オーナーチェンジ物件は売れにくい？売却を成功させる方法について｜空き家買取・不動産売却・相続

▼ オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由について
▼ オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について
▼ オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法について
▼ まとめ

オーナーチェンジ物件は売れにくい？売却を成功させる方法について

オーナーチェンジ物件とは、賃貸物件に入居者が住んでいる状態で不動産売却をおこない、売却の前後でオーナーが変わる物件のことです。
一般的な居住用物件と異なり、売却相手が賃貸経営をおこなう投資家になるため、売却しにくいともいわれています。
スムーズに売却するために、オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方や売却を成功させる方法について整理しておきましょう。

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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由について

オーナーチェンジ物件は通常の物件と比較して、売却しにくい場合があります。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、その理由を把握しておきましょう。
理由を整理したうえで売却活動をおこなうと、無駄な手間や労力を省くことができ、買主が見つかりやすくなるでしょう。

理由①売却相手が投資家に限られる

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売却するため、通常の物件よりも買主が絞られる特徴があります。
入居者がいる状態で売却する場合、投資用物件としてしか売却できないため、メインターゲットは不動産投資をおこなう投資家です。
投資目的で不動産購入を考えている方は少ないうえ、限られた買主から条件が合う方を見つけなければなりません。
さらに、リスクが伴う投資物件はプロの目から多角的かつ慎重に検討する方が多いことから、オーナーチェンジ物件の売却は難しいのです。
立地や条件が魅力的な物件であればすぐに購入を決断する方もいるかもしれませんが、判断は慎重になりやすいことを想定しておきましょう。

理由②購入時に住宅ローンが使えない

不動産を購入するときに多くの方が住宅ローンを利用しますが、住宅ローンが利用できるのは「利用者本人が居住する不動産」を購入するときに限られています。
そのため、オーナーチェンジ物件は住宅ローンが使えないのです。
オーナーチェンジ物件を購入するには現金で一括払いをするか、住宅ローンよりも金利が高い不動産投資用のローンを利用することになります。
オーナーチェンジ物件の購入は、金銭面での余裕が必要な点も売れにくい理由の1つです。

理由③入居率が売却に影響する

オーナーチェンジ物件は投資目的で購入されるため、入居率が売れやすさを左右します。
入居率が低いと空室の分だけ収入が減るため、物件を購入しても赤字になる可能性があります。
赤字になる可能性がある物件を購入したい買主は少ないため、入居率が低い物件は売れにくい傾向にあるのです。
反対に入居率が高ければ売却に有利になるため、入居率が高くなるように運営することが大切です。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について

オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、ご自身の物件がいくらで売れるのかは気になるところでしょう。
賃貸物件は通常の住居目的の物件とは異なり、利回りや入居率から売却価格が算出されます。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方をご紹介します。

売却価格の算出方法①直接還元法

直接還元法とは、不動産投資で得られる一定期間の純利益と還元利回りから売却価格を算出する方法です。
計算方法は、「1年間の純利益÷還元利回り」です。
1年間の純利益とは、家賃収入から物件の管理費用や修繕費、火災保険料や税金などの費用を差し引いた金額になることに注意しましょう。
たとえば、以下のケースで試算してみましょう。

●1年間の家賃収入：120万円
●1年間にかかった諸経費：20万円
●還元利回り：5%

直接還元法で売却価格を計算式は次のとおりです。
（120万円−20万円）÷0.05＝2,000万円
直接還元法は簡単に試算できる計算方法なのでお試しください。

売却価格の算出方法②DCF法

売却価格はDCF法でも算出でき、直接還元法では計算に含まれない空室リスクや価値の変動を想定するため、より価値評価の精度が高い計算方法です。
DCF法は、将来受け取ると思われる金額を現在の価値に置き換えて計算します。
理由は、現在のお金の価値と数年後のお金の価値は厳密には異なり、その差分を計算に含めないと正確な売却価格は算出できないからです。
DCF法の計算式は、「年間収益÷（1+割引率）の1乗+年間収益÷（1+割引率）の2乗・・・+年間収益÷（1+割引率）のn乗+物件保有終了時の不動産売却価格÷(1+割引率)のn乗」で計算して売却価格を求めます。
nに保有年数が入り、たとえば保有年数が5年の場合は5乗で計算は終わります。
割引率とは、将来の収益を現在の価値に割り戻すときに使用する割合です。
DCF法は複雑な計算式であり、一般の方が算出するには難易度が高いため、専門家に試算を依頼すると良いでしょう。

売却価格の算出方法③不動産会社による査定

オーナーチェンジ物件の売却価格を調べるときは、不動産会社に査定を依頼するとより正確な数字が出るでしょう。
不動産の売却価格は立地がターゲット層にマッチしているか、築年数や設備など、さまざまな要素を含めて判断したうえで、正確な売却価格を予測することができます。
売却時期や経済状況によっても売れやすいタイミングが変わるので、オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談すると良いでしょう。
査定を依頼したら、根拠となる成約事例を開示してもらうことがおすすめです。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法について

先述したとおり、オーナーチェンジ物件は投資目的の不動産であることから、ターゲットが限定され売れにくいといわれています。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、売却を成功させる方法を把握しておきましょう。

売却を成功させるポイント①空室改善をおこなう

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、不動産経営の利益を維持しておくことが大切です。
オーナーチェンジ物件の買主は、入居者が退去して家賃収入がなくなるリスクを恐れています。
そのためにはできるだけ満室の状態を維持し、家賃収益を確保しましょう。
更新時期は入居者が退去する可能性が高いので、更新料をなしにして引き続き住んでもらえるように工夫することがおすすめです。
更新に合わせて新しい家を探している方もいるかもしれないので、更新時期が迫っている入居者には更新料無料のお知らせを早めにしておきましょう。
入居者が更新を済ませているとわかれば、買主は物件の購入に積極的になるかもしれません。
賃料が周辺相場と比較して高額になっていないかどうかも定期的に確認して、家賃相場に見合った価格を設定しましょう。
空室になっている場合や退去を考えている入居者がいるときは、経営が赤字にならないように、空室改善をすることが成功の秘訣となります。

売却を成功させるポイント②オーナーチェンジ物件のメリットを伝える

オーナーチェンジ物件にはどのようなメリットがあるかを伝え、買主に前向きな気持ちになってもらうことも売却の成功に繋がります。
オーナーチェンジ物件のメリットは、家賃収入がすぐに手に入ることです。
「ご自身で賃貸物件を建てる」「入居者がいない賃貸物件を購入する」という不動産投資の始め方だと、入居者を探すところから始めなくてはなりません。
当然ながら、入居者が見つかるまでは収入が得られないため、経済的に厳しい状態が続くでしょう。
オーナーチェンジ物件であれば入居者を探す時間と労力をかけずに、契約が成立したらすぐに賃料が得られます。
もし、売却する物件の利回りが良い場合は、しっかりとアピールすることで成功しやすくなります。