家を構えたら、生涯同じ場所で暮らすというライフスタイルが徐々に変化してきています。
転勤やライフスタイルの変化で、住み替えを検討するファミリーも増えてきました。
建材の堅牢性や建築技術が年々進化し、建物の堅牢化と高寿命化、そして、特に都心では土地の価格上昇により、売却時に利益を得ることも。
利益を得れば税金がかかる。
その税金、所有期間によって税率が変わることをご存知でしょうか？
譲渡所得とは？
不動産を売却した際の利益を、譲渡所得と言います。
計算方法は、以下の通り。
譲渡所得（売却価格） ＝ 譲渡収入 － （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）
うち、取得費は土地や建物の購入代金や建築費、そして購入時にかかった手数料などです。
ただし、減価償却費相当額を差し引きます。
譲渡費用は、買主への譲渡時、かかった手数料のこと。
仲介手数料や印紙代、リフォーム代金なども含みます。
結果、利益が出れば、譲渡益となり、そこに税金がかかるわけです。
所有期間によって変わる税率
不動産の売却を考える場合、所有期間で5年を超えるかどうか、というのが大きな節目となります。
譲渡する年の1月1日で所有して5年を超えるのが「長期譲渡」、5年以下の場合は「短期譲渡」と呼びます。
長期譲渡の税率は、20.315％なのに対し、長期譲渡は39.63％！
なんと2倍近い差があるのです。
つまり、譲渡益を500万円得た時、5年以上所有していた不動産であれば概ね「101万円」、それ以下の所有だと概ね「198万」となり、その差は歴然。
実際、所有して1、2年で売りたいと思ったとしても、多くの方が5年以上タイミングを見計らって待つことを選択する、というのは納得ですね。
売却を待つのは本当にメリットか？
とはいえ、待つことだけが正しいとは限りません。
さきほど例に挙げた、譲渡益500万円は、もしマイホームであれば、控除されるからです。
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。
マイホーム（居住用財産）として認められるのは、自分が住んでいる家屋であること。
また、売り手と買い手が親子関係など、特別な関係でないことが求められます。
以前住んでいた家屋の場合は、住まなくなってから3年を経過する年末までに、売ることが必要です。
この特別控除では、所有期間に制限はありません。
また、10年以上所有した物件であれば、3000万円を超えた分、6000万円までについては軽減税率が適用されます。
3000万円の特別控除や、それを超えた分の軽減税率の特例と併用はできませんが、マイホームの住み替えに関しては、買い替え特例があります。
これは、譲渡益が「繰り延べ」される、つまり、先送りできる、というもの。
新しく購入した不動産を売却した際に、あらためて支払うことになりますが、売却しなければ払うことはありません。
まとめ
不動産売却に伴う、譲渡所得税、そして譲渡益に関わる特例などをご紹介しました。
価格が変動する不動産の売却は、税金の多い少ないも重要ですが、タイミングが最も重要です。
現在は、マイホームの住み替えを検討するファミリーにとって、様々な特例があるため、売却が視野に入ることも多いでしょう。
うまくタイミングを見計らって、納得できる住み替えができますように。
不動産物件を売却をお考えで、そのタイミングについてお悩みの方は、お気軽にご相談下さい。
