任意売却物件で起こりやすいトラブル！購入するメリットとデメリットは？

物件を購入する際、良い物件を安く手に入れたいと思いますよね。
そのようなときに検討するのが「任意売却物件」です。
しかし任意売却物件ならではのデメリットや注意点があるので、安易な購入はやめておきましょう。
この記事では任意売却物件の購入をテーマに、メリットやデメリット、よくあるトラブルを見ていきます。

購入するとこんなメリットが！任意売却物件の利点

まずは、任意売却物件を購入するメリットと利点を見ていきましょう。

安く購入できる

任意売却物件は、一般的に相場より安く売りに出されています。
そのため、リーズナブルな価格で物件を手に入れられるのがメリットです。
うまくいけば築浅で状態の良い物件を、思わぬ価格で購入できるかもしれません。
不動産探しのタイミングや条件がマッチすれば、掘り出し物が見つかるのも大きなメリットでしょう。
なぜ割安で売りに出されているかと言うと、任意売却物件は競売にかけられる前の不動産だからです。
住宅ローンの返済が滞って競売にかけられると、「裁判所から一括返済してください」という通知が届きます。
貯金がたくさんない限り、数千万円という金額を一括返済するのは難しいですよね。
競売にかる前に任意売却で早く手放そうと考えるため、相場より安く売りに出されるのです。

引き渡し日などが明確

任意売却物件は、売り出し日や引き渡し日が明確になっているのもメリットです。
一般的な不動産購入は売り主の都合があるため、引き渡し日があいまいで、なかなか決まらないケースもあります。
とくに入居中の場合は、売り主の引っ越し日やリフォームの日程に合わせて、買い主が購入のスケジュールを調整しなければなりません。
その一方任意売却物件であれば、売り出し日や引き渡し日を金融機関が決めてくれるので、購入後の予定を立てやすくなります。
物件購入後は引っ越しやリフォームだけでなく、家具を購入したり住民票の移動をしたり、さまざまな手続きが必要です。
すべてのスケジュールを調整するのは難しいので、引き渡し日がはっきりしているだけでも助かりますよね。

不動産投資にもおすすめ

割安で購入できる任意売却物件は、投資家にもメリットがあります。
先ほどもお話ししましたが、うまく探せば優良物件を安く購入でき、安定した不動産経営も夢ではありません。
また、購入後に元の所有者に賃貸するリースバック契約も可能です。
元の所有者は思い入れのある物件に住み続けることができ、投資家は家賃収入を得られ双方にメリットが生まれます。
任意売却物件はマイホーム購入だけでなく、不動産の投資家にとってもさまざまなメリットをもたらしてくれるでしょう。

購入するとこんなデメリットが！任意売却物件の欠点

次に、任意売却物件を購入するデメリットと欠点を見ていきます。

契約までに時間がかかる

大きなデメリットは、契約までに時間がかかるという点です。
売り出し価格が決まっていても、債権者である銀行などの許可が必要です。
売り出し価格は基本的に元の所有者が希望を出すのですが、銀行が首を縦に振らないと、その価格での購入ができません。
また住宅ローンができる限り残らないような金額で、売り出し価格を決めていきます。
元の所有者である債務者と債権者の折り合いがつかず、交渉が長引けば長引くほど、契約日が遠のいてしまうでしょう。
債務者として早期の売却を望んでいるにもかかわらず、契約までに時間がかかるのは、このような理由があるからです。

値引きは難しい

値引きが難しいのもデメリットです。
そもそも任意売却物件は住宅ローンの完済を目的とするものなので、値引きが入ると、返済計画に狂いが生じてしまいます。
ぎりぎりの価格で売り出されているので、予算に合わなくても値引きは難しいと言えるでしょう。

税金に注意

任意売却物件を購入する際は、税金にも注意が必要です。
一般的に任意売却される物件は、経済的なことが原因のため、住宅ローンだけでなく税金も滞納しているケースが少なくありません。
税金を滞納するとほかの財産が差し押さえられ、解消するまでは売却できず、せっかく良い物件に出会えても即購入が難しくなってしまいます。
そのため税金関係に滞納がないか、あらかじめチェックしておくのがおすすめです。

瑕疵担保責任が免責になる

一般的に任意売却物件は、瑕疵担保責任が免責になっています。
瑕疵担保責任とは引き渡し後の不具合（売り主も気づかなったもの）に対し、売り主がその負担を負うというものです。
しかし任意売却物件は瑕疵担保責任を負わないという特約がついていることが多く、万が一不具合が生じた場合は買い主で負担します。
なにかあってもクレームを言いにくいので、物件を見極める力が必要です。

現状引き渡しになる

任意売却物件は、現状引き渡しになります。
たとえば境界があいまいな場合、隣地とのトラブルを防ぐため、売却前に境界確定をおこなうのが一般的です。
境界確定には費用がかかるのですが、原則売り主負担で実施します。
しかし任意売却の場合、元の所有者に経済力がありません。
そのため境界があいまいでもそのまま引き渡され、買い主で境界確定をおこなうことになります。
境界確定できる費用があるのであれば、借金返済に充ててくださいと言うことです。
物件にあきらかな不具合があったとしても、元の所有者を守るため、現状引き渡しになることをおさえておきましょう。

任意売却物件を購入すると起こりやすいトラブル

任意売却物件を購入する際、さまざまなトラブルに注意しなくてはなりません。
任意売却ならではのトラブルを見ていきましょう。

競売にかけられてしまうことがある

購入の手続きを進めていても、競売にかけられてしまうことがあります。
競売の取り下げをおこなえば問題ないのですが、なかには取り下げの手続きがおこなわれず、物件を差し押さえられてしまうことも。
競売になってしまった場合、その物件は購入できなくなってしまいます。

夜逃げや手付け金を持ち逃げされる

任意売却物件の購入で懸念されるのが、夜逃げや手付け金を持ち逃げされるというトラブルです。
任意売却で物件を売却しても、場合によっては残債が残り、マイホームを手放したあとも返済が続きます。
そのため返済できないことがわかると、夜逃げしてしまう債務者もいるのです。
また手付け金を先払いした場合、持ち逃げされるトラブルも懸念されます。
手付け金は一般的な不動産取引では、契約時に支払うのが一般的です。
しかし任意売却物件の購入時は、持ち逃げなどのトラブルを回避するため、引き渡し時に支払うようにしましょう。

突然契約が白紙になることも

契約が突然白紙になるのも、任意売却物件の購入で起こりうるトラブルです。
先ほどもお話ししましたが、任意売却は債権者の了解がないと、売却ができません。
売却ができないということは、抵当権の解除ができないと言うことです。
金融機関は最後まで話し合いができるよう、多くの場合、契約書に「白紙解除可能」という特約を付けています。
スムーズに話が進んでいても、突然契約が白紙になる可能性を念頭に置いておきましょう。

まとめ

この記事では任意売却物件を購入すると、どのようなメリットとデメリットが生じるのか詳しく見ていきました。
さまざまなメリットがありますが、任意売却物件ならではのトラブルも懸念されます。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、スムーズな物件購入をおこなってください。