住宅ローンを滞納しても家を有利に売却できる！？任意売却とは？

マイホームを購入するとき、ほとんどの方は住宅ローンを利用しますよね。
しかし住宅ローンで家を購入したものの、返済途中でリストラにあったり病気になったり、あるいは事故にあったりと、不測の事態で返済できなくなるリスクは誰にでもあります。
そこで今回は住宅ローンの返済が難しくなったときに選択できる家の売却方法のなかから「任意売却」をピックアップ。
任意売却とはどんなものなのかという基本情報からメリット・デメリットまで、わかりやすくまとめてお伝えします。
今はそうした心配がないと思われる方も、住宅ローンの知識の1つとして覚えておくと安心ですよ。

住宅ローンが払えなくなったときに検討すべき任意売却の内容とは？

住宅ローンの返済中、思わぬ事態によって返済が滞ってしまうことがあります。
そのまま滞納を続くと、マイホームなどの物件は金融機関によって競売にかけられ、不本意のまま売却されてしまうことに。
そこで検討したいのが、今回のテーマである「任意売却」です。
任意売却とは3カ月以上住宅ローンを滞納してしまったとき、融資を受けた金融機関と合意したうえで所有者の任意によって家を売却すること。
金融機関に抵当権を抹消してもらうことで、通常の不動産取引に近いかたちで売却できるため、競売よりもよい条件で家を売却することが可能となります。
一方、前述した競売では融資している金融機関が裁判所に申し立て、住宅ローンの担保となっている家を差し押さえて強制的に売却してしまうため、売却価格が市場価格より極端に低く落札されてしまうことも。
そのため不測の事態が起こって住宅ローンを滞納してしまったときには、まず任意売却を検討するのがおすすめというわけです。

どんなときに任意売却すべき？

任意売却を選択すべきケースとしては、以下のようなものが挙げられます。

●リストラや減給、病気などによって住宅ローンの返済ができなくなった
●賃貸経営による家賃収入が住宅ローン返済額を大幅に下回っている
●住宅ローン残債が市場価格よりはるかに多く、通常の処分ができない
●住宅ローンを滞納し金融機関から督促状・催告書が届いた
●固定資産税や住民税を滞納し、家が差し押さえられた
●裁判所から担保物件の競売開始決定通知が届いた

任意売却とはどんなものなのか、どんなときに選択できるのか、大まかに理解したところで、次項からは任意売却のおもなメリット・デメリットを見てみましょう。

住宅ローンが払えなくなったときに検討すべき任意売却のメリットとは？

住宅ローンを滞納してしまったとき、任意売却を選択するメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

任意売却のメリット①市場価格に近い価格で売れる

前述のとおり、通常の不動産取引に近いかたちで売りに出せることから、市場価格に近い価格での売却が望めるというのは任意売却の大きなメリット。
家をより高く売却するためには、より多くの購入希望者に周知・広告することが必要ですが、任意売却ならそうした活動も自由。
より高い価格で売却できれば、その後に返済しなければならない住宅ローン残債をなくしたり、少なくしたりできます。

任意売却のメリット②住宅ローン滞納を知られずに売却できる

通常の不動産取引と同じように売却活動できるということは、ご近所の方や知り合いなどに住宅ローン滞納を知られることもありません。
競売の場合はインターネットや新聞などに競売情報が広く掲載されたり、購入希望者が家のまわりに聞き取り調査したりして周囲に知られる可能性も大。
こちらも、競売を避けて任意売却を選択するメリットといえるでしょう。

任意売却のメリット③売却のための諸費用を持ち出す必要がない

不動産売却には、通常、登記料や測量費用、仲介手数料などの費用がかかります。
任意売却でもそうした費用はかかりますが、家を売却した価格から諸費用を支払うことが認められているため、費用を別途用意しなくてもよいのがメリットです。
住宅ローンを滞納するほどの状況では、持ち出し金がいらないのは助かるポイントですよね。

任意売却のメリット④住宅ローン残債が分割返済できる

家を売却しても住宅ローン残債がある場合、金融機関と協議のうえ分割返済することが可能です。
この場合、今までと同じような金額では支払えないのは明白なため、現実的に返済可能な金額となるのがメリットです。
住宅ローン残債の額や状況によっては、月額5,000円くらいに抑えることもできます。

任意売却のメリット④売却後もそのまま住める場合がある

住宅ローンを滞納して任意売却する場合でも、今の家を引っ越すことが困難なときは身内の方や投資家に買い取ってもらい、家賃を支払いながら住み続けることができます。
こちらも、購入者を選べる任意売却ならではのメリットでしょう。

任意売却のメリット⑤引っ越し費用を負担してもらえる可能性がある

金融機関など債権者との交渉によっては、家の売却代金から最高30万円の引っ越し費用を融通してもらえる場合があります。
家を売却して賃貸住宅へ引っ越すと、敷金・礼金・仲介手数料などの費用が大きな負担となりますよね。
売却のための諸費用同様、引っ越し費用を出してもらえるのはとても助かるポイントでしょう。

住宅ローンが払えなくなったときに検討すべき任意売却のデメリットとは？

多くのメリットがある任意売却ですが、以下のようなデメリットもあるのでしっかり把握しておきましょう。

任意売却のデメリット①信用情報機関に掲載される可能性がある

任意売却するためには、少なくとも3カ月間、住宅ローン返済を滞納することが必要です。
それと同時に、住宅ローンを3カ月以上滞納すると、信用情報機関に登録される可能性があります。
こちらは任意売却に限ったことではありませんが、信用情報機関に登録されてしまうと5～7年間は金融機関からの借入などができなくなるので、デメリットとして心得ておく必要があります。

任意売却のデメリット②連帯保証人などの同意が必要となる

住宅ローンを利用するとき連帯保証人を設定している場合は、任意売却に対して、その方の同意が必要となります。
もしも連帯保証人と連絡が取れない、合意が得られないという場合は、任意売却できないので要注意です。

任意売却のデメリット③残債によっては金融機関の同意が得られない

住宅ローン残債と市場価格に開きがあるとき、任意売却に対して金融機関の同意が得られず、競売となる場合があります。

任意売却のデメリット④競売より手間がかかる

競売は基本的に裁判所が手続きをすすめるため、とくに手間はかかりません。
その点、任意売却では家を売却するための各種手続きを自分でおこなう必要がある、というのがデメリットの1つといえます。

任意売却のデメリット⑤悪質な業者にだまされる恐れがある

住宅ローンを滞納して困っている人をターゲットに、任意売却をすすめる悪質な業者や不動産会社が存在します。
手数料だけ取られて任意売却の対応をしてもらえず、結局、競売になってしまうというケースも多いのだとか。
任意売却には専門的な知識が必須となるため、信頼できる業者や不動産会社を選ぶことが重要です。

まとめ

今回は住宅ローンを3カ月以上滞納した場合に選択できる、家の任意売却についてご紹介しました。
任意売却は、強制的におこなわれる競売に比べてメリットが多いようですね。
ただし注意すべきデメリットもあるので、任意売却する場合にはしっかり確認することが大切です。
これから住宅ローンを利用する方も、万一に備える知識としてぜひ参考にしてみてくださいね。