不動産売却における司法書士の役割と依頼する際のメリットや費用について

不動産を売却する際に司法書士にお世話になるという方は多いでしょう。
高額の費用のやり取りがおこなわれる不動産取引においては、司法書士の役割が重要です。
今回は、不動産の売却を検討している方に向けて司法書士の役割や依頼した際のメリット、かかる費用についてご説明していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却における司法書士の役割について

司法書士とは、専門的な法律知識に基づき登記や供託の手続きを代理でおこなう国家資格者です。
その国家試験は、合格率が3%で最難関といわれています。
不動産売却においては、司法書士に「登記」の手続きなどを依頼します。
土地や建物である不動産にはそれぞれ登記簿が備わっており、どの場所にどのような不動産があって、その不動産の所有者は誰なのかといった不動産に関する情報が記載されています。
土地や建物を売却する際には委任状を受け取った司法書士が代理人として持ち主の変更や抵当権抹消の登記をおこないます。

登記簿は3部構成

登記簿は3部構成となっており、表題部には所在や地番、地目（宅地や畑、雑種地などの現在の土地の状況）、地積（土地の面積）などが記載されています。
権利部の甲区は、土地の所有者が誰なのか、いつどのような形で誰から所有権を得たのかなどの所有者に関する情報の記載があります。
権利部の乙区には、銀行から融資を受けた際に設定される抵当権などの所有権以外の権利に関しての情報が記載されています。

登記なしでは不動産の所有を主張できない

不動産の登記をしていない状態だと自分以外の第三者に自分の不動産であることを主張することができないため、登記が必要です。

抵当権のある不動産の価値は減少してしまう

銀行のローンを利用すると、不動産を担保とする抵当権が自動的に設定されます。
購入した不動産に抵当権が設定されたままの場合、所有権移転登記をしないと先に登記されている抵当権が実行されてしまう可能性があるでしょう。
つまり新しい不動産の所有者の権利が脅かされてしまうということに繋がります。
抵当権が設定されている不動産は購入されにくく、抵当権が設定されてる分だけ価値が下がってしまいます。
抵当権の設定されている不動産の売却をする場合は、債務を返済して、完済を証明する抵当権抹消登記をおこないましょう。
このような一連の作業を司法書士に依頼することができ、委任状を受け取った司法書士が代理で手続きをおこないます。

不動産売却の際に司法書士に依頼するメリットとは

不動産売却における登記手続きは、自分自身でおこなうことも可能です。
しかし、司法書士に依頼することによるメリットが大きいのでご説明していきます。

詐欺被害やトラブルを防げる

不動産売却は、高額の取引です。
手付金の割合は、それぞれの手続きによって異なりますが、1,000万円の売買取引において契約時に100万円の手付金を支払い、残金決済で900万円が支払われたとします。
残金決済で動く金額が大きいために、売主の立場上残金が支払われないと、登記識別情報である権利証や印鑑証明書を買主に渡すことを躊躇してしまうでしょう。
しかし、買主の立場では、登記名義が自分自身に移行し、権利証を手にできなければ残金を支払いたくないと考えるのが一般的です。
この状況になってしまうと、売主もしくは買主が自ら所有権移転登記申請をすることを表明しても、相手の理解を得ることは非常に難しいでしょう。
そのため、不動産売却の場において、登記名義を買主に移行するために必要な書類を司法書士が確認します。
必要書類に不備がないことを司法書士が確認後、住宅ローン融資が開始されます。
そして、売主へ残金決済が実施されると法務局に出向き、所有権移転登記などの申請をします。
権利証や印鑑証明書の偽造がないかを確認するのも司法書士の大切な仕事の1つです。
また、取引の際に売主や買主の運転免許証などの公的な身分証明書の確認もおこないます。
さらに、売主本人が売却する意思を明確に持っているかについても言及します。
このような厳密な確認作業をおこなうことによって、詐欺や取引が無効になるトラブルを防ぐことが可能です。
専門知識をもつ司法書士が、第三者の立場で書類を確認するため、売主と買主がともに安心して取引を進めることができるメリットがあるでしょう。

時間と労力の節約に繋がる

不動産の名義変更の手続きは、買主や売主がおこなうことも可能です。
しかし手続きをおこなう法務局は、平日のみの業務となります。
サラリーマンなどの平日に休みが取りにくい職業の方は、わざわざ仕事を休んで手続きに行くことになってしまうでしょう。
また、手続きにおいて不慣れであった場合、登記相談を終えてから申請ということが一般的で、さらに不備があれば何度も法務局に行かなければなりません。
本人が申請をおこなう際には、時間と労力を大きく消費することになってしまいますが、司法書士に依頼することにより、その負担が軽減できるでしょう。

不動産売却で司法書士に依頼する際の費用について

不動産売却の際に司法書士に手続きを依頼した場合にかかる費用についてご説明していきます。
司法書士に依頼した場合、国に納める登録免許税と司法書士に支払う報酬が必要になります。
登録免許税が、扱う不動産の数によって決まっている場合は土地と建物をそれぞれ別々でカウントすることになります。
依頼する司法書士によって報酬の設定は異なるので、必ず確認するようにしましょう。

売主が負担する登記費用について

売主が費用を負担する登記は、抵当権抹消登記と住所変更登記及び氏名変更登記、相続登記（所有権移転登記）の3つです。
抵当権抹殺登記は、住宅ローンを完済して金融機関が設定していた抵当権を抹消する際の手続きで、その際の登録免許税は「不動産の数×1,000円」となっており、司法書士への報酬の相場は1〜2万円となります。
住所変更登記及び氏名変更登記は、住所と氏名を現時点の所有者のものに変更する手続きです。
売買契約をする際に、登記された住所と氏名が異なっていると契約の締結ができないため、必要となります。
この登記にかかる登録免許税も「不動産の数×1,000円」で司法書士への報酬の相場は1〜2万円となります。
相続登記は、相続により所有物件となった際に所有権の移転をおこなう手続きで、登録免許税は「固定資産税評価額×0.2%」で司法書士への報酬の相場は4〜5万円となります。

買主が負担する登記費用について

買主が費用を負担する登記は、所有権移転登記と抵当権設定登記の2つです。
所有権移転登記は、不動産の所有者の名義を買主に変更する手続きで、登録免許税は「固定資産税評価額×2%」で、司法書士への報酬の相場は40〜50万円となります。
抵当権設定登記は、住宅ローンを利用した場合に金融機関が抵当権を設定する手続きのことで、登録免許税は「不動産の数×1,000円」で、司法書士への報酬の相場は3〜4万円となります。

まとめ

司法書士とは、不動産売却の手続きの際に必要な権利登記を代理で唯一おこなうことができます。
登記手続きなどを依頼することでトラブルを防ぐことができ、手続きにかかる時間と労力を軽減できるメリットがあります。
また登記手続きにおいて豊富な知識を持ち第三者の立場で中立の立場でいてくれるので安心して手続きを任せられるでしょう。