近年、家族の認知症発症による様々なトラブルが増えており、特に患者が所有する不動産に関しての問題が多くなっています。
一例をあげれば、「認知症を患った親を施設に入居させたいと思い、資金調達のため所有する不動産を売却しようとしたが、名義が親だったためにできなかった」等といった物です。
不動産の売却には名義人本人の意思確認が必須となりますが、認知症になってしまうと「本人に判断能力が無い」と判断され所有財産の処分が難しくなってしまいます。
ここでは、そんな場合の対処方法を紹介していきます。
名義人の意志確認
前述したとおり、不動産などの売買や相続は名義人の意思で成される必要が有ります。
また、不動産の売買や相続は家族であっても相場と同程度の価格で成されなければなりません。
例えば、認知症患者が相場と比べて極端に安い値段で他者に物件を売却した場合、売却では無く贈与とみなされ、市場価格との差額が贈与税の対象となります。
これは、「認知症を利用して不当に安い価格で不動産などを手に入れる」といった不正防止のためであり、詐欺などから財産を守る事につながりますが、その反面、親子等でも不動産の処分が難しくなってしまうデメリットもあります。
これを解決するための制度が「成年後見人制度」です。
成年後見人制度
成年後見人制度とは、認知症患者等に代わり、財産管理や様々な契約等の判断を代行する後見人を選任する制度の事です。
後見人になれるのは親族、弁護士、司法書士、社会福祉士、法人、市区町村長となっています。
選任の方法は家庭裁判所に申し立てを行い、候補者が適任であるかが審理され、可能であると見なされれば、成年後見人としての権利を得る事となります。
選任された場合、不動産売買や相続などの法的手続き等被後見人の意思が必要となる諸手続き等を本人に代わって行う事ができるため、認知症でのトラブルが起こった際にはまず、最初に後見人を選任してください。
また、この選出は被後見人の意思が有れば認知症の発症前でも可能なため、もしも認知症の兆候を感じたら早めに選出しておくことが有効です。
成年後見人が選出されたとしても、即時不動産の売却や相続などが可能となる訳ではありません。
後見人が被後見人の自宅を売却する場合には、まず家庭裁判所の許可を得る必要が有ります。
この時、裁判所は「自宅を売る事で被後見人に利益が有るかどうか」という視点から可否を検討するため、状況によっては許可が下りない事もあります。
こう言った場合には、売却の目的を「老朽化して被後見人が居住するのにふさわしい状態では無い」といった形で、被後見人の有利となる理由付けを行ってから、許可を申請する事が有効です。
まとめ
不動産の売却に必要な物は、最終的に「持ち主の意志」であると言えます。
成年後見人制度は、そのためのサポート制度であり、後見人として活動する際にはあくまでも「被後見人の利益を最大限重視する」というスタンスが最も大切であり、その点に注意して売却交渉に臨んでください。
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