不動産売却価格が下落する要因と具体的な対策

お子さんが独立したことに伴う戸建てからマンションへの住み替え、恒例となったご両親との同居など、手持ちの不動産売却の事情は人それぞれです。
手放すのならできるだけ高い価格で不動産売却したいところですが、不動産はさまざまな要因で下落することも少なくありません。
この記事では、不動産売却価格下落の要因を分析したうえで売却損をおさえるための具体的な対策を考えると同時に、不動産売却相場の調べ方について紹介します。

不動産売却価格が下落する要因とは

不動産売却価格下落の要因1土地相場の変動

不動産売却価格下落の要因としてます考えられるのが土地相場の変動で、景気・経済情勢によって大きな影響を受け、地域によっても大きく異なります。
コロナ禍の影響を受ける前の地価動向は、3大都市圏（首都・中京・近畿）で上昇が続き、地方都市でも長年続いた下落傾向が収まりつつありました。
地方都市のなかでも4大拠点都市圏（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）については、広域エリアの拠点として3大都市圏を上回る勢いを示しています。
日銀による金融緩和がずっと続いたことと、アベノミクスによる恩恵、都市開発による建築ラッシュなどが要因とされています。
とはいうものの、地方の郊外より県庁所在地、地方都市より3大都市圏、同じ首都圏でも郊外より都心のほうが不動産売却価格に勢いがあるのは確かです。
アクセスも主な価格変動要因の1つであり、駅近の物件はコロナ禍でも堅調なのに対し、アクセスが不便なエリアは下落しているところも少なくありません。
最近は地球温暖化の影響で風水害も激しくなりつつあるせいか、災害危険度の高さも不動産売却価格下落要因として強く働きます。

不動産売却価格下落の要因2建物の経年劣化

大災害でも起こらない限り土地の実質的価値は年数で変化しませんが、建物は経年劣化を要因として価格が下落します。
アメリカでは100年たっても価値が変わら図むしろ上昇する物件も多いのですが、日本では工法や新築信仰の価値観を含め改善の余地があるようです。
建物の劣化は新築時から始まっており、天井・柱・壁・床といった躯体、水道・電気などのユーティリティ、そして内外装は各々のスピードで弱っていきます。
リフォームや定期修繕で経年劣化のスピードを落とすことはできても、「何年たっても新築時と変わらない」というわけにはいきません。
新築時の建物構造や工法によっても経年劣化は大きく変わり、たとえば日本の伝統的工法は意外と経年劣化に強いようです。
建物の経年劣化が不動産売却価格下落に大きく影響してくるのは、一戸建てで15年経過後でそのあとも30年にわたり価格下落が続くとされています。
ただし一戸建ての場合は土地の値段が不動産売却価格に占めるウエイトが大きいので、経年劣化による価格下落はそれほど大きくありません。
マンションは、経年劣化が価格下落要因として大きく働き、5年もたたないうちに20％は下落するとされています。
その後は15年経過時までダラダラと価格は下落し続け、それを過ぎるとがくんと下がりはじめ、20年をボトムとしてその後は安定します。
もちろんマンション・一戸建てとも、リフォームや大規模修繕の巧拙によって、経年劣化の程度やそれを要因とした価格下落スピードも変わってきます

不動産売却価格下落の要因3マンションの場合

不動産売却価格の中でマンションに関しては、同じ分譲マンションでも階数・部屋数や広さ・日当たりなどの要因によって中古価格が異なります。
当然、「１階より上層階」「3LDKより4LDK」「北向きより南向き」のほうが中古価格は高くなります。
ただし重視すべきは絶対的な不動産売却価格の差ではなく、あくまで新築と中古との価格下落であり、そうした意味では「上層階有利」と必ずしもなりません。
たとえば間取り・日当たりなどほかの条件がすべて同じで、7階と１階の新築価格差が500万円だとした場合、10年経過後の中古価格差が縮まることもありうるのです。
マンション購入にあたっては、中古時における価格の絶対値よりも価格下落幅を重視しておけば、将来起こりうる売却損を最小限におさえることができるのです。

不動産を購入する前の不動産売却の価格下落対策

所有物件の不動産売却価格下落を避ける最善の方法は、そもそも価格が下落しそう、つまり下落要因をはらんでいる物件を買わないことです。
もちろん、公示地価や中古マンション価格動向はあくまで過去のトレンドであり、将来も同じ傾向で推移するとは限りません。
今はさえない地方中小都市の不動産物件が反転上昇し、都心の物件が暴落するという「まさか」もあり得ないことではありません。
ただし、少子高齢化・地方の過疎化・都市への人口集中といったファクターは今後も変わりそうにありません。
同じ流れで不動産売却価格トレンドも大きな変化はないとの前提で、不動産の購入物件を検討するべきなのです。
その他、造成宅地防災区域内・土砂災害警戒区域内または津波災害警戒区域内に立地する物件は、将来の風水害・土砂崩れの懸念もあるので、購入には慎重を期すのが賢明です

すでに所有している不動産の価格下落対策

すでに所有している物件であっても不動産売却方法や不動産売却方法を工夫することによって下落をおさえる対策を講じられます。

不動産売却方法による価格下落対策

不動産業者の仲介を通じた売却のほうが、不動産会社に直接買い取ってもらうより、売却までの時間はかかりますが、価格面では有利に働きます。
なお仲介業者をどこにするか決めるときは、複数の業者に見積もりを出したうえで比較検討することをおすすめします。

不動産売却時期による価格下落対策

不動産売却の時期は、特に不動産売却を急いでないなら景気落ち込みなどにより価格が下落している時期はできるだけ避けるよう対策を講じましょう。
同時に経年劣化で価格が落ちる時期（主に一戸建て・マンションともに15年）が迫っている場合には、その前に不動産売却したほうが賢明です。

不動産相場の調べ方

ここでは、不動産情報サイトの広告物件、民間機関・国・地方自治体が公開している不動産売却価格の動向など、不動産相場の調べ方について紹介します。

調べ方1不動産情報サイト
リクルート系のSUUMO、株式会社ネクストが運営するHOME'Sなど、不動産情報サイトの不動産広告物件を検索すれば、ある程度の価格水準はつかめます。
サイトを使えば、土地・戸建て（新築・中古）・マンション（新築・中古）などの物件について、路線・地域別に不動産物件を検索できます。
価格帯（上限や下限）・敷地面積・床面積・間取り・駅からのアクセス・都市計画区域など条件を絞っての検索もできます。

調べ方2東京カンテイのマンション価格動向
不動産鑑定評価で定評のある東京カンテイが月次・年間ベースで公表する「70㎡中古マンション価格推移」は、中古マンション相場の価格動向をつかむのに役立ちます。
他にも東京カンテイでは「（週次）沿線別・駅別中古マンション価格動向」「価格天気図」「一戸建て価格推移」といった情報をリリースしています。

調べ方3政府・地方自治体が公表する土地価格情報
国・地方公共団体が発信する土地価格情報には、公示地価（国土交通省）、路線価（国税庁）、基準地価（都道府県）などがあります。
この中で、不動産売却価格の動向（上昇・下落）の目安としてもっとも利用されるのが、毎年1月１日を基準とする公示地価です。

まとめ

不動産売却は生涯に何度とない高額な取引になるので、下落による損失をできるだけおさえるよう、価格下落要因を的確につかみ、早めに対策を講じましょう。