売却後に土地の土壌汚染が発覚した場合のトラブルや土壌調査について｜空き家買取・不動産売却・相続

▼ 売却後に土地の土壌汚染が発覚した場合のトラブルについて
▼ 土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法について
▼ 土地を売却するときに土壌汚染調査を実施すべきケースについて
▼ まとめ

売却後に土地の土壌汚染が発覚した場合のトラブルや土壌調査について

ガソリンスタンドや工場など有害物質を保有する施設の跡地は、土地の土壌汚染の可能性があるということをご存じでしょうか。
土地に問題があるとそこに建てた住居にさまざまなトラブルをきたすため、土壌汚染が心配な場合は事前に調査することが大切です。
この記事では、売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブルや、土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法、土壌調査をすべきケースについてご紹介します。

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売却後に土地の土壌汚染が発覚した場合のトラブルについて

土壌汚染とは、有害な化学物質や排水が土壌に蓄積された状態のことをいい、土地の土壌汚染は不動産の瑕疵として扱われます。
土壌汚染の基準値については、土壌汚染対策法によってガイドラインが策定されています。
土地に問題がないかどうかは、買主にとってその不動産を購入するかどうかの重要な判断材料になることを把握しておきましょう。
土壌汚染がある土地に居住することは、将来健康上の問題が発生するリスクにつながります。
購入後、その土地を活用したいと考えたときに、土壌汚染によって買主や借主がつきにくいことも考えられるでしょう。
そのため、土壌汚染の可能性がある場合は、売主はその事実を買主に告知してから売却の契約をおこなわなければなりません。
土壌汚染の可能性があることを隠して売却すると、売却後に土壌汚染が発覚した場合、トラブルに発展することがあります。
以下の2つのトラブルが生じる可能性について認識しておきましょう。

トラブル①売買契約の解除

買主が土壌汚染について知らずに売買契約を結んだ場合、売買契約の解除に至るケースがあります。
「土壌汚染のことを知っていたらその土地を購入しなかった」と考える買主もいるでしょう。
そのため土壌汚染を知った段階で、売買契約の解除を求められることがあります。
土壌汚染は瑕疵にあたるので契約不適合責任に該当し、売主はしかるべき責任を果たさなければなりません。
さらに、売主が土壌汚染について認識していながら買主に隠して売買契約を締結した場合は、行為が悪質ということで詐欺罪に問われる可能性があるので気を付けましょう。
契約締結後に買主とトラブルになることは、話し合いや手続きに時間を割かれるため、多大なストレスになるでしょう。

トラブル②損害賠償の請求

土地の売却後に土壌汚染が発覚して契約不適合責任が問われた際に、買主から損害賠償を請求されるケースもあります。
土壌汚染が発覚した結果、土壌のなかにある有害物質を除去して土地を正常な状態にするために、特別な除染作業をおこなわなければなりません。
除染作業にかかる高額な費用を請求されることはもちろん、精神的苦痛に対する費用や契約に要した諸費用も賠償金に含んで請求されます。
この損害賠償を支払うことによってトラブルを解決できますが、売却で利益を得た直後に賠償金を支払うことは不本意でしょう。
売却後のトラブルを避けるためにも、土壌汚染に関する告知は漏れなくおこなうことが賢明です。

土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法について

土壌汚染の可能性がある土地を売るときは、トラブルを未然に防ぐためにも売却方法に気を付けることが大切です。
土壌汚染の疑いがあるときは、売却前の事前準備や売却価格に配慮しましょう。
以下に、土壌汚染の可能性がある土地を売却する際に気を付けるポイントをまとめます。

売却前に土壌汚染調査をおこなう

売却するときは土地の土壌に問題がないかを調べるため、土壌汚染調査をおこなうと安心です。
土壌汚染調査とは、土地の内部を調べて基準を超える土壌汚染物質がないかを第三者が確認することです。
土壌汚染調査をして汚染物質がないことがわかれば、買主は安心して売買契約を結べるでしょう。
土壌汚染調査の費用は、簡単なものであれば7万円〜20万円程度、土地の深いところまでしっかり調べるものであれば80万円程度が目安です。
高額な費用がかかるものなので、調査をおこなうかどうかは慎重に判断する必要があるでしょう。
しかし、過去の土地の用途を確認し買主が不安になる要素がある場合は、土壌汚染調査をおこなうことがおすすめです。
買主も、納得して購入するための安心材料になるでしょう。
売却準備に時間と費用がかかりますが、買主を見つけやすい方法といえます。

値引きして売却する

土壌汚染調査をして汚染物質が確認されたときは、汚染物質の除去にかかる費用分、土地を値引きして売却する方法がおすすめです。
汚染物質が確認された場合、売主が汚染除去をおこなってから売却する方法もありますが、そうすると売却するまでに手間と時間を要します。
できるだけ手間と時間をかけずに売却したいと考える売主も多いでしょう。
値引きする方法であれば、買主も納得でき、売主としても負担が少ないやり方です。
土壌汚染がある土地は、売却価格が市場相場の7割程度に下落するというデータがあります。
土壌汚染という瑕疵によって売却価格が下がることを想定して、売却活動をおこないましょう。

土壌汚染のある土地を活用できる買主を探す

土壌汚染のある土地は、一般顧客に受け入れられずになかなか買主が見つからない可能性があります。
しかし、土壌汚染のある土地でも立地や土地の広さなど、他が好条件である場合は企業などが買い取ってくれるかもしれません。
賃貸物件や商業施設としての活用は難しくとも、駐車場として活用すれば一定以上の収益を見込める場合もあります。

土地を売却するときに土壌汚染調査を実施すべきケースについて

土地の売却をおこなう予定がある方は、土壌汚染調査を実施すべきケースについて知っておくと安心です。
ご紹介するケースにおいては、時間と費用をかけてでも調査をしておく必要があるでしょう。
特別な事情があるときは、調査せずに土地を売却すると将来トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

土壌汚染の調査が義務であるケース

世の中には土壌汚染についての調査と報告が義務とされている土地があります。
具体的には、「ガソリンスタンドや工場などの有害物質を使用する特定施設を廃止するとき」、「3,000㎡以上の土地の形質変更を届け出たとき」です。
以上の行為をおこなう場合は、土地の所有者が土壌汚染について調査・報告する義務があると法で定められているので覚えておきましょう。
また、それぞれの自治体が策定している環境確保条例に準じて、自治体から土壌汚染調査を命じられたときは対応しなければなりません。
土壌汚染による健康被害の恐れが懸念されるときなどに実施が命じられます。

自主的に土壌汚染の調査をすべきケース

土壌汚染の調査が義務でなくても、自主的に調査をおこなったほうが良いケースがあります。
1つ目は、土壌汚染の可能性が高いことがわかっている場合です。
売却前の土地の用途が田んぼや畑などの農地の場合や、焼却炉を設置していた場所など、土壌汚染が疑わしい場合は調査をおこなっておいたほうが良いでしょう。
あとから土壌汚染が確認されると、土壌汚染の可能性を認識していたのに隠蔽したと判断される恐れがあります。
2つ目は、買主から調査を依頼された場合です。
ハウスメーカーやマンションメーカーに土地を売却するとき、土壌汚染調査の報告を求められることは珍しくありません。
大規模な建築計画は着工から販売まで綿密なスケジュールのもと各工程が進むので、建築途中で土壌汚染が見つかると多大な損失につながってしまうからです。
買主から調査を求められたときは、相手の意向にしたがって土壌汚染調査をおこなうと良いでしょう。