不動産を任意売却するときに重要な役割を担う「サービサー」とは？

住宅ローン返済の滞納が続いてマイホームなどの不動産を任意売却すると、サービサーという会社が関わってくる場合があります。
住宅ローンの支払いについてとくに問題がなければ、サービサーに出会う機会はないかもしれませんが、不動産の基礎知識として覚えておくと安心。
今回はふだんあまり耳慣れないサービサーについて特集し、サービサーとはどういうものなのか、またどういった役割を担っているのかなどを解説します。
サービサーの禁止行為などもまとめていますので、これから住宅ローンを組んでマイホームを購入しようとお考えの方も、ぜひチェックしてみてくださいね。

不動産の任意売却に関わる！？そもそも「サービサー」とは？

ふだんあまり耳にすることのない不動産用語の1つ、サービサー。
サービサーとは弁護士の特例として債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）に基づいて、法務大臣から営業の許可をもらって設立された会社のこと。
もともと債権回収業務は弁護士にのみ許可されているものでしたが、平成11年に施行された債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）で法務大臣から許可を得れば、民間の会社でも債権管理回収業務をおこなえるようになりました。
法務大臣の許可を得てサービサーとなった会社は、金融機関から債権の管理回収の業務を受託して手数料をもらったり、債権を買い取って担保になっている不動産を処分したりする業務を担っています。

債権管理回収を担うサービサーになるための必須事項とは？

サービサーとは、債権管理回収業務をおこなう会社というわけですね。
しかし当然のことながら、だれでも無条件でサービサーの会社を設立し、サービサーとして活動できるわけではありません。
サービサーになるためには、法務省が定めた以下のような厳しい事項をすべてクリアする必要があります。

法務省が定めるサービサーとしての必須事項

●資本金が5億円以上の株式会社であること
●常勤で従事する取締役の1名以上に弁護士が含まれること
●暴力団等がその事業活動を支配し、あるいは暴力団員等を業務に従事させる等の恐れがある株式会社でないこと
●役員等に暴力団員が含まれないこと
●債権管理や回収業に関して非道徳的な行為をしないこと
●法務大臣から債権管理回収業務の許可を得ていること

債権管理回収を担うサービサーの具体的な業務内容とは？

サービサーになるためには多くの資本金が必要であり、また取締役に弁護士を含むなど、さまざまな必須事項があるのですね。
とくに暴力団等が関わることを厳しく禁じたり、非道徳的な行為を禁じたりしている点では、もしも債務者となってしまった場合でも非合法な手段や強引な方法で債権回収される恐れがないという安心感があります。
もしも住宅ローンの返済ができなくなって任意売却をおこなってもなお残債がある場合は、こうした必須事項をクリアしたサービサーが交渉相手となることが多いので覚えておくとよいでしょう。
またサービサーとなった会社の取扱債権としては、住宅ローン滞納による任意売却時の債権回収をはじめ、以下のようなものがあります。

法務省が定めるサービサーの取扱債権

●金融機関等が有し、または有していた貸付債権
●リース・クレジット債権
●流動化資産である金銭債権
●法的倒産者が有する金銭債権
●保証契約に基づく保証債権
●保証債権履行により取得する求償権、その他政令で定めるもの

不動産の任意売却に関わる！？「サービサー」の役割とは？

サービサーになるための厳しい必須事項を確認したところで、サービサーの具体的な役割について見てみましょう。
サービサーは任意売却後の残債回収業務をおこなえるほか、保証会社などを代行して債権回収のため競売手続きを開始する権利があります。
また保証会社や金融機関から不良債権を買い取るケースもあるため、もしも住宅ローンの返済ができなくなって任意売却する際にはサービサーが重要な役割を担う可能性が高いでしょう。
たとえば、オーバーローンによる任意売却後の残債についても、支払いがすぐに免除されるということはありません。
しかし任意売却後の残債の債権は無担保債権となり、もしも債務者の支払いが滞っても任意売却前のように債権者が抵当権を実行して回収することができなくなります。
そうなると債権者としては債権を持ち続けるメリットが低くなるため、回収が困難となった債権は不良債権としてサービサーに売却したり、回収した金額の数％の手数料を支払う条件でサービサーに債権回収を依頼したりすることとなります。
サービサーに債権が売却されたり回収依頼されたりすると、任意売却後の債務者の支払い義務は金融機関や保証会社からサービサーへと引き継がれ、その返済についてサービサーと話し合うことに。
その際、残債を一括返済するよう求められることもありますが、ほとんどの場合、債務者側はサービサーに対して残債の減額を求めたり、負担が少なく実行可能な返済計画を組んでもらったり、といった交渉をすることとなります。
なぜなら任意売却後の残債が不良債権としてサービサーに売却された際、サービサーはもともとの債権額より低い金額で買い取っていることが多いため、交渉によって残債の減額に応じてくれたり、定額での分割返済に応じてくれたりする可能性があるため。
それでも支払いが滞るような場合、サービサーは「差し押さえ」という強制手段で対応します。
間違っても、家まで回収に来て脅すようなことはありませんが、債務者となってしまった場合はサービサーと真摯に向き合い、できる範囲での返済を交渉することが最善といえるでしょう。

不動産の任意売却に関わる！？「サービサー」の禁止行為とは？

サービサーとは、もともと暴力団や事件屋などが債権回収に関与する行為を防ぐために法務大臣の許可制として施行された制度です。
法務大臣から認可を受けたサービサーには以下のような禁止行為が定められているため、住宅ローン滞納による任意売却においても強引な取り立てをするようなことはないので安心してください。

法務省が定めるサービサーの禁止行為

●業務遂行にあたり、人を威嚇またはその私生活・業務の平穏を害するような言動により、相手方を困惑させる行為の禁止
●業務遂行にあたり、暴力団員を業務に従事させ、またはこれらを業務の補助として使用する行為の禁止
●回収にあたり偽りその他不正の手段を用いることの禁止
●虚偽表示、誇大広告の禁止

また法務省が定めるサービサー法では、上記の禁止行為のほかにも以下のような厳しい業務規制が定められています。

法務省が定めるサービサーの業務規制

●裁判上の行為については弁護士に遂行させる
●弁済を受けたときは、その都度、直ちに受領書を交付しなければならない
●債権証書の返還義務
●商号、氏名等の明示義務

まとめ

サービサーとは、法務大臣に許可を得て債権管理回収の役割を果たす会社のことなのですね。
債権回収というと「厳しい取り立てがありそうで怖い…」と思われがちですが、暴力団などの関与を禁止行為としており、合法的な方法で回収がおこなわれるため必要以上に怖がる必要はないようです。
万一、住宅ローンの返済ができなくなって任意売却することになった場合、重要な役割を担うサービサー。
現在、住宅ローンを支払っている方やこれから住宅ローンを組もうと思っている方は、不動産取引におけるサービサーの役割についても知っておくと安心ですね。