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店舗併用住宅が売りにくい理由や売却時の特例

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店舗併用住宅が売りにくい理由や売却時の特例

住宅にはさまざまな種類がありますが、そんななかでも店舗を併設している住宅というものがあります。
このような家は一般的に売りにくいことで有名ですが、もし実際に売りに出したいと思ったらどのようなことを考えなければいけないのでしょうか?
今回は、店舗併用住宅が売りにくい理由や、売りに出す際に適用することができる所得税控除の特例についてご紹介していきます。

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店舗併用住宅の売却は可能なのか

店舗併用住宅の売却は可能なのか

まず、売れにくいという話を聞くと不安になってしまうかもしれませんが、そもそも売却自体が可能なのかどうかについてお話ししていきたいと思います。
結論から言うと、店舗を併設している場合でも、ケースによって、また工夫次第では売却が可能です。
しっかりとニーズに寄り添った売り出し方をすれば、必ず購入希望者は現れますので、どのような物件が人気なのか、また自分が売りたい物件の強みを知っておくことが非常に大切です。
さて、店舗併用住宅の売却ですが、基本的には居抜きで売りに出すことが大半だということを抑えておきましょう。
居抜きとは、店舗として営業していた部分を取り壊さずにそのままの状態で売りに出すことです。
どうしても、特定の業種が営業していた間取りのまま売りに出すと利用方法が限定しているように感じられるため、建物をすべて取り壊して更地にしてしまおうと考えている方もいるかもしれません。
しかし、店舗併用の物件のメリットとして、そもそも市場価値が高いというポイントがあります。
市場価値が高いとはつまりどういうことかというと、市場に出回っている物件数が一般的な一戸建て住宅に比べて非常に少ないということです。
つまりは希少価値が高く、ピンポイントで同じ業種の店舗併用の住宅を探している方にとっては、居抜きで売りに出ていると自分で新しく建てる必要がないため利用しやすいのです。
もちろん、そこに需要がある場合に限られてはしまいますが、自分が売却をしようとしている同一エリアに類似した物件があるかどうか、またこれまでに売買がおこなれているかを調べておくと良いでしょう。
居抜きで売りに出す場合には、買主側にとっても必要な工事が減るため非常に効率が良くメリットが大きいですが、売主にとっても手間がかからないため、おすすめです。
更地にする場合、もしくは間取りを変えて改装してから売りに出す場合には、それらの工事をして費用を払ったうえで売却となりますよね。
しかし、それらの工事をしたからといってすぐに購入希望者が見つかるとは限らず、結局コストだけ必要以上にかかってしまったという結果に繋がりかねません。
そのまま居抜きで出してしまえば、必要最低限の修繕でそのまま市場に出すことができるため、結果的に売主と買主双方の経済的負担が軽減します。
特殊な店舗併用物件だからこそ、他の中古物件とは異なるアプローチで賢い売り方をすることでスムーズに取引できるでしょう。
もしこれから店舗用の物件を売りに出すことを考えている方は、このポイントをおさえたうえで計画をたてると良いでしょう。

店舗併用住宅が売りにくい理由

店舗併用住宅が売りにくい理由

さて、実際に売却ができるのかどうか、またその方法についてご説明したところで、店舗併用の住宅が売りにくいとされている理由についても解説します。
理由に関しては、買主側のイメージという部分もかなり大きく影響してきますので、知っておくことで売り出し方の工夫に繋げることができるでしょう。
まず1つ目の理由としては、購入時に住宅ローンを借りることが難しいということです。
新しい居住物件を購入することを考えたら、住宅ローンの融資を利用して支払うことを前提としている方が非常に多いですが、店舗を併用している場合にはその条件に当てはまらない可能性があります。
実は、住宅ローンは住居としての比率が50%以下の物件に対しては審査がおりないため、店舗の割合が高い物件だと借り入れができないのです。
もしも住宅用のローンが適用対象とならない場合でも、事業用ローンを借り入れるという手もありますが、金利が高い上に融資の期間も短いため、経済的負担がかかってしまいます。
どれだけ優良な物件でも、購入希望者にとって手が届かないとなってしまうとどうしても購入まで踏み切ることができないのが現実です。
しかし、最近では公的なさまざまな融資の制度ができたことで、物件の種類に関わらず以前よりも借りやすくなっているといわれています。
しかし、事業者向けのローンでも、低金利で借り入れやすいものが増えているため、以前ほどローンによる影響は受けにくいでしょう。
続いての理由として、やはり需要が少ないということが考えられます。
これは先ほど市場価値についてご説明した際になんとなく予想できた方もいるかもしれませんが、市場に出回っている数が少ないからといって必ずしも売れやすさに繋がるわけではありません。
というのも、通常の住宅のように常に探している方がいるわけではなく、ニーズの少ない種類であるからです。
どれだけ優良物件と呼べるようなものであっても需要がなければ売ることはできませんよね。
また、元々需要が少なかったことにくわえて、近年ではインターネットの普及によって小売店の実店舗の需要自体が少なくなってきています。
そのことから、さらに店舗併用物件を探している方の数は減少しています。
これらの現状を踏まえたうえで、どのように売却活動を進めていくのか、周辺地域の状況や需要を知ったうえで考えていく必要があるでしょう。

店舗併用住宅の売却時に所得税が控除される特例

店舗併用住宅の売却時に所得税が控除される特例

続いて、不動産売却をおこなったら、それで得た利益は譲渡所得としてカウントされ、それには譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられることになります。
基本的にはその他の所得と同じように利益を得た翌年の確定申告での申告額に対して課せられることになります。
しかし、店舗併用物件の売却はその税金を軽減することができる特例の対象となります。
居住用物件、つまりマイホームとして利用していた住宅を売りに出した際には、その譲渡所得税の3,000万円の特別控除を受けることができるのです。
この対象は、店舗併用の物件の場合も同じで、居住スペースがあってそこに住んでいた場合には、通常の住宅と同じように控除を受けることができるのです。
しかし一点注意が必要なポイントとして、店舗部分は特例の対象とはならないということを覚えておく必要があります。
どのくらいの控除額となるのかは物件自体の居住部分と店舗部分との割合によって異なるため、まずは必ずしも3,000万円全額が控除対象となるわけではないということを理解しておきましょう。
計算は少し複雑な部分も多いため、税理士などの専門家に相談しながら進めることでミスや漏れを防ぎ、損をすることなく特例を受けることができます。
特例を受けられることを知らないままでいると、損をしてしまう可能性があります。
売却した利益を得るためにも、特例を受けれるのか事前にしっかりと確認しておくようにしましょう。

まとめ

店舗併用住宅が売りにくいといわれる理由や売却方法、所得税が控除できる特例についてご紹介しました。
ただ単に売りにくい物件とはいっても、売り方によってはさまざまな可能性があります。
自分が所有している物件のメリットと需要を理解したうえで、計画を立てていくことが大切です。

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