事故物件を売却するにはリフォームが必要？リフォーム費用について解説

所有する物件が「事故物件」となってしまった場合、売却にはリフォームが必要なのでしょうか？
そもそもどの程度から事故物件になるのか、またリフォーム費用はどのくらいかなど疑問や不安も多いでしょう。
この記事では「事故物件を売却するにはリフォームが必要か」「リフォームにかかる費用とポイント」について解説します。
事故物件となってしまった物件の売却をお考えの方は、ぜひご参考までにご覧ください。
また所有する住宅が事故物件となってしまった場合でも慌てないよう、不動産の持ち主は知識として頭に入れておくと良いでしょう。

事故物件を売却する〜リフォームが必要な家の程度とは〜

所有する物件が事故物件となってしまったとき、室内の程度がどのくらいであればリフォームが必要になるのでしょうか？
リフォームの判断基準となるポイントには「体液」と「におい」があります。
たとえば年配の方が室内で孤独死をした場合、発見されたのが当日中で腐敗などなく室内もきれいなままであれば、リフォームせずとも清掃のみで済むケースもあります。
しかし発見までに時間がかかり遺体の腐敗が進んでいた場合には、清掃だけではにおいがとれず、壁紙やフローリングなどの床材を撤去する必要があるのです。
においが残り続ける以下のようなケースでは、リフォームは必須といえます。

●壁紙や畳に血液や体液が染み込んでいる
●お風呂場で亡くなり、配管ににおいが付着している

とくに浴室は密室空間のため、少しのにおいでも人が感じる臭気の程度は高く、より丁寧ににおいを取り除く必要があります。
しかし浴室などの水回りは機械が使えない、人の手が届かないといった箇所も多いため、リフォームを必要とする確率も高くなるでしょう。

事故の程度でリフォームの必要性は変わる？

人が亡くなった物件といっても、「老衰」「病死」「殺人」など状況はさまざまです。
一般的に老衰や病死などは事故物件とはいわず、告知義務も必要ないとされています。
ただし老衰や病死などによって、腐敗が進んだ頃に遅れて発見された場合には、事故物件として告知しなければなりません。
つまり先ほどリフォームの判断基準として挙げたポイントと同様に、老衰や病死後に長期間放置され、「体液」や「におい」が室内に染み付いてしまっている場合には、リフォームをする必要があるでしょう。

殺人が起きた場合はリフォームを検討しよう

先ほど、室内が体液などで汚れていない場合には清掃のみで済むケースがあるとご紹介しましたが、殺人の場合は別だと考えましょう。
殺人事件の場合はニュースで取りあげられることも多く、人々の記憶に残りやすい傾向にあります。
事件の概要を知ってしまった場合、リフォームがされていない室内だと当時の状況を想像しやすく、借主に精神的負担をかける可能性があるためです。
また事件の程度にもよりますが、壁や床に血液がついて数日経っていると色味の除去ができないケースもあります。
その場合には、壁紙やフローリングを張り替えなければなりません。
借主の心理的負担を減らす目的でも、殺人があった場合にはリフォームをして売却するほうが良いでしょう。

事故物件を売却する〜リフォームにかかる費用と売却相場〜

実際に事故物件をリフォームして売却するとなった場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
事件や事故の程度にもよりますが、お風呂場などの水回りで亡くなった場合には、リフォーム費用が高額になる可能性があります。
ここではいくつかのパターンに分けて、リフォームにかかる費用をシミュレーションしてみましょう。

孤独死により発見までに長期間かかったケース

孤独死によって発見までに時間がかかり、腐敗がすすんでいた場合には、床や壁に体液が染み付いているケースがほとんどです。
そうなると、壁紙やフローリングの交換、また畳であれば新品に交換する必要があります。
内装リフォームにかかる費用は以下のとおりです。

●壁紙の張り替え：1,000〜2,000円程度／1㎡
●フローリングの張り替え：3,000〜4,000円程度／1㎡
●クッションフロアの張り替え：2,000〜4,500円程度／1㎡
●畳の交換：8,000〜1万2,000円程度／1畳

上記の費用から計算して、20㎡の物件で壁紙と床をすべて交換する場合、5〜7万円の予算が必要と考えておきましょう。

お風呂場やトイレで遺体が見つかったケース

トイレやお風呂場などで長期間放置された遺体が発見された場合、体液によって設備が故障したり、においがとれなくなったりする可能性があります。
こうなった場合には、ユニットごとの交換が必要です。
どのくらいの費用が必要か、みてみましょう。

●トイレの交換：3～5万円ほど
●お風呂の交換：10～15万円ほど
●洗面所の交換：5万円ほど

上記の価格にくわえて、工事費が3〜5万円かかります。
その他にも既存設備の処理代などがかかり、トイレとお風呂を交換する場合には30万円前後かかることが一般的です。
いずれも水回りのリフォームは高額になることが多いため、見積もりの際に詳細を確認しておきましょう。

リフォームした事故物件、いくらで売却できる？

リフォームをしてきれいにした事故物件ですが、売却できるとはいえ価格は相場よりも1〜5割程度低くなります。
事故物件を気にしない方であっても、同じような設備の家が同等の価格で売られていれば、そちらではなくわざわざ事故物件のほうを選ぶ方はいないでしょう。
入居者が決まりやすくするためにも、安い価格で売却する必要があるのです。
売却価格は事件や事故の内容によって異なりますが、一般的には以下のように値引きをしてから売却します。

●長期間放置された孤独死：相場価格の1割ほど
●自殺の場合：相場価格の3割ほど
●殺人の場合：相場価格の5割ほど

このように借主の心理的負担が大きくなるにつれ、値引きも大きくなる傾向にあります。

事故物件を売却する〜リフォーム後に売却する際の注意点とポイント〜

事故物件の売却は、できる限りトラブルなくスムーズにおこないたいものです。
ここでは、事故物件を売却する際に気を付けたいポイントと注意点をご紹介します。

売却のポイント1：告知義務は必ず守る

事故物件には「告知義務」といって物件でおこった事実を報告するという決まりがあります。
この告知義務を守らずに事故があった事実を隠して売却すると、契約の解除や損額賠償を請求されるなど大きなリスクが発生します。
リフォームをして物件がきれいになると「言わなければばれないだろう」「事故物件とわかれば売れないかもしれない」と考える方もいますが、告知義務を守らずに売却して、損害賠償を請求された事例は多いです。
トラブルを避けるために告知義務は必ず守りましょう。

売却のポイント2：特殊清掃を入れる

体液や血液が飛び散り壁や床に付着している場合には、リフォーム前に特殊清掃を済ませておく必要があります。
特殊清掃とは、事件や事故などによって人が亡くなった物件の清掃や原状回復をおこなう清掃作業のことです。
清掃だけでなく、専用の機械を使って完全ににおいを除去してくれるため、とくに長期間放置された遺体があった物件では、特殊清掃は必須といえます。

売却のポイント：リフォーム業者へ事故物件であることを告知する

特殊清掃が終わり原状回復された物件であっても、リフォームを依頼する際には事故物件であることを伝えておきましょう。
リフォーム業者によっては、事故物件は引き受けないという場合もあります。
後からトラブルになるのを避けるためにも、事前に事故物件であると告知しておくことが大切です。

まとめ

事故物件の売却にはリフォームが必要なのか、またリフォームにかかる費用や売却のポイントについて解説しました。
事故物件をリフォームする際には事前に特殊清掃が必要です。
また事件や事故の状況によってはリフォームの内容が異なり、費用も大きく変動します。
しっかりと見積もりをとり、不明点は明確にしたうえでリフォームを依頼するようにしましょう。