家や土地などの購入は多くの方にとって、人生に1度きりの大きな買い物です。
失敗やトラブルを防ぐために、売主は不動産の欠陥や傷などの瑕疵を買主に伝えなければなりません。
契約前に不動産の状態を適切に伝えることを告知義務と呼び、告知義務違反をするとペナルティが課せられます。
事故物件の売却を検討している方は、告知義務や告知義務違反について正しい知識を得ておきましょう。
事故物件の売却における告知義務違反！告知義務とは
まずは不動産売却における告知義務とはどのようなものなのかを解説します。
告知義務は売主が知っておくべき大切な内容なので、不動産売却に関わる方は知識として押さえておきましょう。
不動産に瑕疵があるときは買主に伝えなければならない
不動産を購入するとき、買主は当然ながら不動産の現状を知ったうえで購入を検討します。
そのため、不動産に瑕疵があるときは、売主は買主にその旨を伝えなければなりません。
不動産の瑕疵とは、4種類に分類されるので理解しておきましょう。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは不動産に物理的な傷や欠陥があることであり、雨漏りやシロアリ被害、建材の割れや損傷などが含まれます。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは不動産の周辺環境に問題があることであり、近所に騒音や振動、異臭の原因になる施設などが存在することが該当します。
たとえば、近隣にごみ焼却場や下水処理場があることや、新幹線の通る線路があるケースなどが含まれます。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは不動産に心理的抵抗を感じる要素があることで、過去に自殺や事件、事故が発生した物件をいいます。
一般的に、過去に忌まわしい出来事があった不動産を事故物件と呼びます。
心理的瑕疵には周囲環境の影響も含まれ、不動産の近くに暴力団事務所やお墓などがあることも該当すると覚えておきましょう。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、不動産が現行の建築基準法や都市計画法を満たしていないことです。
今建っている建物を壊すと新しく建物が建築できない再建築不可物件などが該当します。
瑕疵がある不動産を売却するときは、瑕疵について買主に説明し、契約書に記載しなければなりません。
心理的瑕疵は、実害はなくてもトラブルになりやすいので、事故物件を売却する方は注意が必要です。
住むことに問題はないということで気にしない方もいますが、多くの買主にとって購入するかどうかの重要な判断基準になります。
事故物件には、告知義務があることを忘れないようにしましょう。
心理的瑕疵の告知義務の基準は国土交通省のガイドラインで定められている
これまで事故物件の告知義務について、告知するべき事象や期間について取り決めはなく、告知義務違反がおきた場合、裁判沙汰になるケースもありました。
そのため、2021年の5月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」を発表しています。
正式なガイドラインによって定められている告知すべき期間について確認しましょう。
●賃貸借契約：3年間
●売買契約：無制限
売買契約の場合は経済的負担が大きく、不本意な住宅購入は買主の暮らしを揺るがす事象だと考えられるため、期間は無制限とされています。
そのため事故や事件が発生した場合、たとえ建物を解体して更地や新しい建物になったとしても、事故物件として告知しなければなりません。
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事故物件の売却における告知義務違反のリスク
事故物件を売却するときに、心理的瑕疵を隠して取引をおこなうことは告知義務違反に該当します。
告知義務違反をすると大きなリスクが生じるため、気を付けましょう。
具体的に、どのようなリスクがあるかを解説します。
告知義務違反のリスク①契約不適合責任を負う
契約不適合責任とは、契約した内容と不動産が適合していないときに売主に責任が追求される制度です。
もし買主に事故物件という事実を伝えずに契約に至った場合、売主は契約不適合責任に問われるリスクがあるので注意しましょう。
本来、住居は住人が心地よく暮らす場であると考えられています。
そのため心理的瑕疵があることは、暮らしの快適性に大きな悪影響を及ぼし、「知っていたら購入しなかった」と買主から責任を追求される可能性があります。
事故物件の噂は近隣に広まりやすいので、買主が新居に引っ越してから周りの住民から情報を得ることは十分に考えられるということを把握しておきましょう。
告知義務違反のリスク②損害賠償を請求される
告知義務違反をすると、不動産契約が解除になる可能性があります。
さらに、契約のために生じた費用についても売主の負担になることも珍しくありません。
契約のために生じた費用とは、契約書作成時の印紙代や登記費用などです。
また、1度取引した契約が心理的瑕疵によって解除されるということは、買主にとって大きなストレスであることが想像できるでしょう。
そのため、場合によっては精神的苦痛に対する慰謝料を請求される可能性も否めません。
金銭的な負担、解決に時間を割かれること、訴えられる心理的苦痛など、リスクは大きいといえるでしょう。
告知義務違反のリスク③転居費用を請求される
告知義務違反により契約が白紙に戻った場合、買主が転居する際にかかる転居費用を売主が負担しなければならない可能性があります。
転居費用には、仲介手数料など転居に付随する費用も含まれる場合があり、まとまった金額が必要になるでしょう。
告知義務違反によって発生するリスクは大きいことを把握しておくことが大切です。
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事故物件に関する告知義務違反！売却方法とそのポイント
所有している物件が残念ながら事故物件になってしまった場合でも、売却する方法はあります。
具体的な売却方法やポイントについてみていきましょう。
売却方法①特殊清掃をおこなう
事故物件を売却するときは、できるだけ心理的瑕疵の印象を薄めることが大切です。
室内で人が亡くなったときに発見が遅れると、異臭が残ったり、床や畳に染みが残ったりすることがあります。
事故や事件で生じた汚れは専門業者による特殊清掃を依頼しましょう。
特殊清掃とは、通常の清掃ではきれいにすることが難しい血液や体液などの汚れも除去する専門のクリーニングです。
とくにクロスやカーペットなどのファブリック製品には、においが染み付きやすいため、専門業者に清掃を依頼すると良いでしょう。
特殊清掃によって心理的瑕疵のイメージが薄まると、買主が見つかりやすくなります。
費用はかかりますが、事件が起こったそのままの状態で売却するよりも、まずは特殊清掃によって物件を原状回復させましょう。
売却方法②値引きする
事故物件であっても妥当な値引きによってコストバリューを感じられれば、購入しようと考える買主もいるでしょう。
どのくらい値引きするかは心理的瑕疵の内容に左右されます。
高齢者が老衰によって死亡したあと、しばらく放置された事故物件と、全国に大々的に報道された凶悪な殺人事件がおこった事故物件では、買主の心理的な抵抗感は異なります。
値引きするときの注意点として、売却開始時点で大幅に値引きするのは避けたほうが良いでしょう。
一度公開した売却価格を上げることはネガティブな印象に繋がるため、交渉時にさらに値引きすることを前提とした金額を設定しましょう。
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まとめ
当社では上記のような物件もお取り扱いしております。
事故物件を売却する際は、告知義務違反というペナルティがあることを認識しておきましょう。
告知義務違反は、契約解除や損害賠償などのリスクがあり、過去には売主と買主のトラブルが数多く発生しています。
