐用年数です。
これは、国が設定している年数のことで、建っている不動産の価値を把握するために活用されています。
物理的にはまだ住むことができても、年数が一定期間経ってしまっている場合には価値がないとみなされてしまいます。
法定耐用年数は固定資産税などの税金の算出などの際にも利用されることになる年数であるということを覚えておくと良いでしょう。

経済的耐用年数

売却において一番大切といえるのが、この経済的耐用年数です。
経済的、という単語がついているということで理解できる方もいるかもしれませんが、これはその建物の資産価値を保証する年数のことを指します。
物理的に住めないわけではないけれど、売りに出す際のものの価値の低下を指すもので、この年数によって不動産の価格を決めるという方も多いです。
これは建設時に推定される年数になるため、実際の居住価値や需要と必ずしも比例するというわけではなく、実際に価格を決める際には法定の年数を参考にするケースも少なくありません。

建物構造別の耐用年数

自分の住んでいる、もしくは所有していて売りに出したい不動産の耐用年数はどれくらいなのか、わからない方も少なくないでしょう。
そこで、ここからは一戸建て、マンション、木造アパートそれぞれの年数についてご紹介します。
実際、使用している資材と建設方法によって価値が持続する期間は大きく異なるという点については先ほどもご紹介しましたが、実際にどれくらい異なるのかを見ていきましょう。

一戸建ての耐用年数

まずは、一般的な木造の一戸建ての物件の年数について見ていきましょう。
そもそも一戸建ては鉄筋コンクリートではなく木造で建てられることが多いですが、新築の場合には法律上で建設から22年という期間が定められています。
つまり、22年経ってしまうと資産価値がなくなってしまうとみなされてしまうのです。
家族で住む場合には22年はとても短いと感じる方も多いかもしれませんが、実際に他の種類と比べても価値の下落が激しいとされています。

マンションの耐用年数

続いて、マンションの資産価値についてですが、これは使われている資材が鉄骨鉄筋コンクリート造、もしくは鉄筋コンクリートの場合を前提に見ていきます。
木造と比較すると、年数は長くなり47年と定められています。
そのため、一戸建てと比べたときの資産価値は高い水準で、下落も緩やかなので、売却がしやすいでしょう。

木造アパートの耐用年数

最後に木造アパートですが、この建物の構造が一番短い年数で設定されていて、一戸建てよりも2年少ない20年が寿命であるとされています。
なぜ一戸建てよりも短いかというと、単なる木造ではなく木造モルタル造と呼ばれる資材を利用していることが多く、その場合20年で資産価値がなくなってしまうということになります。

不動産売却時の耐用年数と減価償却の関係

最後に、この耐用年数とあわせて知っておきたい減価償却についてご説明したいと思います。
まず、耐用年数とは、これからご説明する減価償却の値を計算するために設定されているものです。
この減価償却とは、不動産売却の際に出た利益から、不動産を購入した際の取得費などを必要経費として差し引くことで譲渡所得税を軽減することに役立てることができます。
初めて不動産を売りに出すという場合にはあまり馴染みのないことかもしれませんが、不動産を売ると利益が出ますよね。
その利益には通常の所得税と同じように譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられることになりますが、不動産購入時の取得費用やリフォーム、メンテナンス費用などを必要経費として利益から引くことができるのです。
そこで取得費を毎年の経費として計算する際に用いられるのが、この減価償却なのです。
ここまで聞いてもなんとなく理解するのが難しいという方もいるかもしれませんが、ここでこの減価償却費の計算方法を一緒に見ていきましょう。
減価償却費の計算式は「取得費×償却率」になりますが、この償却率について解説します。
この償却率とは、その不動産別の耐用年数をもとに国税庁が定める減価償却資産の償却率表から調べることができます。
これによって、売りに出したい物件の資産価値と売りに出す際の価格が割り出すことができますので覚えておくようにしましょう。
もし不安がある場合には、税理士や仲介を担当した不動産会社などにご相談ください。
今回ご紹介した内容をもとに、所有している不動産の耐用年数や売却する際に重要な減価償却費を計算したうえで売却活動を進めていくようにしましょう。

まとめ

不動産売却の際に知っておくべき建物の構造に伴う耐用年数についてご紹介してきました。
これによって定められる資産価値を知っておくことで売却価格を決める際に役立つだけでなく、自分が住んでいる家にどれくらいの資産価値があるのかを知ることができます。
いますぐ売却をする予定がなくても、一度調べておいてみると良いでしょう。