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任意売却で売れない理由は?買い手がつかないときにおこなうべき対策

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任意売却で売れない理由は?買い手がつかないときにおこなうべき対策

任意売却は、一般的に売れる見込みのある物件が対象となります。
そのため売れないという事態は少ないですが、可能性はゼロではありません。
では任意売却で物件が売れないと、どうなってしまうのでしょうか?
この記事では任意売却で買い手がつかなかった場合はどうなるか、売れない理由や実践すべき対策をお伝えします。

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任意売却で買い手が見つからない!売れない場合はどうなるか

任意売却で買い手が見つからない!売れない場合はどうなるか

もし任意売却で買い手が見つからず、売れない場合、基本的には競売になってしまいます。
競売とは金融機関などの債権者が、裁判所に申し立てをおこない強制的に売られてしまうことです。
競売までの流れは、一般的に以下のようになっています。

●なんらかの理由で住宅ローンが支払えなくなる
●金融機関から支払いを促す書面(支払いのお知らせや督促など)が届いたり、電話がかかってくる
●それでも支払いがされないと、分割払いの権利がなくなり、一括返済を求められる
●保証会社が一括で返済し、債権者が金融機関から債権回収会社に変更される
●債権回収会社から督促や催促のお知らせが来る
●債務者から返答や支払いがなく、任意売却の申し出もない場合、債権回収会社から競売の申し立てがおこなわれる
●裁判所が不動産の差し押さえ登記をおこない、債務者には競売の開始通知が届く
●不動産鑑定士や裁判所の執行官(強制的に調査する権利を持つ人)が物件の状態をチェックしに来る
●競売物件扱いになり、物件の情報が裁判所で公開される
●競売物件を専門に扱う不動産会社などから、任意売却をすすめる連絡やチラシが届く
●入札期間や金額などが決定され、競売物件として一般に公開される
●入札開始
●1週間の入札期間が終わり、落札者が決定する
●物件の代金が落札者から支払われ、所有権が移転される
●あらかじめ決められた日までに、引っ越しする


上記のような流れで任意売却のタイミングを逃すと最終的に競売物件として売りに出されてしまいます。
任意売却と競売では売却価格に大きな開きがあります。
任意売却の期限は競売の落札者が決定する前までなので、「競売物件を専門に扱う不動産会社などから、任意売却をすすめる連絡やチラシが届く」という時点までは、任意売却が可能というのが一般的で、それ以降はむずかしいでしょう。
金融機関と交渉し、同意してもらうことで任意売却の手続きができます。
競売を避けるための手段の1つということをおさえておきましょう。

任意売却で買い手がつかず売れない理由は?

任意売却で買い手がつかず売れない理由は?

では任意売却で買い手がつかず売れない理由として、どのようなことが挙げられるのでしょうか?
それぞれ詳しく見ていきましょう。

売れない理由:周辺相場より金額が高い

周辺相場より高いと、スムーズに売れないかもしれません。
任意売却は金融機関など債権者の意思が優先されるため、なるべく多くの金額を回収しようと、相場より高い金額になることがあります。
一般的な不動産売却であれば、売り主と買い主、両者が納得した金額であればすぐに契約可能です。
しかし債権者が「この金額じゃないとダメ」と言った時点で、下げたり上げたりするのはむずかしいと言えます。
相場よりあきらかに高くても、そのまま任意売却しなければならず、結果売れないので競売になってしまうのです。

売れない理由:物件の劣化が激しく状態が悪い

物件の劣化が激しく状態が悪い場合、売れない理由に該当します。
任意売却だけではなく一般的な不動産売却でも、物件の状態が悪ければ成約につながりにくくなります。
築年数が古くても、キレイで状態が良ければ早期の売却が見込めますし、反対に新しくても室内や室外が汚い状態なら買い手は見つからないかもしれません。
また買い手の多くは、チラシやインターネットの情報を見てから内覧します。
興味があるから内覧に来てくれるので、期待を裏切らないよう掃除や換気、必要に応じて修繕しておくのがおすすめです。
売れない場合、購買意欲を下げるような状態ではないかを改めてチェックしてみてください。

売れない理由:任意売却の経験が乏しい不動産会社に依頼している

売れない理由は不動産会社にあるかもしれません。
任意売却は一般的な売却と異なり、スピード感が大切です。
債権者との交渉もスムーズにおこなわなければならず、経験や専門的な知識を要します。
必要な書類を期日までにそろえられなかったり、確認の連絡が何度も入ったり、手続きを円滑におこなえない可能性があります。

任意売却で売れない場合の対策とは

任意売却で売れない場合の対策とは

では任意売却で売れない場合、どのような対策を講じればいいのでしょうか?

掃除や修繕をおこなう

買い手の購買意欲を高めるためには、金額以上の価値をアピールすることです。
築年数の経過した中古物件であっても、清潔感のある室内だったり、外壁がリフォームされていたりすれば、お得感を得られます。
成約の可否は第一印象で決まるとも言われ、それほど見た目の印象は大切です。
しかし経済的に困っている状況で、大掛かりなリフォームや修繕はむずかしいかと思います。
そのためできる範囲で、掃除などの対策をおこなってください。
掃き掃除や拭き掃除、換気やゴミ捨ては、お金をかけずにできる対策です。
部屋のなかにゴミがたくさんあると、見た目の印象が悪くなるので、何回かにわけて捨ててください。
家具や家電の不用品がある場合は粗大ゴミに出したり、リサイクルショップに売ったりすれば部屋がスッキリし、広く見せられます。
また庭などの室外も、見た目の印象を左右するポイントです。
雑草が伸びている場合は草刈りをおこない、ゴミがある場合は捨てておきます。
買い手の立場になり、どんな状態だったら購入してくれるかを考えることがポイントです。

任意売却に強い不動産会社に依頼する

売れないときの対策として、任意売却に強い不動産会社に依頼するのもおすすめです。
先ほどもお話ししましたが、任意売却は一般的な売却とは異なるため、十分な実績や知識がないとスムーズな取引ができません。
そのため専門的に扱っている不動産会社、または専門家に依頼すると安心です。
インターネットなどで検索できるので、実績が豊富なところにお願いしてみてください。
任意売却に限らず、不動産売買は不動産会社と二人三脚でおこないます。
そのためスタッフとの相性も大切です。
実績だけでなく親身になって対応してくれるか、こちらの気持ちに寄りそってくれるかも不動産会社選びのコツと言えます。

金額を下げてみる

売れないときの対策として、金額を下げてみるという方法があります。
先ほどもお話ししましたが、任意売却における金額の決定権は債権者にあるのが一般的です。
そのため債務者みずから金額を決めるのはむずかしいですが、交渉はできます。
相場よりあきらかに高い場合や、築年数や劣化具合に見合っていない場合、債務者に再度交渉してみてください。
ただし、ただ単に売れないからといって、安易に金額を下げるのは控えてください。
金額を下げるということは、債務者にとっては返済金額が増え、債権者にとっては未回収分が増えるということです。
双方にとってメリットがあまりないため、金額を下げるのは最後の対策として考えておくといいでしょう。

まとめ

この記事では任意売却で買い手がつかなかった場合はどうなるのか、売れない理由や対策をお伝えしました。
さまざまな理由により任意売却が上手くいかないことがありますが、あきらめないことが大切です。
今回ご紹介した内容を参考に、スムーズな売却をおこなってください。

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