高齢化が進んでいくなかで、さまざまな問題が浮上してきていますが、そのなかの一つとして孤独死というものがあります。
所有するマンションでそういった出来事があった場合、所有するマンションの資産価値はどうなるのか、オーナーとしては不安なところでしょう。
本記事では資産価値についてと売却する際の注意点、問題点や疑問点についても併せてご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら孤独死のあったマンションを売却する際の資産価値
我が国では出生率の低下が続き、少子化が深刻な問題となっているわけですが、同時に65歳以上の老年人口も年々増えていて高齢化も進んでいます。
また核家族化が一般的となり、親世代と子世代とが別々に暮らすことで、高齢者である親世代の孤立が目立つようにもなってきました。
そのうえ親世代も何らかの理由により一人暮らしを余儀なくされ、社会的にも精神的にも孤独な状況に追い込まれている方も多いです。
そこで今、大きな問題となっているのが孤独死で、誰にも看取られることなくひっそりと一人で亡くなられる方が増えているのです。
孤独死があったマンションの賃貸物件の売却価格は、相場よりも10~30%ほど下がるのが一般的で、所有者として大きな問題と言えるでしょう。
また、その部屋の掃除やリフォームなどの事後処理もオーナーがおこなわなければならず、さらに時間もかかるということで、費用面と併せて大きな負担となります。
ではなぜ、そういった不幸な事故が起こると資産価値が下がるのかということですが、まずは、告知義務とそれに伴う心理的瑕疵が原因となるというものです。
売却する前には、その物件で孤独死があったことを告知しなければならず、なおかつ売買の場合は告知制限なしと国土交通省のガイドラインに定められています。
もしそういったことが起こった物件であることを知らされたら、心理的瑕疵が大きくなり、わざわざその物件を買おうという気は起りにくくなるでしょう。
また最近ではSNSなどを通じて、情報というものは瞬時に拡散される時代ですので、孤独死があった物件であることも、一瞬にして広く知られるようになるわけです。
ただご遺体の発見が早い場合、腐敗も全くない状態であれば心理的瑕疵に該当しないケースもあり、そうした物件は売却価格も0~10%ほどの低下で抑えられます。
逆にご遺体の発見が遅くなると、血液や体液が床に染みていき、また腐敗臭も部屋中についてしまいますので、この場合は心理的瑕疵が大きく売却価格も20~30%下落となります。
なお、購入希望者のなかには殺人などの事故物件でない限り、気にしないという方もいますので、売れにくい物件ではありますが必ずしも売れないということではありません。
孤独死のあったマンションの売却価格の低下を防ぐ方法
孤独死が起きてしまったことはどうしようもないことですが、それでもなるべく資産価値を下げたくないのはオーナーであれば当然の心理でしょう。
もちろん、相場どおりの価格で売却というわけにはいきませんが、できる限りその資産価値の低下を防ぐ方法についていくつかご紹介していきましょう。
まずは特殊清掃という方法で、これはご遺体の発見が遅れることで腐敗が進み、悪臭や害虫が発生し、床材などにその痕跡が残る場合に必要となります。
もちろん本来であればご遺族の方が対処されるのが望ましいのですが、孤独死をされる方は身内の方々とのつながりが薄いこともあり難しい問題です。
特殊清掃は通常のハウスクリーニングとは異なり、主に死臭の消臭や害虫の駆除、殺菌などをおこない、場合によっては遺品整理の業務も依頼することになります。
また、この特殊清掃に関してはその費用がかなり高くなるため、オーナーとしてはあらかじめ清掃費用が補填される保険に加入しておくのもおすすめです。
次にこの特殊清掃でも原状回復ができないほど、状態が悪い場合があり、具体的には体液が床材の下のほうまで染みついていて、消臭や染みが消えないといったものです。
原状回復の目的は、そこにある何かしらの痕跡を無くし、目視できる瑕疵を無くすこととなり、特殊清掃で無理な場合は全面的なリフォームが必要となります。
床材の全面張り替えは最低限おこなわなければならず、クロスにも痕跡がある場合もそこだけでなく部屋全体にわたっておこなうことになるでしょう。
こうした方法を取ることで痕跡を消すことはできますが、風評被害といったものはしばらくの間残ることになり、この状態では売れにくく資産価値も低いままです。
そういった状況から売却価格の低下を防ぐための方法としては、噂というものは時間の経過とともに忘れられていくため、少し期間をおくといったことが有効となります。
そして最終的な方法としては、建物自体を解体して更地にして売却というもので、これであれば心理的瑕疵もほぼなくなり、場合によっては高く売れることもあります。
孤独死のあったマンションを売却するときの注意点
いくら不幸な出来事があったとしても、マンションを売るときの流れとしては通常の物件と同じで、一般的には不動産会社に依頼することになります。
ただこのときの注意点として、まずは先述の特殊清掃と遺品整理が必要となるということで、これは売却の際にオーナーとして最低限おこなうべきことでしょう。
薬剤や薬品を使って殺菌や消臭をおこない、場合によってはリフォームをし、もし遺族の方と連絡が取れるのであれば遺品を引き渡します。
ただこのとき遺族の方から処分をお願いされた場合は、その費用を受け取り、遺品整理業者にその処分を依頼し、貴金属など買取可能なものは買い取ってもらいましょう。
買取代金は特殊清掃や遺品整理の費用に充てることもでき、その費用を差し引いても残るのであれば遺族の方にお返しをしてください。
遺族の方から要望がある場合やオーナー自身が希望するのであれば、僧侶を読んでお経をあげてもらうなどしてお祓いや供養をしても良いでしょう。
次に告知義務についてですが、これは不動産を売るときにはその物件で孤独死があったことを買主に伝えることが義務付けられているというものです。
もしご遺体の状態が比較的良く、物件にほぼ損傷がないといった場合でも、その部屋で不幸な出来事があったことは不動産会社と買主には包み隠さず伝えてください。
さらにその建物を解体した場合でも、この告知義務が消失するわけでなく、更地として売ることになったとしても孤独死があったことは必ず告知しましょう。
こういった孤独死となる方は、身内や友人との関係が疎遠となっていることが多く、不幸が起こる前から、そういったことが起こる可能性を含んでいることになります。
つまり将来的にマンションの売却をお考えなのであれば、身寄りのない方の入居をお断りしておくというのも、売却の際の注意点と言えるでしょう。
ほかにも管理会社やホームセキュリティによる見回りを依頼することで、孤独死を防げることもありますので、売却に備えた注意点として意識しておいてください。
まとめ
当社では上記のような物件もお取り扱いしております。
孤独死のあったマンションを売却するときの大前提として、心理的瑕疵があることの告知義務を怠らないというものがあります。
この告知義務の遵守は売り手と買い手の間の信頼関係ということにもつながり、また後々のトラブル防止にもなりますので、必ずおこないましょう。
