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暴力団事務所に近い不動産の売却価格と影響について

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暴力団事務所に近い不動産の売却価格と影響について

不動産の価値は、物件だけでなく周辺の環境にも左右されてしまいます。
複雑な環境にある不動産は売却できるのか、不動産としての価値は相場より低いのではないかなど、さまざまな心配があるでしょう。
本記事では、暴力団事務所が近いと不動産の売却価格にどんな影響があるのか、売却するにあたっての注意点や方法について解説しています。

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暴力団事務所が近い不動産の売却価格への影響

暴力団事務所が近い不動産の売却価格への影響

暴力団事務所が近い不動産であっても売却することはできます。
ただし、購入希望者が見つかるまでには時間がかかるうえに、売却価格も相場より低くなる傾向があります。
なぜなら、不動産の近くに暴力団事務所があることで環境的瑕疵物件と見なされるからです。

環境的瑕疵物件とは

環境的瑕疵物件とは、シロアリ被害や雨漏りなど不動産のそのものの欠陥や不具合ではなく、その不動産周辺の生活環境に瑕疵があることを指しています。
不動産周辺の好ましくない環境や入居者が不安を感じるような要因は環境的瑕疵物件として扱うことになります。
とくに子どもがいる場合には、デリケートな問題ですし、センシティブな年齢に差し掛かったときの影響を考えると不安材料でしかありません。
日常生活において、何らかの苦痛や支障を感じる物件は環境的瑕疵として、一般的な売却価格の相場より低めに設定されています。

売却相場について

暴力団事務所が近い不動産は、環境的瑕疵に該当しますので売却価格は相場より低めに設定されるのが一般的です。
市場価格相場の約20%〜25%程度安くなり、暴力団事務所から近いからといって価格には大きな影響を与えることにはなりません。
暴力団事務所が近いことは変えられない事実として、買主が安心して生活できるかが重要視されています。
事務所内でのいざこざが多いことで、頻繁に警官の出入りやパトロールがされていたり、過去に事件や揉め事を起こしていた場合は、相場からさらに価格が下がることもあります。

隣人が暴力団事務所関係者の場合

そうであったとしても、価格を相場から低くしなければ売れないということはありません。
近隣の人達とトラブルを起こしたことがある・迷惑行為をおこなっているような場合は、環境的瑕疵となりますので、売却価格を見直して検討する必要もあるでしょう。
ですが、問題となる行動もなく静かに暮らしているのであれば、近隣へ悪影響があるとは言えませんので、相場に近い価格で売却できます。

暴力団事務所に近い不動産売却の注意点

暴力団事務所に近い不動産売却の注意点

不動産売買を難しく考える必要はありませんが、いくつか頭に入れておきたい注意点がありますので解説します。

暴力団事務所に近い不動産であることの告知義務

不動産を売却する場合、売主は買主の契約締結に影響を及ぼすような事柄について、あらかじめ告知をしなければいけません。
このような場合は、環境的瑕疵であり告知義務の対象だからです。
暴力団事務所が近いのは良い印象を与えませんが、人によっては問題なく過ごしているのであれば気にしない方もいらっしゃいます。
なかには、幼稚園や小学校など、子どもの通行が多いことを嫌がる方もおられるように、人によって持つ嫌悪感は異なりますので、告知は必ずしておいてください。
万が一、告知義務を怠ってしまうと、契約後であっても大きなトラブルに発展する可能性があるからです。
隣人が暴力団関係者である、もしくは出入りしている関係者であった場合、告知の判断は非常に難しくなります。
こちらも、ご近所トラブルがなく普通に生活しているのであれば、告知はしなくても良いと思われがちですが、後のことを考えると告知しておく方が良いと言えます。

契約不適合責任に関する注意点

契約書内容と売却した不動産の種類や品質などが適合しない場合、買主は売主に対して責任を追及することができます。
破損やシロアリ被害などがあるにもかかわらず、契約書に記載がない場合、売買代金の減額や損害賠償、契約解除などが主張できるのです。
告知しなければならない瑕疵を契約書に記載していないことは、契約不適合責任に反しています。
買主が知っていたかどうかではなく、契約書に記載されているかが焦点となりますので、記載漏れには注意が必要です。
長く不動産を放置しておくと周囲の環境も変わってしまい、知らない店や暴力団事務所が増えていたということは少なくありません。
暴力団事務所が近くにあるとは知らずに、売却に出してしまった場合にも売主に責任が及ぶ可能性があります。
買主からすれば、自分の不動産を処分するのに周囲の環境を調べることなく、売却するのは考えられないからです。
瑕疵物件であることには間違いありませんので、気付かなかったと責任逃れをするのは難しいと考えられます。
知らずに売却してしまうと、契約不適合責任を負う可能性が高いことを注意点として覚えておいてください。

暴力団事務所に近い不動産を売却する方法

暴力団事務所に近い不動産を売却する方法

暴力団事務所が物件の近くにある場合、イメージが先行することもあり売却に出しても買い手がつかない可能性があります。
早く買い手を見つけるためには、どのような方法で売却すべきなのかについて解説いたします。

一般的な市場価格より安い価格で売却する

今までにトラブルがなかったとしても、万が一を想定しないわけにはいかなくなるでしょう。
一般的な物件でも、ご近所トラブルがないわけではありませんが、トラブルの範囲や大きさを考えるとリスクが高くなりデメリットとなります。
この場合、市場価格よりも価格を安くすることで、より多くの買主にアピールしていくのが良いでしょう。
暴力団事務所が近くても、売却価格が安いのであれば購入を検討したい方もいますので、売却価格については不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

更地にして売却する

住宅としての売却が難しい場合、更地にして売却する方法がありますが、翌年からの固定資産税が上がります。
住宅にある敷地には、住宅用地の特例が適用されていますので、固定資産税は約1/6〜1/3に減額されています。
更地にしてしまうと特例が適用されなくなりますので、タイミングを考えて判断することをおすすめしています。
更地は、駐車場用地として投資家が購入することが多いので、近くに暴力団事務所があっても住宅街であれば気にしない方がほとんどです。
駐車場経営として成り立つ立地で、購入額を上回る収益が見込めるのであれば、購入の申し出も見込めます。

コインランドリーを経営し売却する

近年では、家事時間の短縮やアレルギー対策から、コインランドリーの利用者が急増しています。
コインランドリーは需要が高まっている事業で、基本的に無人店舗で人件費もほとんどかからない魅力があります。
粗利率が最低でも60%程度であることから、駐車場と同等に投資家からも注目されている事業です。
維持費もほとんどかかりませんし、適した立地であれば需要が高い物件です。
これであれば、暴力団事務所が近くても気にしないという買主が現れる確率は高くなります。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

暴力団事務所が近くにある不動産は、買い手がつきにくく一般的な物件よりも売却に不利になってしまいます。
環境的瑕疵物件は不動産価値を下げるひとつの要因です。
一般的な相場よりも安く売却することを検討されるか、駐車場用地やコインランドリーなどの投資用物件として売却の検討をおすすめします。

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