賃貸中の物件を売却する方法3選！メリットとデメリットを詳しく解説

賃貸中の物件を売却して、お金を得ようと考える方が多いことでしょう。
しかし、売却が初めての方や前回と違った売却方法を試みる方にとって、わからないことが多いと思います。
そこで、賃貸中の物件を売却する方法を3つご紹介します。
各方法によってメリットとデメリットを記載するので、参考にしてみてください。

賃貸中の物件を売却するオーナーチェンジで売ろう

1つ目の方法として、賃貸中のまま物件を売却するオーナーチェンジというやり方があります。
オーナーチェンジとは、マンションなどに入居者が入居している状態のまま、建物の所有権と賃借権を、別の人に移転することをいいます。
所有権と賃借権を売り渡す、ということです。
オーナーチェンジのメリットとデメリットについて、さっそく詳細を確認しましょう。

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジをすると、物件がすぐに現金化できるメリットがあります。
病気や事故など、急にまとまったお金が必要な場合に、オーナーチェンジで現金を得る方が多いようです。
売る相手は、一般的には個人か不動産会社になります。
個人の場合は買い手を探す必要がありますが、買取をおこなっている不動産会社なら買い取ることが可能なので、買い手を探す手間が省けます。
物件が古い場合でも補修不要で買い取ってくれる場合があるため、大きな出費を避けられることもメリットです。
また、売却期間中でも、居住者から支払われる家賃を収入にできることも魅力です。

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジだと、売買価格が、市場の相場よりも安くなってしまいやすいというデメリットがあります。
買い手は住まいとして購入するわけではないため、購入希望者の母数が少なくなってしまい、売却希望価格よりも安い価格で取引することになってしまうのです。
なぜなら、買い手は投資用に適しているかどうかで判断し、利回りを考慮して評価されてしまうからです。
利回りとは、投資した金額によって返ってくる収益の割合のことです。
投資する方も慎重になっているため、高めの売却価格の交渉は難しいでしょう。

おすすめは買取

買主は許可がないと部屋の中を内覧できないため、買取がおすすめです。
また、入居者に迷惑が掛からないように、安心して取引できるのが一番です。
入居者の更新を拒否したり、退去の促進をしたりせず、穏便に済む方法で買い取ってもらいましょう。

賃貸中の物件を売却するなら退去してもらって空き家にしよう

2つ目の方法として、空き家にしてから売却するやり方があります。
そもそも、入居者がまだ入居しているのに、物件を売ってしまって良いものなのか心配になる方もいるでしょう。
詳細をご説明しつつ、メリットとデメリットをお伝えします。

売却可能だが退去してもらうために工夫が必要

結論から言うと、入居者がいても賃貸中の物件の売却は可能です。
しかし、法律によって入居者を退去させることはできません。
そこで、入居時に定期借家契約という形で契約を結んでおき、契約満了の期限になると退去をしなければならない状態にすることで、この問題を解決できます。
定期借家契約とは期限の定めがある契約のことで、普通借家契約のような期間の定めがない契約と異なるのが特徴です。
入居者には退去の準備を通達する必要があるので、忘れずにおこなってください。

退去してもらって空き家にして売却するメリット

退去してもらってから空き家にして売却すると、売主に3つのメリットがあります。
1つ目は、オーナーチェンジと比較して、買い手が見つかりやすいというメリットです。
入居者がいないので、買主が購入後に改築や建て替えを自由にすることができ、アイデア次第で物件の取得にかかった金額以上のリターンが生まれる可能性があるのです。
2つ目は、活用手段の豊富さと利便性です。
土地の状態や周辺地域の環境などの状況が良ければ、建売用地またはマンション用地として活用できます。
相場以上の値段で売れることもあり、売れれば大きくまとまった収入を得られるでしょう。
3つ目は、ハウスクリーニングやリフォームなどをしてから、売却できることです。
ハウスクリーニングなどをしていない場合に比べて、買主の金銭的な負担が減るため、買主が見つかりやすくなります。

退去してもらって空き家にして売却するデメリット

退去してもらってから空き家にして売却すると、2つのデメリットがあります。
1つ目は、修繕が必要になっている物件になると、売却が困難であることです。
基礎が劣化し、外見がヒビだらけ、内装は破損ばかりだと、買い手が付きづらくなってしまいます。
入居者が退去したあと、買い手が見つからない状態が続くと、収入がないため自己資金を切り崩していかなければなりません。
売主がリフォームや大規模修繕を施さなければ、買主が現れないと思うような状況であれば、少しの出費は覚悟しなければなりません。
2つ目は、入居者に対して、立ち退き料を支払う必要があります。
立ち退き料とは引っ越しをしなければならない借主に対して、明け渡した代償として支払われる料金です。
しかし、立ち退いてもらうためには借主の納得を得なければならないので、明確な理由と無理のない要求をして交渉する必要があります。
立ち退き料の相場は半年分といわれているので、お金の準備をしておきましょう。

賃貸中の物件を売却するなら入居者に売ろう

先述したオーナーチェンジと空き家の売却方法は、金銭的なデメリットがどうしても避けられません。
しかし、個人売買をして入居者に売ることができれば、デメリットを軽減できます。
詳細を確認してみましょう。

入居者に売れるのはあまり例のないこと

個人売買で入居者に不動産を売ること自体は可能ですが、前例の少ない稀なケースです。
不動産会社を介さないと売買できないという規則はありません。
しかし、一般的にはスムーズに物件を売却するために、不動産会社と「媒介契約」を結んで売却活動をおこないます。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。
上記のうち一般媒介契約と専任媒介契約は、自身で買い手を見つけた場合に契約ができます。

入居者に売るメリット

入居者と個人売買すると、仲介手数料と消費税がかからないメリットがあります。
内見する手間も省けるので、比較的スケジュールどおりに売却が進むでしょう。
しかし、先ほどもお伝えしたとおり、入居者に売却できるケースはほとんどないため、買い手を少しでも早く見つけるために、不動産会社が仲介する形での売却活動をおすすめします。

入居者に売るデメリット

入居者と個人売買すると、いくつかのデメリットが生じます。
まずは不動産会社アを介さないので、トラブルが起きた場合に相談することができません。
不動産会社を介せば、不動産会社が相談に応じたり、不動産会社がトラブルに対応することもあります。
しかし、個人売買ならすべてご自分で対処することになります。
売買に必要なことは、おもに以下のようなことです。
価格の提示や交渉を売主と買主のあいだでおこない、契約書を作成し、売買契約を締結します。
契約書の内容は、規則や取り決め、お互いの負担についてなど、記載する項目は多くあります。
また、住宅ローンの審査を受ける場合は、審査に通るような書類を作成する必要があります。
こういった作業を個人でおこなうことは難しいと思いますので、まずは賃貸中の物件の売却を検討していることを、弊社までお気軽にご相談ください。

まとめ

賃貸中の物件を売却する方法は3つです。
オーナーチェンジか、空き家にするか、入居者へ売る方法の3種類をご紹介しました。
個人売買に関しては稀な方法なので、売却するならオーナーチェンジか空き家にすることがおすすめです。
現在の状況や物件の状態をしっかりと理解し、メリットとデメリットを把握してから、売却活動に取り組んでみてください。