任意売却できないケースとは？手続きできないときの対処方法

なんらかの理由で住宅ローンが支払えなくなった場合、検討するのが任意売却です。
さまざまなメリットがあるため、債務者にとって助け舟と言っても過言ではありません。
しかしなかには任意売却できないケースがあります。
この記事では任意売却できないケースはどのような場合なのか、それを防ぐ方法について詳しく見ていきます。

任意売却できないのはどのようなケース？

まずは任意売却できないのは、どのようなケースなのかを見ていきましょう。

銀行などの金融機関が認めていない

任意売却できないケースとしてまず挙げられるのが、銀行などの金融機関が認めていない場合です。
手続きするためには債権者の承諾が必須となるため、金融機関が首を縦に振らない限り、任意売却できません。
銀行などの金融機関は、住宅ローンの返済金額に金利を上乗せして融資しますよね。
その金利で利益を出しているので、任意売却はできるだけ避けたいのです。
債務者にとって助かる制度ですが、債権者にとってリスクが大きいため、交渉する必要があります。
「話し合いを何度も重ねたうえでやっと了承してくれた」というケースもめずらしくありません。
銀行などの金融機関が認めていない場合は、手続きできないということを理解しておきましょう。

連帯保証人や共有名義人が許可してくれない

連帯保証人や共有名義人が許可してくれない場合も、任意売却の手続きをすすめられません。
マイホームを建てる際は、連帯保証人を立てたり共有名義にしたり、いろいろな人が関係しているかと思います。
一般的に連帯保証人や共有名義人は、友達や知人ではなく身内がなるケースがほとんどです。
経済的に苦しい状況を知っている、血のつながった身内が連帯保証人なら、快諾してくれる可能性が高いと言えます。
しかし配偶者と共有名義でマイホームを建て、すでに離婚している場合は注意が必要です。
連絡が取れなかったり、離婚時に揉めたため任意売却を許可してくれなかったりするかもしれません。
金融機関同様、連帯保証人や共有名義人が許可してくれないと手続きできないので、冷静な対応を心がけ許可がもらえるよう努めてください。

オーバーローンの場合

査定の結果、オーバーローンになってしまった際も任意売却できないケースです。
オーバーローンだと売却金額よりもローンの残債の方が多く、売っても借金だけが残ってしまいます。
反対にアンダーローンであれば売却金額でローンを完済できるので、手続きをすすめることが可能です。
そのため返済が苦しくなったら、まずは査定に出してみてください。
マイホームにどのくらいの価値があるのか、どのくらいの金額で売れるのかを把握でき、任意売却の可否を判断できるでしょう。

税金を滞納している

税金をたくさん滞納している場合も、任意売却できないケースに該当します。
何か月も滞納するとほかの財産を差し押さえられてしまい、手続きがすすめられません。
そのため差し押さえが解除された時点で交渉や手続きに入るのが一般的です。
金額が少なければ経費として認められますが、滞納している金額があまりにも大きい場合、手続きできない可能性があります。

債権者と不仲

金融機関との約束をやぶるなど、債権者と信頼関係がない場合も任意売却しにくいと言えます。
「債務者と直接話すより競売にした方が楽」という考えに至り、許可してくれない可能性があります。
先述したとおり、任意売却するには債権者の許可がかならず必要なので、日ごろから良好な関係を築き、信頼を失わないよう心がけてください。

任意売却できない場合はどうなるか

では任意売却できない場合はどうなるのでしょうか？

競売の手続きに入ってしまう

任意売却できないと、競売の手続きに入るのが一般的です。
住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関などの債権者は強制執行の申し立てをおこない、強制執行の準備をはじめます。
開札日までに購入希望者が現れない場合、そのまま強制的に売却され、売却利益を融資したお金に充当するのです。
そのあとは強制退去を命じられ、引越しせざるを得ない状況になってしまうでしょう。
競売で売却したとしても、相場より安い価格で取り引きされるので、マイホームを手放したあとも返済し続けなければなりません。

自己破産

任意売却できない場合、自己破産を選ぶこともあります。
自己破産すれば住宅ローンだけでなく、ほかの借金もなくなるのがメリットです。
しかし税金や光熱費などの公共料金は免除にならず、車や貴金属といった資産価値のあるものも手放さなければなりません。
「すべての借金がチャラ」になるわけではないですし、財産を失ってしまうので、そのあとの生活をしっかり考える必要があるでしょう。

近所の人に知られてしまうリスクも

任意売却できないと競売にかけられ、近所の人に知られてしまうリスクが生じます。
最初は不動産会社しか物件の情報を閲覧できませんが、しばらくたつとインターネットなどを通してだれでも見られる状態になります。
そのため近所の人や職場の関係者、内緒にしていた身内にもバレてしまう可能性があります。

任意売却できないケースを防ぐ方法

では任意売却できないケースを防ぐ方法として、どのようなことが挙げられるのでしょうか？

早めに相談する

任意売却できないケースを防ぐ方法としてまず挙げられるのが、早めに相談することです。
住宅ローンの支払いがむずかしくなった時点で、当初作成した返済計画に狂いが生じています。
経済状況が変わらないのであれば、そのままの状態でいることになにもメリットはありません。
そのため滞納した時点で早めに金融機関などの債権者に相談してください。
返済の仕方を変更してくれたり、返済計画を練り直してくれたり、任意売却を回避する方法をアドバイスしてくれるでしょう。
また早めに相談にいくことで、債権者に悪い印象を与える可能性は低くなります。
なにも相談されず滞納を続ける債務者になると、任意売却の許可が得られにくくなるので、良い印象を与えられるよう努めてください。

住宅ローンの借り換え

金利がもっと安くなるのであれば、借り換えも1つの方法です。
金利はそのときの社会情勢などで決定されるので、借りたときより今のほうが安くなっているケースがあります。
借り換えの相談は金融機関でおこなっているので、ぜひ相談してみてください。
ただし借り換えする場合、借り換え手数料や司法書士への報酬など、さまざまな費用が発生します。
そのため借り換えの費用を合わせたうえで、トータルで安くなるかどうかを見極めましょう。

任意売却に強い不動産会社に相談

任意売却に強い不動産会社に相談するのも、おすすめの方法です。
一戸建ての売買や賃貸を専門とする不動産会社の場合、任意売却の実績が少なく、スムーズな手続きをおこなえないかもしれません。
また交渉には専門的な知識も必要なので、任意売却の実績が多い不動産会社に相談しましょう。
経験や実績の多い不動産会社なら金融機関との交渉が円滑にすすみ、「無事に手続きできた！」というケースも多いです。
そのため任意売却できないケースを防ぎたい場合は、専門の不動産会社へ相談してください。

まとめ

この記事では任意売却できないケースはどのような場合なのか、それを防ぐ方法とともに見ていきました。
だれでもできると思われがちな任意売却ですが、できないケースも多くあります。
早めに相談するなど、回避する方法をあらかじめ知っておけば、スムーズに手続きできるのではないでしょうか？