液状化した土地を売却する方法とは？売却時の注意点を解説｜空き家買取・不動産売却・相続

▼ 液状化した土地の売却①液状化とは
▼ 液状化した土地の売却②注意点について
▼ 液状化した土地の売却③売却方法について
▼ まとめ

液状化した土地を売却する方法とは？売却時の注意点を解説

地震が発生した際に液状化現象が起こり、住宅に被害を与えることがあります。
全国どこでも地震は発生する可能性があるので、液状化はどなたにとっても他人事ではないでしょう。
とくに液状化した土地を所有している方は、この先売却できるかどうか不安になるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、液状化現象とはどのようなものなのか、そして液状化した土地を売却する際の注意点、売却方法について解説します。

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液状化した土地の売却①液状化とは

多くの方は液状化という言葉を耳にしたことがあると思いますが、その仕組みや具体的な現象までご存じの方は少ないのではないでしょうか。
液状化のリスクや、液状化とはどのような現象を意味するのかをご説明します。

液状化とはどのような現象？

液状化とは、地震が原因で地盤が液体のように緩くなってしまう現象です。
大きな地震が発生した後に、各地で液状化現象が発生している模様を報道でご覧になった方も多いでしょう。
なぜ地震が起きると地盤が緩くなるのでしょうか。
土地は、砂や地下水、空気で構成されていて、通常はそれぞれが密着して均衡を保っています。
しかし地震が起こると構成要素の均衡が崩れてそれぞれが分離し、地下水が上昇します。
そうなると密着していた砂の粒が分離して水に浮き、液状化と言われる状態になります。
液状化が起こるリスクの度合いは土地によってさまざまで、地下水位が高く、弱く細かい砂が多い地盤は発生リスクが高いです。
具体的には、「海や川の近く」「埋め立て地」「かつて沼や池があった場所」などが該当します。
ただし、これらの土地がすべて液状化するわけではなく、条件が揃っていなければ発生リスクは少なくなります。
たとえば、埋め立て地で地下水位が高かったとしても、細かい砂ではなく粘土質の地層であればリスクは少ないです。
すべての土地が液状化するわけではないということを把握しておきましょう。
各自治体で液状化の危険度をあらわすハザードマップを公開しているので、参考にしてみてください。
また、土地の地盤調査によってもどのくらい液状化リスクがあるかがわかります。
もし液状化リスクが高い場合は、事前に地盤改良の工事をしておくと、土地や建物の被害を最小限に抑えられるでしょう。

液状化の被害について

液状化が起こったときの被害は、主に地盤沈下と建物の倒壊や破損です。
とくに地盤沈下は土地や建物に深刻な被害をもたらす可能性があるので、被害状況を確認し適切に修繕することが大切です。
建物の倒壊や破損も被害状況によって、建て替えや大掛かりな修繕が必要です。
液状化すると建物が均衡の状態を保つことが難しく、一見なにも被害を受けていないようでもわずかに傾いていることがあります。
傾いている家に居住していると、頭痛やめまいなどの健康被害を引き起こすことがあるので注意が必要です。
土地が液状化した場合は専門家に確認を依頼し、安心して住み続けられるようにメンテナンスしましょう。
また液状化すると表面に水がたまり、水よりも重いものは下に沈み、水よりも軽いものは浮き上がります。
マンホールやがれきなどが浮遊するため、周囲を歩くときに怪我をする危険性があります。

液状化した土地の売却②注意点について

液状化リスクが高い土地を売却するときや、これまでに液状化したことがある土地を売却するときは、どのような注意点に気を付ける必要があるのでしょうか。
液状化リスクが高い土地や液状化したことがある土地を売却する際の注意点について解説します。

注意点①契約不適合責任の恐れ

液状化リスクが高いことがわかっている場合は、買主に伝えてから売買契約に進むことが大切です。
買主にとって、液状化リスクがあることはマイナス要素であり、購入するうえで重要な判断材料になるからです。
買主に液状化のリスクを知らせずに契約すると、契約不適合責任が生じる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約を締結する不動産の品質が契約内容に適合しないときに売主が買主にたいして負う責任のことです。
今まで誰も経験したこともないような大きな地震によって液状化の被害を受けた場合は、売主に非はなく不可抗力だったといえるでしょう。
しかし、僅かな揺れによって液状化現象が起こったときは土地自体が液状化リスクが高かったと判断され、売主の責任が問われます。
ただし、買主が液状化のリスクを把握したうえで成り立った取引であれば、契約不適合責任は生じません。

注意点②瑕疵付きの土地と扱われる可能性がある

過去に液状化したことがある土地は、瑕疵がある不動産として扱われ、買主が見つかりにくい可能性があることを注意点として押さえておきましょう。
瑕疵とは、建物に欠陥があり品質や性能が損なわれていることを意味します。
瑕疵付きの土地は一般的な不動産より売却価格が下がりやすいうえ、売却期間が長引くことが想定されます。
売却を急ぐ場合は、不動産会社への買取も売却方法のひとつとして検討すると良いでしょう。

注意点③液状化を伏せて売却するとトラブルになる可能性がある

液状化したことを隠して売却すると、あとから契約不適合責任を問われて契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。
裁判に至るケースもあり、事前に告知を怠ることは大きなリスクを負うことにつながります。
液状化を告知することで、機会損失や売却価格の下落を不安視する方もいらっしゃるかもしれませんが、隠して売却すると結果的に大きな損につながりかねないため注意してください。
買主が液状化によって被害を受けた場合の信用問題や、賠償金の支払いなどを想定しておきましょう。

液状化した土地の売却③売却方法について

最後に、液状化した土地や、液状化のリスクがある土地を売却する方法について解説します。
また、液状化した土地に建つ家に関しても、そのまま売却するとトラブルになる可能性があるので売却方法を把握しておきましょう。

売却方法①液状化について告知して通常どおり売却をおこなう

土地や建物に被害がない場合は、買主に液状化について告知することを前提として、通常どおりの売却をおこなうことが可能です。
液状化のリスクが高い場合は地震の際に被害が想定されること、すでに液状化したことがある土地であればその事実を伝えることが大切です。
隠して売却することは告知義務違反として、損害賠償を受ける可能性があるので注意しましょう。

売却方法②値下げを想定して売り出し価格を設定する

液状化は買主にとってマイナス要素であり、土地の短所として受け入れてもらうために、値下げを想定したうえで売却する方法です。
ポイントは、売り始めから売却価格を下げないという点です。
始めから下げて売り出し価格を設定すると、さらに値下げを要求されて、結果として損につながる可能性があります。
ここまでは値下げできるという価格のラインを決めておいて、売り出し価格を設定しましょう。

売却方法③地盤を改良して売却する

液状化の被害によって建物が建てられない状況になってしまった場合は、地盤改良することで市場相場に近い価格で売却することができるでしょう。
地盤調査や工事に初期費用はかかりますが、そのままでは売れなかった土地が、地盤改良により売却することができれば、賢い方法といえるのではないでしょうか。
地盤改良にかかる費用相場は、およそ100〜1,000万円の範囲で、工期は最短で1週間、長くて5週間ほどが目安です。
改良工法は複数の種類があり、費用や工期はその土地に適した工法の種類によって異なります。
どの工法を選ぶかは土地の形状や大きさに左右されます。