道路に面していない土地の売却方法は？種類や価格についても解説｜空き家買取・不動産売却・相続

▼ 道路に面していない土地の種類と接道義務を解説
▼ 道路に面していない土地の売却価格について
▼ 道路に面していない土地の売却方法は？
▼ まとめ

道路に面していない土地の売却方法は？種類や価格についても解説

土地の売却を考えているが、道路に面していない土地は利用価値が低くなると知って、どうすれば有利に売却できるのか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
また、所有している土地がどんな種類に分類されるのかご存じないという方もいらっしゃるかもしれません。
そこでこの記事では、土地売却を検討している方に向けて、土地の種類や売却時の価格と方法についてご紹介します。

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道路に面していない土地の種類と接道義務を解説

売却するにあたって、接道義務という国が定めた基準について知っておくことで、所有する土地がどんな条件で売却できるのか検討することができるでしょう。
また、所有している土地が道路に面していない場合、どの種類に分類されるのかについてもご紹介します。

接道義務とは？

建築基準法で定められている、建物の敷地が接していなければならない道路の基準のことを接道義務といいます。
主に、幅4m以上の道路に2m以上の間口で接していることが条件で、地域によっては多少の異なりが生じることもあります。
接道義務を満たさない土地は、再建築不可となってしまうため、建物の建て替えや新たに家を建てる際に制限がつくことになるのです。
したがって、通常の土地よりも扱いが困難となり、需要も下がるので売却するのが難しくなってしまう恐れがあります。

土地の種類について

道路に面していない土地といってもさまざまな地形や立地で種類が異なるため、ここでは3つに分類して解説します。
1つ目は、道路に面してはいても間口が2m未満の土地で、形状は旗竿地と呼ばれる、細い路地を進んだ先に建物がある土地のことです。
仮に、間口が2m以上あったとしても、旗竿地では路地部分の長さにおいて地域や公共団体別に規定があるため注意が必要です。
2つ目に、所有している土地が他人所有の土地に囲まれた状態で、道路に全く面していない土地があげられます。
こちらは袋地とも呼ばれており、他人の土地を通って道路に出ることになりますが、袋地の土地を所有している場合のみ、他人の土地を通行する権利が認められています。
3つ目が、道路ではない道に面している場合です。
建築基準法上の道路とは幅員4m以上が必要ですが、面している道路が4m未満で接道義務を満たしていない土地のことです。
上記の3つをまとめて無道路地とも呼ばれ、見た目は道路に面していたとしても、建築基準法の規定を満たさない土地は無道路地となります。

道路に面していない土地の売却価格について

道路に面していない土地の場合は、接道義務を満たしていないため新たな建築や建て替えができず、一般的な土地の売却と比べると厳しいといえるでしょう。
それを踏まえて、道路に面していない土地を売却するときの価格や査定について解説します。

土地の価格相場は？

接道義務を満たさない土地は利用価値が低く需要が下がることもあり、通常の3割ほどまで価格相場も下がる傾向です。
ただし、実際に土地を売却する場合は道路に面していないだけでなく、さまざまな条件を総合的に判断して決められます。
そのため、所有する土地の環境や条件を見定めて、売却時の価格がどの程度になるかを把握しておくことが大切です。

査定基準について

具体的な査定基準について解説すると、基本的な土地の査定基準は坪単価×坪数であらわされます。
坪単価と坪数を計算したあとに、それぞれの土地条件を照らし合わせて考慮した結果、価格が増減される仕組みです。
価格の査定基準としては、買い物のしやすさや、駅までの距離や交通の利便性があげられます。
さらに、周辺に病院や学校といった施設が充実しているか、反社会的勢力の事務所などがないかも確認して査定します。
最後に、土壌汚染の有無、風通しと日当たりの良さといった環境面も重要な査定ポイントといえるでしょう。

建て替えについて

道路に面していない土地の建て替えができない理由として、工事車両が土地に近づくことができないことがあげられます。
一般的な建築で使用される工事車両の横幅は2m前後であるため、道路の幅員が4m未満であっても通ることは可能です。
しかし、建築資材などの運搬を含めると通ることができずに建設そのものが難しくなることがあるため、新しく建築することや建て替えができない土地とされます。
また、すでに建築された物件がある土地であっても、接道義務を満たさない土地では再建築ができません。
その理由として、建て替えの際には建築確認申請が必要であり、接道義務を満たさない土地では申請が通らないからです。
たとえ豪雨や地震といった自然災害によって住めない状態になったとしても、再建築ができないのでリスクが高い土地といえます。

道路に面していない土地の売却方法は？

前述したように、接道義務を満たさない土地は再建築不可な状態であるため、売却が難しいことにくわえて価格相場も3割ほど低くなります。
とはいえ、周辺の環境や条件によっては相場よりも高く売却できることもありますので、ポイントを押さえて解説していきます。

再建築を可能にする

売却価格が相場より低くなる原因は、接道義務を満たさないと建て替えや新築の建設ができないことです。
そうであれば、再建築ができる状態にした後に売却することで、通常の土地と同じような価格で取引できるようになります。
主に、再建築を可能にする方法として2つがあげられます。
1つ目は、接道義務を満たすために、隣地から土地を買い取って再建築できるようにすることです。
隣地のすべてを買い取る必要はなく、あくまで接道義務を満たせる幅員であれば良いのです。
そのため、部分的に買い取ることを目的に、隣地の一部を分筆してもらうなどして接道義務を満たすことで再建築が可能になります。
ただし、実際に隣地を買い取る際は当事者同士で交渉することはできるだけ避け、不動産会社に依頼して交渉を進めることで、トラブルに発展してしまうリスクを軽減できるでしょう。
2つ目の再建築方法として、建築工事のときにのみ隣地を借りて接道義務を満たす方法があります。
隣地所有者から買い取るための交渉が上手くいかなかった場合などに、賃貸借契約を一時的に結ぶことで再建築をおこなうことが可能です。

買い取られては不都合だと感じる隣地所有者に対して、一時的に賃料を払いながら借りるだけだと、ハードルが低くなり承諾しやすくなるでしょう。
このとき、隣地を借りる許可は土地の購入者に引き継がれることにも同意を得ておくことが大切であり、交渉する場合は不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

セットバックについて

前面にある道路の幅員が4m未満で再建築ができないときに、セットバックという対策があります。
セットバックとは、前面道路の幅員を広げるために、所有する敷地を後退させる方法のことです。
セットバックを施工すると敷地面積は減少しますが、接道義務を満たして再建築が可能になれば売却価格も上がるでしょう。
ただし、セットバックは容積率や建ぺい率について注意が必要です。
理由として、セットバックにより敷地面積が減ることで、容積率や建ぺい率がオーバーしてしまうと違反建築物となる可能性があるからです。
既存の建物があるときは、容積率や建ぺい率の計算を事前におこなうと良いでしょう。