念願のマイホームを購入した際についてくる「住宅ローン」。
転勤などで移動しないといけなくなったり、老後に向けて住み替えたい時になど、売却を考えなくてはいけないケースも出てきます。
住宅ローンが残っていた場合、売却はできるのか？その方法は？など、今回は「住宅ローンが残っていた時の売却の仕組み」についてご紹介させていただきます。
抵当権とは？
あなたがローンを組んだ際に、銀行などがお金を融資してくれますが、銀行側もタダで貸すわけではありません。
かなりの金額を融資することになるので、返済をせずに、踏み倒す人も出てくるかもしれないです。
それを未然に防ぐために銀行は「お金を貸す代わりに、あなたの家を担保にします。返済できない場合は、家を競売にかけますよ。」と保険をかけておきます。
これを「抵当権」と言います。
抵当権は抹消する必要がある
厳密にはローンを完済しておかなくても売却することは可能ですが、返済が滞ってしまった場合、競売にかけられてしまうので、そのリスクをなくすためにも抵当権は外しておく必要があります。
抹消方法はそれほど難しくなく、家を売却したお金で住宅ローンを支払うことによって抵当権を抹消することができます。
足りなかった場合はどうするの？
家を売ったお金が住宅ローンを下回った場合は以下の方法で解消します。
・現金で支払う
これは一番簡単な方法で、単純に不足分を現金で完済する方法です。
・住み替えローンを活用する
住宅の住み替え、つまり新居を建てる際、新たにローンを組むことになります。
その「新居のローン」に前の家のローンを上積みすることができます。
その分審査は厳しくなりますが、支払いを継続させながら新しい住宅を購入することが可能になります。
・任意売却する
「任意売却」はどうしても返済ができなくなってしまった人のために「残った分を一時的に外してもらう」というものです。
これはあくまで「ローンの延滞」が条件で、尚且つ売却の必要が出てきた場合に限ります。
そのため、審査はかなり厳しいですが、通ってしまえば返済プランを無理のない範囲内に変更してもらえたり、競売に掛けられることを阻止することができます。
ですが任意売却してしまうと、その後の住宅ローンを組めなくなるので注意しましょう。
まとめ
ローンが残っていても不動産を売ることは可能ですが、完済する前に不動産の査定を行わないといけません。
査定額は土地の価格によって変動するので、あらかじめローン残高を計算して、どれくらいで売れたら完済できるのか？足りないのか？などを事前に計算しておく必要があります。
査定額は不動産会社によって変わるので、複数の会社に相談してみるといいでしょう。
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