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水路に面している土地を売却する方法や注意点について

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当社では上記のような物件もお取り扱いしております。水路に面している土地を売却する方法や注意点について

一般的に土地は道路に面していますが、所有している敷地と道路との間に水路がある土地も存在します。
水路に面していると、家を建築するときに許可をとる必要があることや、地盤が弱いといった普通の土地とは異なる点に配慮が必要になるなどの注意点があります。
今回は、水路に面している土地を売却する方法や注意点、水路に面している場合のデメリットについて解説します。

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水路に面している土地の売却①デメリットについて

水路に面している土地の売却①デメリットについて

水路に面している土地は売れにくいと聞いたことがあるかもしれませんが、主にどのようなデメリットがあるかを把握しておきましょう。
デメリットを補うことができれば、高額売却に繋げることも可能です。

デメリット①建築不可の恐れ

まず、水路に面している土地は現行の建築基準法の接道義務を満たしていない可能性がある点がデメリットです。
接道義務とは、人や車の通行や、火災などのときに避難経路を確保するために義務付けられている制度です。
家を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならず、水路に面している土地は建築基準法の接道義務を満たしていない場合があるので注意しましょう。
接道義務の基準を満たしていないと、建物を建てることが許可されません。
現在、接道義務を満たしていない土地に建っている建物を新しく建て直す場合に、接道義務を満たすために土地の一部をみなし道路とする必要があります。
これをセットバックと呼び、土地活用の自由度が下がるデメリットがあります。
「土地に家が建てられない」「自由に建て替えができない」という点は、買主にとってデメリットとなり、売主にとってもスムーズに売却が進まない要因になるでしょう。

デメリット②軟弱地盤の可能性

一般的に川や海、池に近い土地は水分を多く含んでいます。
水路に面している土地も例外ではありません。
道路に囲まれている土地よりも水分が多く、軟弱地盤である可能性が高いので注意が必要です。
建物を支えるには一定の地盤の強さが求められるため、軟弱地盤であった場合は家を建てる際に補強工事が必要でしょう。
建物を建てる前に土地の補強工事をしなければならないことは、買主にとって大きな負担になるため、地盤が弱いことはデメリットといえます。
工事費用を考慮し値下げを要求されるかもしれないということを想定しておくと良いでしょう。

デメリット③浸水被害のリスクが高い

水路は大雨や台風によって水かさが増えるため、水路に面している土地は浸水の被害を受けるリスクが高くなります。
悪天候によって水路が増水した際、土地に水が流れ込み自宅が浸水することが考えられるでしょう。
近年、大型台風の発生が増えているので、台風やゲリラ豪雨の時期は浸水被害の対策が必要です。
浸水被害を不安視して水辺に近い土地を避ける方もいるので、水路に面している土地は売却が難しいといわれています。

水路に面している土地の売却②売却方法について

水路に面している土地の売却②売却方法について

水路に面している土地はデメリットがあり避けられやすいといわれているため、状況に合わせて適切な売却方法を選択することが重要です。
水路に面している土地を売却する場合、まず居住用の土地として売却するか、居住用以外の土地として売却するかを判断すると、それ以降の流れがスムーズになるでしょう。
土地が建築基準法の基準を満たしている場合は、一般的な土地と同様の流れで売却できます。
しかし、建築基準法を満たしていない土地を居住用の土地として売却する場合には、事前準備が必要になります。
売却のスケジュールや資金計画と照らし合わせて、どのような方法で売却するかを選択することが大切です。
ここでは、水路に面している土地の売却方法について具体的にご説明します。

売却方法①占用許可を得てから売却する

建築基準法の接道義務を満たしていないという問題は、水路の占用許可を取得することで解決できます。
水路の占有許可を取得したのち、水路上に幅2m以上の橋を架ければ接道義務を満たすことができるため、建築基準法を満たす土地として売却できます。
一般的な土地として売却したい場合は、こちらの方法がおすすめです。
橋を架けるときは構造や幅など自治体で制限を設けている場合があるので、自治体に事前に確認しておくと安心です。
ただし、橋を架けるにはそれなりの費用がかかります。
せっかく橋を設置したのに条件を満たせなかったということがないように、入念な準備をおこないましょう。
また年間の占用料を徴収している自治体もあるので、維持管理費の確認も忘れないようにしましょう。

売却方法②建物を建築しない土地として売却する

建築基準法を満たしていない土地の場合、建物を建築しない土地として売却する方法もあります。
そのままの状態で売却する方法なので、橋を架けるなどの事前準備が不要で費用もかかりません。
駐車場としての利用や物置小屋を設置するための土地として提案することも有効でしょう。
また、水路があるならば田畑が残っている可能性もあります。
その場合、水路は田畑や農地へ水を引く用途に利用できるため、居住用ではなく田畑として売却するのも良いでしょう。
ただし、一般的に土地を探している方は家を建てたいとお考えの方が多いです。
買主が農家や土地活用を考えている方に限定されるため、なかなか購入者が見つからないということを想定しておく必要があります。

水路に面している土地の売却③注意点について

水路に面している土地の売却③注意点について

最後に、水路に面している土地を売却するときの注意点について解説します。
契約後にトラブルを招かないように、売却前に注意点を知っておくと安心です。

注意点①占用許可が買主に継承されるか確認する

水路の占用許可を取得している土地の場合は、占用許可を買主が継承する必要があります。
買主に占用許可の概要を伝え、占用料の支払いや手続きについて納得してもらいましょう。
占用権を継承できないと水路の占用が違反行為になってしまうので、自治体から忠告を受ける可能性があります。
占用許可をとっている土地を扱うときは、買主に引き継がなければならないことを注意点として理解しておきましょう。

注意点②告知義務を果たす

不動産の売買取引を交わすときは、売主は買主に対して告知義務を果たす責任があります。
告知義務とは、購入の意思決定に関わる重要な土地の欠点について、売主から買主に隠すことなく伝えなければならない義務のことです。
水路に面している土地に以下のような特徴がある場合は、買主に告知しておく必要があります。

●建築、再建築不可
●道路からのセットバック
●軟弱地盤
●過去の浸水被害


告知を怠ると、買主は土地に特別な制限や水害のリスクはないと判断するでしょう。
契約後、土地に告知義務が必要な要素があることが明るみになった場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。
後から判明すると、損害賠償の請求や契約解除を求められる可能性があるので、契約前にしっかりと伝えておく必要があります。

注意点③売却価格が相場より下がる可能性がある

水路に面している土地は、市場相場より売却価格が下がる可能性があることも注意点に挙げられます。
建築基準法に満たない、地盤が弱いなどの特徴がある場合は買主を探すことが困難になると考えられます。
土地のデメリットを買主に受け入れてもらうためには、市場相場より値を下げて売却することも想定しておきましょう。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

水路に面している土地は地盤や建築制限に問題があるケースが多く、売却に時間がかかることや価格が下がることが珍しくありません。
売却する際には、告知義務などの注意点に留意して、後からトラブルになることを防ぎましょう。

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