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任意売却をする際の税金の課税について解説

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任意売却をする際の税金の課税について解説

物件の任意売却をおこなった際、税金が課税されるのか調べている方は多いのではないでしょうか。
ここでは、任意売却をおこなった際の税金に関して解説していきます。
ぜひ参考にしていただけると幸いです。

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任意売却で利益が出た際の税金の課税について

任意売却で利益が出た際の税金の課税について

まず、基本的に、不動産を売却したときには譲渡所得税という税金がかかります。
しかし、任意で売ることにおいてはこの譲渡所得税は課税されることがほとんどありません。

譲渡所得税の考え方

譲渡所得税は、基本的に不動産を売却して、利益が出たときに課税される税金になります。
しかし、任意で売ることにおいては、不動産を購入したときの金額や、売却した際の仲介手数料などを控除することができるのです。
控除された分、利益は少なくなったとみなされるので、譲渡所得税はかからないか、かかってもごくわずかになるという仕組みになります。

任意売却でも課税されるケース

しかし、それでも課税されるケースがありますので、覚えておきましょう。
まずは、不動産を購入した金額がわからないといったケースです。
金額がわからないケースとは、相続などで物件をそのまま譲り受けたケースなどです。
購入した人間がすでにいないのであれば、その建物の金額を把握する手段がほとんどないので、購入金額を控除することができなくなります。
結果的に、税が課せられることとなります。
次のケースは任意売却でローンを完済することができ、手元に現金が残ったというケースです。
ローンが完済できているので、控除されないという仕組みになっています。
ほかにも、3,000万円以上で売却することができたり、自宅でない物件を売却した際にも同じように課税されます。
もしも自宅を売却する際には、3,000万円まで控除を受けることができる決まりになっていますが、3,000万円以上で売れた場合は、その差額分に対して税が課せられる仕組みになっています。
自宅でない物件の場合はそもそもの控除がされないので、そのまま課税されるということです。

任意売却をした際に課税される税金の特例

任意売却をした際に課税される税金の特例

任意売却でも税を払うことになった際には、払うべき税を減らすための特例がいくつか用意されていますので、確認しておきましょう。

所有期間10年以上

建物の所有期間が10年を超えている場合、軽減税率の特例を受けることができます。
計算式も定まっているので、ご紹介します。
6000万円以下の部分:年14%
内訳:所得税10%、住民税4%
6000万円以上の部分:年20%
内訳:所得税15%、住民税5%
たとえば、建物の値段が7,000万円で売却できた場合、6,000万円×14%+1,000万円×20%=840万円+200万円=1,040万円の税金が軽減される計算になります。
売却した金額が6,000万円以下だった場合は、6,000万円以下の部分の軽減税率が適用されます。

最大3,000万円の特例控除

さっき説明したように、自宅を売却した際には、3,000万円まで控除を受けることができます。
3,000万円の特別控除を受ける方法は、物件を売却した翌年の確定申告において、譲渡所得の内訳書、物件の売却後2か月後に取得した住民票の写しの2つを提出することです。
譲渡所得の内訳書は書く項目も多くわかりにくいので、なるべく早めに記入することが重要です。
また、3,000万円の特例控除を受けるにはいくつかの条件がありますので、それを解説していきます。
ひとつは、長期間住んでいた家を手放すことにするか、もしくは住まなくなってから3年以内に他者に引き渡すこと。
もうひとつは、親子や親族同士の取引ではないと証明すること。
次に、引渡し前の2年間、同様の特例を受けていないこと。
最後に、類似するほかの特例を受けていないこと。
以上の条件をすべて満たしているときに限り、最大3,000万円の控除を受けることができます。
また、売却をする際に必要経費をかき集めて増やすことで、その経費分控除されて払うべき税を減らすこともできます。
しかし、こちらのケースはあまりアテにしないほうがよいでしょう。
というのも、必要経費というのはどんなに頑張っても限度があるからです。
増やせる経費と言えば、不動産会社に売却を任せた際の仲介手数料が主になりますが、この仲介手数料にも限度額があります。
価格は最大で、売却する物件の価格の3%+6万円です。
たとえば7,000万円の物件が売れた場合は、7,000万円×3%+6万円=216万円ということになります。
これくらいが経費として計上できる限界なので、経費を増やすよりも控除をより多く受けるということを考えたほうが損をすることが減ると言えるでしょう。

税金を将来に先送りできる

特定の居住用財産の買換え特例というものがあり、売却時に発生した税金の納付を、買換えた住居を売ったときに先送りできるケースもあります。
あくまで先送りしているだけなので、減ったわけではないということには注意しておきましょう。

任意売却でも税金が課税されないケース

任意売却でも税金が課税されないケース

基本的には任意の場合ほとんど税金がかからないようになっていますが、まったく課税されないケースも存在しているので、そちらも紹介していきます。

税金が払えない場合

物件を売ったあとも高額な負債を抱えており、課税されても納税することができないことが明白である場合、売ったことで利益が出たとしても税が免除されるケースがあります。
もちろん、結果的に納税が免除されている、というだけの話であって、負債があるという新たな問題が発生しているので、負債はできるだけ減らしておいたほうがよいでしょう。

競売を避けた場合

とてつもなく高額な負債を抱えているにも関わらず、家を任意で手放すことはあまりよく思われません。
しかし、競売をどうしても避けたいという事情もあると思います。
競売をされることで強制的に家を出ていくのであれば、自ら任意売却を選ぶという判断をするのも納得はしてもらえるでしょう。
そのように、競売を避けた結果、任意で売ることを選んだときには、課税が免除される場合があります。
また、任意売却には税金がかかるのが基本となっています。
というのも、高額な副収入を得てしまうのを避けるためとされています。
しかし、任意売却をしなければならない人というのは、高額な住宅ローンを抱えている場合もあります。
そうした場合、売却して手に入れた利益はローンの返済に使用するということもあるでしょう。
ローンを完済して、まだ手元にお金が残っている場合は、その手元に残ったお金に税金がかかりますが、ローンにすべてお金を使った場合は、税金がかからなくなります。

まとめ

ここまで、任意売却をした際に課税されるのか、また課税された場合の特例や、課税されないケースなどについて解説してきました。
税金の計算は非常に難しく、ややこしいので、一人で解決しようとすると税金の払いそびれが発生したり、追徴課税のリスクが発生してしまいます。
正しい任意売却の方法をしっかりと把握し、間違いのないようにおこなっていくことが大切です。

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