住みながら不動産売却をする方法とは？メリットと注意点について解説

住み替えをするにあたって、住みながら家を売却する方法があることをご存じでしょうか。
自己資金が十分でなくても、新居が決まっていなくても住みながら売ることができるため、売却資金を充てたり、並行しながら新居を探すことが可能です。
そこで今回は、住みながら不動産売却をおこなう方法や、メリットとデメリット、注意点について解説します。

住みながら不動産売却をおこなう方法とは

不動産売却をおこなう方法は「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
売り先行とは、住みながら家を売り、その後新居を探す方法です。
一方、買い先行とは、先に新居を購入し今の家を売ることをいいます。
買い先行にすることで、空き家状態での売却になるため売れやすい傾向にあります。
しかし、住みながらでも売却をすることは可能で、実際に多くの方がこの方法で住み替えを進めています。
とくにインテリアに興味があり、家の中を見られることに抵抗がない方や、日常的な整理・整頓が行き届いている方、内覧時間に臨機応変に対応できる方はおすすめです。
ほかにも、住みながら不動産売却をおこなう際は、「リースバック」という方法があります。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社に買い取ってもらい、買主となる不動産会社に対し家賃を支払い、住み続けるという方法です。
リースバックを利用することで、不動産会社が自宅を買い取ってくれるうえ、家賃を支払うことで、売った後も住み続けられるというメリットがあります。
その資金で住宅ローンを完済し、賃貸物件として住み続けたり、売却後にゆっくり引っ越し先を探すこともできます。
しかし、リースバックを利用する場合、買取価格が相場の70％程度になることが多いため注意が必要です。
また、リースバックを利用し賃貸物件として住む場合は、年間の賃料が買取価格の10％程度が相場となります。
たとえば、リースバックで物件を2,000万円で買い取ってもらった場合、その物件の月々の家賃は16万円程度です。
このように、リースバックの賃料は買取価格を基準に算出されるため、周辺相場より家賃が高くなりやすい傾向にあります。

住みながら不動産売却をおこなう際のメリットとデメリット

ここでは、住みながら不動産売却をおこなう際のメリットとデメリットをご紹介します。
まずは、メリットを2つご紹介します。

住み替え費用として使用できる

売り先行にすることで、売却資金を住宅ローンの返済や新居の購入費、住み替え費用として使用することができます。
したがって、手元に十分な自己資金がない場合でも、自宅を売ることで自己資金が増えるため、新居を購入することができるのです。

内覧時に魅力を伝えることができる

購入希望者は、どんな方が住んでいた物件なのかを気にしています。
その点、住みながらの売却であれば内覧時に直接接する機会があるため、物件の魅力や近隣情報も伝えやすいといった特徴があります。
購入希望者は、複数の物件と比較しているため、売主の印象が良いと物件購入につながる可能性も高くなるでしょう。
また、家具や小物が配置された状態であるため、生活のイメージがしやすく好印象を与えることができる点もメリットのひとつです。
続いて、デメリットを2つご紹介します。

内覧予定が急に入る

内覧予定がいつ入るかわからないため、急な内覧希望であっても応えなくてはなりません。
前もって予定がわかっていれば準備することもできますが、突然「今日内覧可能ですか？」と連絡が来るのが実情です。
とくに、土日に内覧が集中するため、週末は行動が制限される可能性もあります。
また、内覧のたびに掃除やお出迎え準備が必要であるため、手間に感じるかもしれません。
期間中は、常に室内をきれいに保ち、週末の予定は入れることができないと覚悟しておきましょう。

生活感が出すぎる

家具などが置かれたままであるため、生活感があふれ良くない印象を抱かれる場合もあります。
購入希望者は、新居に夢を持って内覧に来られます。
そのため、生活感が出すぎた家を内覧すると、理想とかけ離れたイメージを持ち、購入意欲が下がる可能性もあるでしょう。
たとえば、使用感がないきれいに整理された家と靴や洗濯物が散乱した家を内覧するのとでは、印象が大きく異なります。
内覧時の準備を怠ると売れない物件になりかねないため、注意が必要です。

住みながら不動産売却をおこなう際の注意点

上記では、メリットとデメリットについてご紹介しました。
ここでは、それらを踏まえたうえでの注意点を2つご紹介します。

いつでも内覧できるよう掃除しておく

住みながら売却活動をおこなうということは、自宅に他人を招き、内覧をしてもらうということが前提になります。
しかし、内覧希望がいつ来るかは内覧者の都合となるためわかりません。
家が汚れていたり散らかっていたりすると、良い印象を持ってもらうことができないでしょう。
常にきれいな状態を維持できない場合でも、整理整頓や不用品の処分、掃除は最低限おこなっておくことが重要です。
とくに、キッチンやお風呂、トイレ、洗面台などの水回りは目につきやすいため、クリーニング業者に依頼するのも良いでしょう。

引っ越し先の事前準備をしておく

売却が決定すると、早急に転居先を探す必要があります。
引っ越しの期間を考慮すると、契約から引き渡しまでの期間が3〜6か月程度の契約が多いようです。
しかし、すぐに新居が見つかるとは限りません。
可能であれば、売却活動と引っ越し先の事前調査を並行して進めていくことをおすすめします。
もしも、転居先が決まっていないまま引き渡し日を迎えてしまった場合、一時的に仮住まいが必要となり、無駄な費用がかかる可能性も出てくるでしょう。
そうなると、売り先行の意味がなくなってしまうため注意が必要です。
また、引っ越しシーズンと被ると費用が高くなるのも注意点のひとつといえるでしょう。
これらの注意点を踏まえ、スムーズに売却する際のコツを5つご紹介します。

雰囲気づくり

家の印象を良くするためには、室内をきれいにするのはもちろん、室外にも目を向けることが重要です。
とくにマンションであれば、駐車場やエントランスはチェックポイントとなるため、気になる部分があれば事前に改善しておきましょう。

週末は予定を空ける

上記でも述べたように、内覧希望者が多いのは土曜や日曜の週末です。
高く売りたいと考えているのであれば、より多くの方に内覧してもらわなければなりません。
そのため、内見希望者が集中しやすい土曜や日曜は予定を空けておくと良いでしょう。

資料準備

新築時のパンフレットが残っている場合は、事前に資料として準備しておきましょう。
新築時の資料が残っていない場合は、わかる範囲で物件の情報をまとめた資料を作成しておくことをおすすめします。
ほかの物件との差別化につながるため、良い印象を与えることができます。

換気もおこなう

内覧をおこなうとなると、掃除ばかりに気を取られがちですが、においの対策も重要なポイントです。
とくに、タバコを吸ったりペットを飼っていたりする場合は注意しましょう。
自分は気にならなくても、他人にとっては独特のにおいを感じやすくなります。
内覧前に換気をしたり、芳香剤などで対策をしておきましょう。

その場に居続けない

内覧前に挨拶をした後は、部屋の外で待機しておきましょう。
内覧者は自分のペースで確認したいため、常に居続けられるとプレッシャーに感じます。
部屋の外で待機し、質問にはすぐに答えられるようにしておきましょう。

まとめ

住みながら売却をおこなうことを売り先行といいます。
売却資金を住み替え費用に充てられるほか、内覧時に魅力を伝えやすいといったメリットがある一方、生活感にあふれ、急に内覧予定が入る点がデメリットです。
急な内覧に対応できるよう掃除しておくことはもちろん、引っ越し先の事前準備も並行して進めておきましょう。