袋小路とは？家の売却価格や売却方法について解説

道路が行き止まりになった路地を袋小路と言います。
袋小路は、接道義務を満たしていないことも多く、新築や建て替えができないため、売却価格にも影響します。
しかし、コストや手間がかかりますが、売れやすくする方法もあるのです。
そこで今回は、袋小路とは何かについてご説明したうえで、家の売却価格や売却方法についても解説します。
袋小路の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

袋小路の家を売却する際のメリット・デメリットとは

袋小路とは、袋状のように出入り口が1か所しかなく、行き止まりになった路地のことをいいます。
つまり、一番奥の土地のことを袋小路の土地と呼ぶのが一般的です。
一見、使いにくそうに思うかもしれませんが、この土地ならではのメリットとデメリットが存在します。
ここでは、袋小路の土地のメリットとデメリットについてご紹介します。
まずは、3つのメリットについてです。

関係者以外入ってこない

出入り口が1か所しかないため、基本的には住民や来訪者以外ほとんど入ってくることはありません。
用事がある方しか入ってこないため、見知らぬ方が家の前を行き来するという不安が軽減されます。

静かな環境で生活できる

構造上、とおり抜けができないため、住民が自宅に駐車する以外車が入ってくることはないでしょう。
車どおりが少なく、入ってきたとしてもスピードを出して走ることがないため、子どもがいる家庭でも安心して過ごすことができます。
また、車は一般的な家庭用車両が通れるくらいの広さであるため、トラックなどの大型車両が通ることが少なく、大きなエンジンの音や地面の揺れを感じることもないでしょう。

納税額が少ない

土地にはさまざまな税金が発生しますが、土地の形状や状態によって金額が異なります。
たとえば、土地の相続税評価額は、「路線価×面積」によって算出されますが、袋小路の場合は土地の形状によって路線価に補正率が掛けられるため、評価額が低くなる傾向にあります。
評価額が低くなるとデメリットのように感じるかもしれませんが、税金が安くなる点ではメリットといえるでしょう。
税金が発生するのは、住み始めてからにはなりますが、今後の生活を踏まえ税金を抑えたいと考えている方は、検討しておくと良いでしょう。
続いて、3つのデメリットについてです。

避難経路が確保しにくい

大型車両がとおりにくいため、騒音に悩まないというメリットがある一方、火災のときも消防車が入りにくく、消火活動が遅れる可能性もあります。
また、入り口付近で火災が発生した場合は、逃げ道がなくなるという可能性もあるでしょう。
万が一のときのために、避難経路を日頃から確認し、避難方法をイメージしたり避難経路までのルートを確保したりしておくことが必要です。

防犯対策が必須

表側の道路から見えにくく、家周辺が暗くなりやすいため、不審者が近づいてきても気づきにくい点がデメリットです。
また、大声で叫んだとしても、近隣住宅に住民がいなかった場合は人どおりも少ないため気付かれにくいでしょう。
防犯対策以外にも、近隣の住民の方たちと顔を合わせ、いざというときに連携できるよう、危機感を高めあうことも重要です。

私道の場合もある

家の前の道路が私道だった場合は、特定行政庁から指定を受けた「位置指定道路」として所有者がいることがあります。
建築基準法の道路条件を満たしている場合は、私道前であっても家を建てることが可能ですが、私道所有者から通行の制限をされるなどトラブルに発展するケースもあるのです。
こういったトラブルを回避するためにも、建築前に確認しておくと良いでしょう。

袋小路にある家の売却価格への影響や売れにくい理由

袋小路にある物件でも売ることは可能です。
しかし、出入り口が1か所しかないことから、通常の物件と比較すると、評価額が低くなります。
また、接道義務を果たしていない物件もあるでしょう。
これらの理由から、通常の物件より安く取引されやすく、売却価格が下がる可能性が高くなります。

売却価格は下がる

袋小路の物件は通常の物件と異なり、購入後に自由に建て替えをおこなうことができません。
また、買主が見つかりにくく相場価格よりも価格が下がるケースも多いです。
結果的には売却価格が下がり、想定していた価格で売れない可能性も大いにあるため、売却する際は注意が必要です。

売れにくい理由

袋小路の建築基準法の接道義務に違反している可能性があります。
接道義務とは、幅4m以上の道路に対し2m以上接していなければならないという法律です。
この接道義務を果たしていない物件を建て替える場合は、セットバックが必要となります。
セットバックとは、建物を後退させて建てることを言います。
このように、土地を購入したとしても、そのまま建て替えができるわけではないため、購入希望者が少ないのが現状です。
したがって、接道義務に違反している物件は売れにくい傾向にあります。

袋小路にある家を売却する方法

上記では売れにくいうえ、価格も安くなるとご紹介しましたが、まったく売れないわけではありません。
ここでは、袋小路にある家を高く売る3つの方法についてご紹介します。

家の印象を良くする

接道義務を満たしている場合は、通常の物件とほとんど変わりません。
内覧時に家をきれいにしておき、印象を良くすることが重要となります。
とくに、キッチンや洗面所、トイレなどの水回りの汚れは目立つうえ、購入希望者の印象に残りやすいため、重点的に掃除しておきましょう。
また、内覧時の対応によっても印象が異なります。
明るく対応するのはもちろん、袋小路物件ならではのメリットやデメリットを誠実に伝えると良いでしょう。
トラブルを未然に防ぐためにも、デメリットもきちんと伝えておくことがおすすめです。

隣人の土地を買取再建築可能にする

接道義務を満たしていない場合は、隣人の土地を買取再建築可能にすることで、資産価値が上がるため、高値で売ることができます。
接道義務に違反している場合は、新しく家を建て替えることができませんが、隣人の土地を買取再建築可能にすることで、購入後は自由に立て替えることが可能です。
また、高く売れるうえ、買い手も見つかりやすくなるため、売却を検討している方は隣人に土地の買取の相談をしてみると良いでしょう。

更地として隣人に売却する

袋小路物件を解体し、更地として売却をすることで、そのままの状態よりも高く売ることができます。
解体し更地として売却を考えている場合は、一般の買主に売却するのではなく、隣人に売却するのがおすすめです。
袋小路の土地は、家の建て替えが制限されたり、駐車場としての利用も難しかったりと、不便なことが多いため、土地の価格も通常よりは低くなる傾向にあります。
しかし、隣人が接道義務を満たしたいと考えていたり、もう少し土地を広くしたいと考えていたりするかもしれません。
隣人に袋小路の土地を購入するメリットがあるのであれば、通常より高く売れる可能性も高まります。
一方、買い取ってくれない可能性もあるため、解体前に一度隣人に相談したうえで、検討することをおすすめします。

まとめ

袋小路とは、袋状のように出入り口が1か所しかなく、行き止まりになった路地のことをいい、静かな住環境が手に入る点がメリットです。
売却価格が低く、接道義務に違反している点が売却しにくい理由です。
接道義務を満たしていない場合は、隣人の土地を買取再建築可能にしたり、更地にして隣人に売却したりすると良いでしょう。