殺人があった物件でも売却できる？リフォームの必要性についても解説

所有している物件で殺人があった場合、売却できるのかどうか不安に思っている方もいるでしょう。
また売却の際にはリフォームが必要なのか、その際にかかる費用はどのくらいかなど、気になることも多いかと思います。
この記事では、殺人があった物件を売却するにはリフォームが必要なのか、また売却の際に気を付けるポイントや対策などについて解説します。
所有している物件で殺人があり、売却できるのかと不安な方は参考にしてみてください。

殺人があった物件は、リフォーム後の売却でも告知義務がある

そもそも殺人があった物件は売っても良いの？と気になる方もいるでしょう。
たとえ殺人があった物件だとしても、売却することは可能です。
しかし売却の際には、買主に「ここで殺人がありました」ということを必ず伝えなければなりません。
これを「告知義務」といって、自殺や殺人など何らかの瑕疵（かし）がある物件については、買主へ必ず伝えるという宅地建物取引業法での定めです。

心理的瑕疵物件とは？

瑕疵とは、物件の見えない箇所に欠陥があることをいいます。
たとえば、シロアリによる柱の腐敗や雨漏り、基礎にダメージがあるなどです。
これらは物理的瑕疵といい、殺人や自殺、事件事故の場合は「心理的瑕疵」と呼ばれます。
心理的瑕疵は人が亡くなった物件という意味以外にも、周辺に墓地がある・指定暴力団の住居がある・近隣の迷惑になるゴミ屋敷があるなどの、周辺環境に問題がある物件という意味もあります。
瑕疵物件とは「買うのをためらうような問題がある物件」と考えるとイメージしやすいでしょう。
殺人があった物件は当然、心理的瑕疵物件と判断されるため、告知義務を守る必要があります。
この告知義務には明確な告知期間が定められていません。
トラブルを避けるためにも迷ったら告知するという認識でいたほうが良いでしょう。
告知義務を守らずに売却して心理的瑕疵物件であると後からわかった場合、損害賠償を請求される可能性があります。
「殺人があったと言うと売れないのでは…」と不安な気持ちも分かりますが、自己防衛のためにも告知義務は必ず守るようにしましょう。

すべての死に告知義務がある？

人が亡くなった物件には告知義務があるとご紹介しましたが、すべてのケースで告知が必要というわけではありません。
国土交通省が2021年に公表した「事故物件ガイドライン案」では、以下のような基準を設けています。

●殺人や自殺、事故死、その他原因不明の死亡が発生している場合には、告知義務があるとする。
●老衰や持病による病死など、自然死については告知しなくて良いとする。
●自然死の場合であっても、人が長期間放置され特殊清掃が入った場合には告知する必要がある。

ガイドラインには告知義務がないとされていても、やはり人が亡くなった物件というのは気持ちの良いものではありません。
上記の基準で判断すれば必ず告知しなくて良いというわけではないため、トラブルを避けたいと考える場合には、どんな状況であれ告知しておくほうが無難でしょう。

殺人があった物件をリフォームして売却する際の費用

事故物件として扱われる不動産は、一般的に売却できる可能性が低くなります。
とくに殺人などの事件があった物件では心理的瑕疵が重く、リフォームなしでの売却はより困難となるでしょう。
買主の心理的な負担を軽くするためにも、リフォームは必須といえます。
ここでは、殺人があった物件のリフォーム費用について解説します。
トータルでどれほどの予算が必要か参考にご覧ください。

まずは特殊清掃をおこなう

特殊清掃は通常の清掃とは異なり、事件や事故などで人が亡くなった部屋を清掃して原状回復することです。
リフォーム業者がおこなうのはあくまでも「修繕」のため、壁や床についた血液などの清掃は特殊清掃員の業務となります。
特殊清掃にかかる費用は、1Rで6万円程度が相場のようです。
清掃と一緒に遺品整理も依頼した場合には、1DKで12万円程度が相場となっています。
またオゾン脱臭などのより強力な清掃を依頼すると高くなるなど、作業内容によって金額が異なります。

リフォームにかかる費用

リフォームにかかる費用の目安は以下のとおりです。

●壁紙やクロスの交換：約1,000～2,000円程度／1㎡
●フローリングの張り替え：約3,000～4,000円程度／1㎡
●畳の交換：約8,000～1万2,000円程度／1畳

壁や床に血液が付着している場合には、1部屋すべてリフォームする必要もでてきます。
またトイレや浴槽などで殺人が起きた場合、ユニットごとの交換となる場合があります。
浴室のユニットを交換する場合では約90～100万円程度、トイレのリフォームであれば約20～30万円程度が相場費用です。
場合によっては大掛かりな工事となる可能性もあるため、見積もりをとるなどして具体的な費用を把握するようにしましょう。

リフォーム後の売却費用

リフォームでお金がかかるため、できれば高値で売却したいと思うものですが、事故物件は相場価格から30～50％程度低くして販売することが一般的です。
ただし、あまりに安く設定しすぎては買主に不信感を抱かせてしまいます。
殺人がない通常の物件だった場合どのくらいの価格で売却できたかを把握し、そこから30～50％下げるというようにして価格の設定をおこなうと良いでしょう。
殺人の状況や物件の状態、立地によっても価格は異なるため不動産業者に相談して決めることをおすすめします。

殺人があった物件をリフォームして売却する際の方法

ここでは、殺人があった物件を確実に売却するためのポイントや対策方法をご紹介します。

店舗や事務所などの用途で売る

殺人現場となった家に住みたいと思う人はほとんどいないでしょう。
しかし人が住む目的ではなく、居住以外の用途で売り出すと買手が見つかる可能性があります。
物件を探している方のなかには「住居として購入するのは気が引けるけれど、店舗や事務所として利用するなら良いかな」「建物は解体して、駐車場として利用しようかな」と考える方もいるためです。
とくに事故物件は相場よりも安く購入できるため、心理的瑕疵についてあまり気しないという方にとっては、価格の安さは魅力の1つでしょう。

期間を空けてから売りに出す

殺人などの事件が起こると地域のニュースでも取り上げられ、周囲に「殺人があった物件」というイメージが残ってしまいます。
事後、間をおかずに売却すると事件が記憶に残っている方も多いため、なかなか売れないということが考えられます。
少しでも高く売却したい場合には、事件から数年の期間をあけると良いでしょう。
ここで注意したいのが、期間をあけたからといって告知義務がなくなるわけではないということです。
告知義務を怠ったとして、約50年以上も前の物件に損害賠償を求めた事例もあるため、告知義務は必ず守りましょう。

不動産業者に買取してもらう

「安くても良いから早めに売却したい」とお考えの方は、不動産業者に買取してもらうことを検討しましょう。
事故物件の売却は、告知義務や価格相場の把握など通常の物件に比べハードルが高いといえます。
不動産の売却を経験したことがない方にとっては、なおさら困難に感じるでしょう。
不動産業者に買取を任せれば、手間をかけずに売ることができます。
売却価格は低くなりますが早めに売却したいという方は、買取を検討すると良いでしょう。

まとめ

殺人があった物件を売却する際のリフォームの必要性や対策方法、また告知義務について解説しました。
リフォーム・特殊清掃の費用は、部屋の広さや作業内容によって変動するため、見積もりをとり事前に把握しておく必要があります。
売却後に損害賠償を請求されることにならないよう、告知義務は必ず守るようにしましょう。