物件の売却を検討中の大家さん必見！リフォームの必要性や注意点を解説｜空き家買取・不動産売却・相続

▼ 物件を売却する前にリフォームをするメリット・デメリット
▼ リフォーム後に家を売却する際の注意点
▼ 売却前のリフォームをしない場合でも修繕は必要
▼ まとめ

物件の売却を検討中の大家さん必見！リフォームの必要性や注意点を解説

物件の売却を検討する際に、多くの大家さんが「リフォームをしてから売却するか、そのままの状態で売却するか」で悩むのではないでしょうか？
リフォームを施すメリットもあれば、デメリットも存在します。
売却前のリフォームが一概に良いとはいえず、リフォームをしないほうが良いケースもあるのです。
そこで今回は、古い物件を売却したいと考えている大家さんに向けて「物件を売却する前にリフォームをする必要があるのか」また「リフォームをする際の注意点や修繕の必要性」について解説します。

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物件を売却する前にリフォームをするメリット・デメリット

築年数の経った物件をリフォームすれば、外観や内装を新築同様にきれいにすることができます。
「きれいにしたほうが高く売れるだろう」と思うかもしれませんが、実はデメリットもあるのです。
物件を売却する前に、大家さん側でリフォームをすることのメリット・デメリットについてみていきましょう。

大家さん側でリフォームをするメリット①内覧の際、第一印象が良い

きれいにリフォームされた室内は第一印象が良く、早期契約につながりやすいというメリットがあります。
内覧時は物件に対しての期待と不安が入り混じった状態です。
その際に見た物件の第一印象が良いと「他の人に取られたくない」という購入意欲が湧き、その場で契約を進めたいという方もなかにはいるでしょう。
また値下げせずに契約が進み、高値で売れる可能性があります。

大家さん側でリフォームをするメリット②購入後すぐに住める

「子どもの進学に合わせて引っ越しを決め、春休み中には入居したい」「転勤ですぐに引っ越せる物件が必要」など、新居での生活をすぐにスタートさせたい方にとっては、リフォーム済みであることが必須条件となる可能性があります。
すぐに引っ越し先を決めたい方がいる場合、早い段階での売却が期待できるでしょう。

大家さん側でリフォームをするメリット③リフォーム費用も住宅ローン返済が可能

中古物件を購入して自身でリフォームする場合、かかる費用は実費です。
リフォームローンを組むという方法もありますが「金利が高め」「住宅ローンと二重で返済することになる」という注意点があります。
その点、リフォーム済みの物件であれば、多少高値であっても金利の低い住宅ローンでの返済が可能になります。
返済計画がたてやすくなるため、早期売却につながりやすいといったメリットがあります。

大家さん側でリフォームをするデメリット①リフォーム費用を物件価格に上乗せしづらい

中古物件を検討している方の多くが、新築物件にはない価格の安さを求めているはずです。
そのため、リフォーム費用を販売価格に上乗せしてしまうと、中古物件に求める「安さ」からかけ離れてしまい、買主が見つからないというデメリットがあります。
また高値で売り出しても、値下げ交渉に応じることになり、結果的にリフォーム費用がまったく回収できない可能性もあります。

大家さん側でリフォームをするデメリット②買主の好みでないと、売れ残る可能性がある

リフォームは内装を自由に決めきれるため、大家さんの好みがもろに表れます。
好みの合う方がいれば良いのですが、内装や外観が好みじゃないという方であった場合、購入につながらないという注意点があります。

大家さん側でリフォームをするデメリット③工事中は売却活動ができない

リフォームするか所が多く、大規模な工事が必要であるほど工事期間が長くなります。
その間は売却活動ができないため、早く売りたい方にはデメリットとなるでしょう。
上記のことから、必ずしも売却前にリフォームをしたほうが良いとはいえないでしょう。
100万円かけて物件をリフォームをしたからといって、100万円以上高値で売れるわけではないのです。
メリット・デメリットをしっかり理解したうえで、リフォームをするかどうか検討する必要があります。

リフォーム後に家を売却する際の注意点

仮に、大家さん側で物件のリフォームをした後、売却するとなった場合はどのような注意点があるのでしょうか？

注意点①リフォームは最小限に抑える

リフォームをする方向で進めるのであれば、リフォーム範囲は最小限にとどめておくことをおすすめします。
デメリットでご紹介したように、中古物件の購入希望者は「価格の安さ」を重要視しているケースが多く、大規模なリフォームで発生した費用を回収できない可能性があるためです。
リフォームか所としておすすめなのが「水回り」でしょう。
水回りはもっとも使用感が出る場所であり、とくにキッチンに立つことの多い女性は気になるものです。
お風呂やキッチン、トイレなどの水回りをリフォームすると資産価値の向上につながり、売却できる可能性も高くなります。

注意点②リフォームが必要ないケースもある

近年、中古物件を購入し1から自分好みの家にリノベーションするという方が増えてきています。
そのため、リノベーション前提で中古物件を探している方からすると、リフォーム済みの物件は候補から外れてしまうのです。
リノベーション前提で物件を購入している方が多い地域では、リフォームせずに売却したほうが売れやすいでしょう。

注意点③見えない部分の不具合を気にしている方も多い

リフォームをして、たとえ内装や外観がきれいになっても、築年数に変わりはありません。
そのため、屋根裏や床下など見えない部分に不具合があるのではないかと不安な方も多いようです。
こういった部分の不安を取り除くためにも、リフォームをする際は内装や外観だけを気にするのではなく、配管など見えない部分のチェックも必要でしょう。

売却前のリフォームをしない場合でも修繕は必要

前項では大家さん側でリフォームをする場合について解説しましたが、リフォームせずに売却するケースではどのような注意点があるのでしょうか？
仮に大家さん側でリフォームしないとなった場合、何もせず売りに出すのではなく、ハウスクリーニングや修繕は必要だと考えます。

修繕とは？

修繕とは、内装などをきれいにする目的のリフォームとは違い、不具合のあるか所をなおすことです。
たとえば、扉のガタつき修理や傷ついたフローリングの張り替え、浴槽のひび割れ修理などが挙げられます。

修繕にかかる費用は？

修繕にかかる費用は、修理するか所・規模によって異なります。
主な修繕か所と価格は以下を参考にしてください。

壁紙
壁紙は10年を目安に交換したほうが良いとされており、汚れや剥がれが目立つ場合は張り替えをおすすめします。
壁紙のグレードによって異なりますが、平均価格は6畳で5～6万円程度です。
ワンポイントで、一部分だけ壁紙のデザインを変える方法もあるため、全面を張り替える余裕がない場合は、一部分だけの張り替えを検討してみてはいかがでしょうか？

床
フローリングは一般的に10～15年で交換が必要といわれています。
劣化すると傾きやきしみが発生し、人が歩くとすぐにわかってしまいます。
そのため、内覧時までには修繕しておくことが望ましいでしょう。
全面的な張り替えとなると、10㎡あたり5～10万円程度かかります。

水回り
水回りは使用頻度が高く、劣化スピードが速い部分です。
浴室であれば、蛇口からの水漏れや浴槽のひび割れ、タイルの欠けなどを修理します。
キッチンは、ガスコンロなどの部分的な故障が起きやすいか所をチェックしておきましょう。
あまりにも老朽化が進んでいる場合には、全面リフォームを検討する必要があります。