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旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由や売却方法について

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旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由や売却方法について

日本は世界的に見ても地震が多いため、新しく不動産を購入する際に耐震性を心配する方も多いでしょう。
旧耐震基準で建てられた不動産は、売却が難しいと考えるのも無理はありません。
この記事では、そんな旧耐震基準の不動産を売却を検討している方に売却する方法について詳しくご説明していきますのでぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却における旧耐震基準とは一体なにかについて

不動産売却における旧耐震基準とは一体なにかについて

不動産の耐震基準とは、国土交通省が建築基準法に基づいて定められています。
新耐震基準と呼ばれる現在の耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に施行されたものです。
この新耐震基準以前の耐震基準のことを旧耐震基準と呼んでいます。
どのような違いがあるのかご紹介していきます。

建築確認日によって耐震基準を判断する

建築基準法改正があった際に、新旧の耐震基準を適用するのかは、工事の着工された日によって決定します。
法改正前に建築確認済証が交付されていたとしても、施行日までに建物の工事が始まっていないと新しい耐震基準が適用となるのです。
たとえば、古い建物の場合、工事の着工日を確認することは難しくなります。
しかし、建築確認済証の交付が施行前か後かによって新旧の判断をします。
したがって、建築確認済証が施行日よりも以前の日付であれば、旧耐震基準で建てられた建物ということになります。

耐震性能の違いについて

新耐震基準と旧耐震基準では、耐震性能に大きな違いがあります。
耐震性能とは、一般的に建物が地震の揺れに対してエネルギーを吸収しどれだけ耐えられるかを基準としています。
旧耐震基準では、震度5程度中規模地震が発生した場合、損傷がほとんどないとされる建物であることとしていて、それ以上の揺れの地震について定めがありませんでした。
対して新耐震基準では、震度6強〜7程度の大規模地震が発生した場合でも、建物の倒壊や崩壊がないことが求められています。
1995年(平成7年)に関西で発生した最大震度6の阪神・淡路大震災では、昭和56年よりも前に建てられた住宅などの不動産に大きな被害が出たことで有名です。

なぜ旧耐震基準で建てられた物件が多いのか

建築基準法の改正が決定すると、旧耐震基準で建てようと建築確認申請をする駆け込み申請が増加するケースがあります。
実際に耐震基準の法改正時も駆け込み申請が多くありました。
駆け込み申請が増えた理由は、工事費に大きな差額が発生し、少しでも安い工事費で建設できる旧基準での建設を急いだからです。
また、マンションなどを購入する方々も大きな地震の経験がなかったために、現在ほど地震に対する危機感は低かったでしょう。
そのため、旧耐震基準で建てられた建物であっても、値段が安いために売却することは難しくありませんでした。

木造住宅の法改正

木造住宅に関しては、2000年(平成12年)6月1日にも建築基準法改正がありました。
木造住宅は構造上、柱と柱の間部分に斜めに入れる筋交と呼ばれている部材や耐力壁を使い、建物が横に揺れてしまうことを防いだり、強度を保ちます。
新基準では、耐力壁をバランスよく配置し、筋交の端部分を金具で留めて強化することなどが義務付けられました。
そのため、この法改正以前の木造住宅の中には、新耐震基準で建てられていても基準に合わない既存不適格建築物が存在します。

旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由について

旧耐震基準の不動産が売却しにくい理由について

旧耐震基準の一戸建て住宅やマンションは、現状売却が難しいといわれています。
安全性への不安が大きな要因となっていますが、それ以外でもさまざまな要因があるため、売却は難しいでしょう。
そこで、どんな理由で売却がしにくいのかについてご説明していきます。

建物自体が古い

現時点で、新耐震基準が適用されてから約40年が経過しているため、旧基準では築40年以上経過した物件ばかりです。
耐震基準が理由ではなく、単に建物自体が古いという理由で売却しにくくなっていることもあります。

住宅ローン控除を使えない

不動産を購入するにあたって住宅ローンを組んだ際に、居住を開始してから10年間で条件を満たすことにより最大400万円の住宅ローン控除を利用することができます。
しかし、住宅ローン控除を利用するためには、建築から20年以内であることや新耐震基準に適合していること、入居までに耐震基準適合証明書を取得することが必要です。
旧基準の住宅では、条件を満たすことが困難なために、住宅ローン控除を使えないケースが非常に多くなっています。

住宅購入資金である贈与税免除が適用されない

新たに住宅を購入する際の購入資金を親や祖父母に援助してもらうケースの場合、一定の金額まで贈与税が免除される制度があります。
しかし、中古住宅を購入するには、地震に対しての安全性に係る基準に適合する証明が必要であり、旧耐震基準の住宅を購入する際の資金としては適用外となります。
そのほかにも、不動産取得税や登録免許税の優遇措置も旧基準の建物購入には適用されません。

地震保険が割高になる

地震が多い日本では、起こる可能性のある地震に備えて地震保険に加入している住宅がほとんどでしょう。
地震保険料は、建物の耐震等級が高いほど割引されるため安くなる仕組みになっています。
しかし、旧基準で建てられた建物は、割引の適用外となってしまうために、保険料が割高になってしまう可能性があるでしょう。

旧耐震基準の不動産を売却するための方法について

旧耐震基準の不動産を売却するための方法について

購入する側にとってメリットが少ないと思われる旧耐震基準で建てられた住宅ですが、売却できる可能性がある方法をご紹介していきます。

売主リフォーム費用負担の物件として売却する

物件をリフォームすることは、見栄えがよくなるため売却をする前におこなうことが多いですが、費用がかさむために相場より高くなり売却が難しくなることもあります。
そのため、売主がリフォーム費用を負担することを前提に売りに出すことで、購入側が自由にリフォームすることができるので、物件に興味をもってくれる方が増えるでしょう。

耐震基準適合証明書を取得する

一戸建ての住宅の場合、耐震補強工事をおこない現行の耐震基準を満たしている物件であることを証明する耐震基準適合証明書を取得すると売却しやすくなるでしょう。
耐震基準適合証明書は、耐震診断も含め、20万〜50万円ほどで発行してもらうことが可能です。
また、多くの自治体で耐震診断費用を補助してくれるので、費用面で負担は少ないでしょう。
耐震補強工事は、数百万円の費用がかかってしまいますが、耐震基準適合証明書を取得することにより、購入側に対して耐震性が高いことを証明できます。
また、住宅ローン減税が適用され、登録免許税が減額されるなどのメリットもあります。

立地がよければそのまま売却する

駅が近いなどの立地の良い物件は、多少耐震基準が低くても売却できる可能性があります。
そのため、あまり費用をかけることなくそのまま売却に出してもすぐに売れたというケースも多くあります。

まとめ

旧耐震基準で建てられた建物は安全面で不安があるなかでも、耐震補強をすることやリフォーム費用を負担するなどで売却できる可能性があります。
また、耐震基準適合証明書を取得する際には、自治体が耐震診断費用を補助してくれる制度もあるので積極的に利用してみましょう。

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