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土地の売却時に知っておきたい地中埋設物とは?調査や撤去する方法を解説

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土地の売却時に知っておきたい地中埋設物とは?調査や撤去する方法を解説

土地を売却するときは、買主がスムーズに利用できるように土地の内部に問題がないか確認しておくことが大切です。
地中に不要な物が埋まっていると、建物を建設するときに支障が生じて作業が進まないことがあります。
地中埋設物はトラブルの原因になりかねないので、売却時は注意が必要です。
ここでは、地中埋設物とはなにか、調査方法や見つかったときの撤去方法についてみていきましょう。

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土地を売却するときは注意!地中埋設物とは?

土地を売却するときは注意!地中埋設物とは?

土地の売却を検討している方は、予備知識として地中埋設物とはなにかを知っておきましょう。
買主から地中埋設物はないかどうか確かめられたときに、自信を持って的確に答えられれば買主に安心感を与えられます。

地中埋設物とは?

地中埋設物とは、地中に埋まっている障害物の一つです。
地中埋設物があると新居を建設するときに基礎工事の弊害になることがあります。
売主が土地の中に不要な物が存在することを知りながら、買主に告知しないまま土地を売却すると、あとから契約不適合責任に問われる可能性があることも覚えておきましょう。
契約不適合責任とは、契約時に知らされなかった瑕疵(不具合)が不動産に存在したときに売主が負う責任のことです。
地中埋設物があることで新居の建設が進まず買主に不利益が生じると、撤去作業の費用や損害賠償金を請求される可能性があるので注意が必要です。

地中埋設物とは具体的にどのようなもの?

地中埋設物とは、建物の基礎部分に使用されるコンクリートや鉄骨、屋根瓦などの建築資材が該当します。
そもそも、なぜこのような建築資材が地中に埋められているのでしょうか。
理由は、かつて産業廃棄物の取り扱いが現代のようにルール化されていなかったときに、建物を解体して不要になった建材を地中に埋め戻していたからです。
建築資材以外にも、井戸や浄化槽も地中埋設物に含まれます。
井戸を撤去するときに、地表に出ている部分だけ取り除き、地中に埋まっている部分をそのままにする場合があります。
井戸をすべて取り除くには大掛かりな工事が必要で、費用も高額になるからです。
地中に空洞があると地盤沈下や軟弱地盤になる恐れがあるので、取り扱いには注意が必要です。
浄化槽とは汚水の浄化設備であり、かつては各戸に設置され排水処理がおこなわれていました。
現代は単独の浄化槽の使用は禁止され、共同浄化槽によって一括で処理されるため、使われなくなった浄化槽が地中に放置されている場合があります。
不動産売却を検討している方は、地中埋設物が土地の瑕疵にあたる可能性があることを覚えておきましょう。
土地の中の状態は外観では判断できず、問題の発見も難しいですが、地中埋設物が埋まっている可能性はゼロではありません。

土地を売却するときに地中埋設物を調査する理由と調査方法

土地を売却するときに地中埋設物を調査する理由と調査方法

土地を売却するときは、買主とのトラブルを防ぐためにも地中埋設物の有無を確かめることが大切です。
売主は土地の現状を把握し、責任を持って不動産売却をおこなわなければ、あとから契約と違ったものを引き渡されたと買主に契約不適合責任を問われる可能性があります。
仮に地中埋設物が存在する場合は、その事実を承諾したうえで契約してくれる買主を見つける必要があるでしょう。
地中埋設物があるかどうか疑わしい場合は、調査することを視野にいれて売却を進めましょう。
土地の調査は売主の任意ですが、土地が正常ということを第三者機関によって証明できれば、売却時に買主が見つかりやすいとも考えられます。
ただし、土地の調査には時間と費用がかかるため、地中埋設物の可能性の程度によってリスクヘッジをどのくらい考慮するか、慎重に検討しましょう。
調査は簡易的なものから大規模なものまであり、調査の精度によって費用も異なります。
調査によって土地に関する正確な情報を整理して、売却に備えると良いでしょう。
下記に地中埋設物の調査方法を3種類ご紹介します。

地歴調査

地歴調査とは、過去にその土地にあった建物を調べることによって地中埋設物の有無を推測するもので、机上でおこなう方法です。
古い地図や地質図、地形図、登記簿などによって、過去に土地がどのように使用されていたかを確認します。
過去の建物を確認して、最近まで古い民家が建っていたとなれば、地中埋設物がある可能性は低いといえるでしょう。
もしガソリンスタンドや工場があった場合は、地中埋設物があるかもしれないと考えられます。
ガソリンスタンドや工場の地中には、地下タンクや特殊な配管を埋め込むことが一般的で、かつて使用していたものが残っている可能性があります。
地歴調査によって、なにかが埋まっているかを推測できるので、今後さらに調査を進めるかどうかを判断する材料として有効です。
調査の費用相場は5〜10万円ほどであり、地中埋設物の調査のなかで安価におこなえるものです。

地中レーダー探査

地中レーダー探査とは、地面に高周波の電磁波を放射して、反射の波形から地中埋設物の有無を確認する方法です。
地中埋設物以外にも地盤の緩みも探査できるので、地盤の強度が心配な方は検討してみると良いでしょう。
この方法も地面を掘り起こすことなく比較的簡単におこなえる調査で、費用の目安は10〜15万円ほどです。

ボーリング調査

ボーリング調査とは、実際に土地に穴を開けてから筒状の専用機器を挿入して、地中埋設物の有無や地盤の強度を調査する方法です。
信頼性が高い調査なので、地歴調査をおこなって地中になにかが存在する可能性が高い場合は、ボーリング調査の実施を検討すると良いでしょう。
費用は1か所につき、10〜30万円ほどかかります。

土地を売却するときに地中埋設物を撤去する方法

土地を売却するときに地中埋設物を撤去する方法

土地を売却するときには地中埋設物の有無をチェックし、建設に支障が出るものが発見された場合は撤去しなければなりません。
また、地中埋設物のなかにはあっても問題ないものもあるので、どのように対応すべきか見極めが重要です。
撤去する必要がない地中埋設物とはなにか、そして撤去が必要なものの撤去方法をみていきましょう。

水道管や基礎杭は撤去しなくても良い場合がある

水道管は重要なライフラインであるため、地中にあったとしても撤去の必要はありません。
土地の買主が新居を建てるときに活用できることが多く、よほど古い場合を除き、残しておきましょう。
水道管を引き込む工事は費用がかかるため、すでに土地に水道管が通っていることは買主にとってメリットになります。
耐久性や素材などの現状を調査し、使えるかどうかを確認しておきましょう。
また、基礎杭に関しても実害が及ぶものではないため、必ず撤去しなければいけないわけではありません。
基礎杭が地中にあっても土壌汚染や軟弱地盤になる恐れはなく、そのままにしておくことが一般的です。

撤去方法

屋根瓦やコンクリートの破片などが地中に埋まっている場合は、基礎工事の妨げになるため撤去作業が必要です。
撤去方法は、重機を用いて土を掘り起こし、不要なものをトラックに積み込んで産業廃棄物処理場へ廃棄します。
土地の立地や広さにもよりますが、費用は20〜30万円ほどかかるでしょう。
基礎杭は地表から1.5mほどを切断して破棄することが一般的ですが、すべてを掘り起こして撤去するのであれば100万円以上におよぶ場合があります。

まとめ

不動産売却において、地中埋設物は買主とのトラブルに発展することがあるため、売主は注意する必要があります。
簡易的な調査であれば数万円の費用でおこなえるので、不安がある方は検討してみてはいかがでしょうか。

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