家を売る前に知っておきたい！通常の売却や競売・公売と任意売却の違い

家を売却する場合、さまざまな売却方法があるのをご存じでしょうか？
通常の流れに沿っておこなわれる売却のほかにも、任意売却・競売・公売というものがあります。
今回はそのなかでも「任意売却」を基本に、そのほかの売却方法との違いを解説。
任意売却のポイントを知るうえでも役立つ情報となっているので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

家を売る前に知っておきたい！任意売却と通常売却の違い

任意売却と通常の売却の違いを知るため、まずは通常売却について見てみましょう。

そもそも通常売却とは？

通常売却とは一般的な売却であり、住宅の買い替えや相続などさまざまな理由によって所有者の意思に基づいて家を売却すること。
たとえば今の家が手狭になり、もっと広い家に住み替えたいと思ったときや転勤などで住む場所が変わったとき、または親から相続した家を売るときなどが通常売却です。
通常売却をおこなう場合は、以下のような流れとなります。

●売却したい家の査定を不動産会社に依頼する
●任意の不動産会社と媒介契約を結ぶ
●購入希望者に家を内覧してもらう
●買主と売買契約を結ぶ
●買主へ家の引き渡しをおこなう

任意売却と通常売却の違い

所有者の自由意思で家を売る通常売却に対し、住宅ローンの支払いを3カ月以上滞納してしまったときに選択できる売却方法が任意売却です。
任意売却する場合は以下のような必須事項があるのが、通常売却との大きな違いといえるでしょう。

任意売却するための必須事項

●住宅ローンを3カ月以上滞納している
●融資を受けている金融機関と合意している
●連帯保証人の同意がとれている

任意売却は通常売却と違い、必須事項があるのですね。
そもそも任意売却はリストラや減給、不測の病気やケガなどで住宅ローンの返済ができなくなってしまった人が選択する売却方法で、住宅ローンを3カ月以上滞納している場合に選択できるというもの。
住宅ローンを滞納していない人は任意売却できませんし、そもそも通常売却できる人が任意売却を選択する理由がありません。
ただし任意売却は上記で挙げた通常売却の流れとほぼ同じ手続きでおこなわれるため、通常売却について知っておくと任意売却の手続きもスムーズに進むかもしれません。

家を売る前に知っておきたい！任意売却と競売の違い

続いて任意売却と競売の違いを知るため、まず競売について見てみましょう。

そもそも競売とは？

競売とは所有者の意思と関係なく、裁判所の手続きによって家を売却すること。
住宅ローンを3カ月から6カ月滞納すると、債権者である金融機関が「期限の利益」を喪失したとして裁判所に申し立てをおこない、住宅ローン残債を一括返済するよう求めます。
「期限の利益」とは、契約どおり返済すれば住宅ローンの一括返済を求められることはないという借り手側の権利。
住宅ローンの返済が滞るとこの権利が無効となり、担保となっている家を売却して損害を回収するわけです。
そこでとられる手段が、裁判所を通しておこなわれる競売。
債権者からの申し立てが認可されると対象となる家が差し押さえられて、所有者の意思に関係なく競売手続きがすすめられます。
競売にかけられた家は、通常売却や任意売却よりも低価格で落札されることが多いだけでなく、家を引き渡す時期も落札者によって決められてしまうデメリットも。
しかも競売となればインターネットや新聞などの競売情報に掲載され、ご近所の方にも住宅ローンの滞納を知られてしまうことにもなりかねません。
上記のように競売は家を売る側にとって非常に不利な取引となるため、さまざまな売却方法のなかでも最終手段の1つといえるでしょう。

任意売却と競売の違い

所有者の意思に関係なく家を低価格で売却される競売に対して、任意売却は通常売却と同様の手続きにより、所有者の意思によって売却できるのが大きな違い。
また任意売却は競売と違って、インターネットや新聞によって情報が開示されることがないため、ご近所の方や知り合いに住宅ローンを滞納していることを知られることなく家を売却できます。
さらに競売では市場価格より低い価格で落札されることが多いですが、任意売却であれば市場価格と同等の価格で売却することも可能。
上記のことから「周囲の人に住宅ローンの滞納を知られたくない」「大切な家だから、できるだけ高く売りたい」と考える方は、競売より任意売却するのが賢い選択といえるでしょう。

家を売る前に知っておきたい！任意売却と公売の違い

任意売却と公売の違いを知るため、ここでもまず公売について見てみましょう。

そもそも公売とは？

公売とは、滞納された税金を回収するためにおこなわれる家の売却方法。
公売はその性質から競売と混同されがちですが、競売が裁判所による手続きなのに対し、公売を主催するのは税金を管轄する国税庁や地方自治体である、という違いがあります。
また回収の対象が税金であるため、住宅ローンをきちんと支払っていても税金を納めていなければ家が差し押さえられ、公売にかけられてしまいます。
公売でも、売却価格が市場価格より低くなるのは競売と同様。
競売との違いとしては、落札後の家に住みつづけてしまった場合、競売では強制的な立ち退きの執行が認められていますが、公売では所有権による明け渡し請求訴訟に勝訴しない限り強制執行はおこなわれない、ということが挙げられます。

任意売却と公売の違い

公売と任意売却の違いはおおむね競売と同様で、所有者の意思で売却できるか否か、市場価格と同等の価格で売れるか否か、というところが大きなポイント。
さらに任意売却には以下のようなメリットがあり、公売より有利であることも大きな違いといえます。

任意売却のメリット①家を売却した後もそのまま住める場合がある
公売で家を売却する場合、競売と同様に落札されれば立ち退かなくてはなりません。
その点、売却先を所有者側で決められる任意売却であれば、身内や投資家などに売却して毎月家賃を支払うことで、売却後の家にそのまま住み続けることも可能。
いきなり立ち退きを命じられれば引っ越しの費用も必要となり、金銭的にも精神的にも大きなダメージとなるもの。
家の所有権を手放したとしても「慣れ親しんだ家に住み続けたい」と考えるなら、任意売却を検討するのがいいでしょう。

任意売却のメリット②引っ越し費用を負担してもらえる場合がある
たとえ家を出て引っ越す場合でも、金融機関など債権者との交渉次第で家の売却代金から最高30万円の引っ越し費用を出してもらえるのも任意売却ならではのメリット。
こちらも、公売・競売と任意売却の違いとして知っておきたいポイントです。

任意売却のメリット③周囲に知られずに家を売却できる
公売も競売と同じくインターネットなどで公売情報が開示されてしまいますが、任意売却であれば周囲の人に知られることなく家を売却できます。

まとめ

家の売却方法の1つである任意売却と、そのほかの売却方法の違いについてはおわかりいただけましたか？
今回は任意売却を基本に通常売却・競売・公売との違いについて見てきましたが、それぞれの状況によって家の売却方法は変わってくるようですね。
住宅ローンを滞納していて家の売却をお考えの方は、任意売却とその他の売却方法の違いについて、きちんと把握しておきたいところ。
現在、住宅ローン返済中の方も、もしものときのために覚えておいて損はありませんよ。