未接道物件の所有者にとって、その土地を売却するということは、かなりハードルが高く、半ばあきらめているといったケースもあります。
ではどうして接道義務を果たしていない敷地が売れにくいのか、そしてそもそも未接道物件とはどういったものなのかについてご説明していきます。
もちろん、売れやすくするための方法についてもまとめていますので、最後までご覧ください。
未接道物件とはどういったものか？売却の前に判断するポイント
不動産を所有していて売却をお考えの方は、土地や家屋が未接道物件である可能性がありますのでまずはそれを判断すべく、いくつかのポイントについてみていきましょう。
未接道物件とは、建物の所在する土地が幅4m以上の道路に接していないことをいいます。
つまり道に面した敷地であっても、その道の幅が4mに満たなければこれは建築基準法上、道路に接しているとはいえず未接道物件となります。
一方で4m以上の道路に面しているという条件を満たしていても、その道路が2m以上敷地に接していない場合も、接道義務を果たしているとはいえません。
法律上の接道義務としては「道路に間口が2m以上接していること」となっていますので、所有する家屋の間口が狭い場合は2m以上あるかどうかを確認してください。
また、この間口が2m以上あっても未接道物件とみなされるケースがあり、とくに敷地が特殊な形状であるとこういったケースに当てはまることがあります。
つまり道路に接しているところの条件は満たしていても、家まで続いている通路のどこか一部分でも2mに満たないところがあれば義務違反となるわけです。
この間口や通路の条件については、メジャーさえあれば自分で計測できますので、所有する土地が旗竿地など不安がある方は、一度測定してみてはいかがでしょう。
そして未接道物件のもっとも分かりやすいケースとして、周りを他人の土地に囲まれているものや、池や川に挟まれているといったものがあります。
こういった土地は袋小地や無道路地などと呼ばれ、古くからその土地にある家屋によく見られ、一応は路地で道路とつながってはいるのですが、建築基準法から見ると未接道です。
こういった土地に住んでいる方のなかには、路地もないというケースがありますが、公道に出るために民法210条の「他の土地を通行することができる」の適用が認められています。
ただ自転車や車両の通行はできないこともあり、ガスや水道などのインフラ工事は周りの土地の所有者に掘削の許可を得る必要があります。
未接道物件は売却できるのか？相場価格や条件について
こうした未接道物件の所有者にとって、大きな心配事はそもそもこの建築基準法に合っていない土地を売りに出すことができるのかといったものでしょう。
結論からいいますと、未接道物件であっても売ること自体は問題ありませんが、通常の不動産と比べると購入希望者は少なくなります。
道路に接していない、または道幅が狭いといった土地に住むと、病気や火災といった緊急時に救急車や消防車がその土地に入ってくることができず事態が悪化する恐れがあります。
そのためどうしてもそういった土地は敬遠されがちで、売りに出しても購入希望者が現れにくい大きな原因の一つとなってしまうのです。
また接道義務を果たしていない物件は、建築基準法において違法状態にありますので、新たに家を建て替えるといったことができません。
これは再建築不可物件とも言われ、解体してもそこに家を建てることはできず、そのままの状態で住むか、あるいはリフォームをするかといった選択肢しかありません。
最悪の場合は老朽化や自然災害によって家屋が倒壊した場合、そこは家が建てられず土地だけが残ってしまうということにもなりかねません。
未接道物件が売却しにくい原因として次に挙げるのが、その土地には建て替えができず担保価値が低いため、住宅ローンが組めないといったものになります。
つまりそういった不動産を購入する場合は、買主は現金で一括購入するか、または消費者金融などで借り入れをすることになり、あまり現実的とはいえません。
またその売却活動を仲介する不動産会社としても、売れにくくさらに住宅ローンが組めない物件を扱うことは、経費の面でも負担が大きく取り扱いが難しいとされます。
これらの条件をすべて許容し、それでも売りたい場合であっても、その近隣の土地の相場からいっても同じ価値で売ることは望めません。
さまざまな不利な条件を持つ物件ですので相場としては周辺の土地と比べると50～70％の売り出し価格となることは覚悟しておいてください。
未接道物件でも売却できる？その方法とは
所有する土地が未接道義務を果たしていないと売却がかなり難しくなるわけですが、ではそういった場合、所有者はその土地をそのまま持ち続けるしか方法はないのでしょうか。
不要になった土地を所有しているということは、そこにかかる税金を含めた維持費を払い続けるということでもあり、その負担は年単位にするとかなり大きなものになります。
しかし先ほどもご説明しましたように、未接道物件はあくまでも売れにくい物件であって、売れない物件ではありません。
ではどうすれば売れやすくなるのか、その方法について解説していきますが、まずはそのまま未接道物件の状態で売りに出すというものです。
このメリットとしては、今ある家屋を解体して更地にすることがないため、そこにかかる手間や費用が大幅に削減できるという点でしょう。
また売却の話を隣地の所有者へ持っていくことで、その隣地の所有者としては隣接する土地が手に入り、自由に使える土地が広がるため売りやすくなります。
次の方法ですが、未接道物件は再建築ができないという理由で売れにくい状態を生み出しているのですから、この原因となる部分を改善することで売却の可能性が上がります。
つまり再建築が可能となる物件にするということで、まずはセットバックという方法があり、これは4mの道幅を確保するために家を後退させるというものです。
次に間口の問題として2m以上の接道義務がありますが、たとえば足りない部分のみを隣地から購入することでその間口を広げ、再建築物件にするという方法もあります。
また隣接する土地が同じように未接道物件である場合は、その所有者も同じく売却に関しての悩みを持っている可能性があるでしょう。
その場合、隣地の所有者と相談してその土地を購入し、２つの土地を合わせることで隣接義務を果たし、通常の土地として売却することができます。
他にも賃貸物件として売り出す方法がありますが、このケースではリフォームが必要となり、外壁の塗替えや耐震工事などをして物件の価値を高めましょう。
未接道物件は再建築ができないという決まりは建築基準法の43条によって定められていますが、その43条にはもう一点、但し書きというものがあります。
これは未接道であっても、特定行政庁が設けた交通面や安全面などの基準において問題がないと認められた場合に再建築の許可がおりるというものです。
まとめ
建築基準法は昭和25年に施行された法律ですが、これ以前に建てられた家屋のなかには現在の基準に合っていないものがあります。
未接道物件はこの基準に合っていない物件で、そのため売却が難しいとされています。
しかし、ご紹介したような方法で改善が期待できますので、参考にしてみてください。
