不動産での相続が節税対策として期待できる理由

相続税は税率も高く、これから相続の予定がある方にとって、「節税対策」は備えておきたいことのひとつです。
今回の記事は、相続税対策をテーマにお届けします。
なぜ預貯金での相続よりも、不動産にしておくほうが節税が期待できるのか？
節税対策として適した不動産活用にはどんなものがあるのか？など、ポイントを絞って解説します。

不動産で相続すると現金よりも節税になるのはなぜ？

相続財産に預貯金が多い場合など、不動産にして受け継ぐことで節税が期待できることをご存じでしょうか？
不動産はプラスの資産ですから、「むしろ高くなるのでは？」「なぜ節税対策になるの？」と疑問に思われたかもしれません。
ここでは、なぜ不動産相続が、現金よりも優れた節税対策となり得るのかについて解説します。

「財産評価額」を下げる可能性

なぜ不動産は相続税の節税対策として有用性が高いかというと、理由のひとつに「財産評価額」の引き下げがあります。
不動産のほか、現金が相続財産となっているケースも多いでしょう。
そこで注目したいのが財産評価の違いです。
なぜ、節税効果に差がでてくるのかを具体例をあげてお話します。
たとえば、相続財産が、「預金」で8,000万円あった場合に評価額は、そのままの8,000万円となります。
なぜかというと、税法上においても現金の評価額は同じ額となるからです。
相続税も、この評価額をもとに算出されます。
それでは、8,000万円によって、仮に3,000万円の土地を購入し、5,000万円の住まいを建てた場合、評価額はどうなるのでしょうか。
土地の評価額には、目的に応じた種類があり、価格の設定が異なってきます。
土地取引の目安にされる「公示価格」や、実際の取引価格となる「実勢価格」もありますが、相続税の節税のためにおさえておきたいのは「路線価」と「固定資産税評価額」です。
路線価は相続税を割り出す基準となり、公示価格の「8割」ほどになります。
固定資産税評価額は文字どおり固定資産税を割り出す基準ですが、公示価格の「7割」ほどになります。
なぜ、不動産は節税につながるかというと、これらの財産評価額の引き下げの仕組みを活用できるからです。
例にあげたケースで試算して、現金の場合と比較してみましょう。
まず、土地部分は路線価が適用されるので、「3,000万円×0.8」で評価額は2,400万円です。
建物部分は固定資産税評価額が適用され、「5,000万円×0.7」で評価額は3,500万円となります。
合計すると、不動産の場合の評価額は5,900万円です。
預金なら8,000万円が課税対象であるのに対し、不動産なら大幅に評価額を下げることが可能です。
なぜ、節税対策として有用なのかというと、このような評価額の違いによる差といえます。

不動産は活用できる「特例」が多い

不動産による相続なら、現金より利用できる特例などが多いため、節税につながりやすいという面もあります。
たとえば「相続時精算課税制度」も、そのひとつです。
この制度では60歳以上の祖父母や両親から、子や孫に対して、2,500万円までは非課税で贈与が可能です。
贈与者がなくなったら、相続時に精算するものとして課税されます。
なぜ節税に役立つかというと、贈与したときの評価額で清算されるからです。
不動産が、先々で価値が上がるといった場合、制度の活用により、相続税の節税につながる可能性があるでしょう。

相続税の節税にもなるおすすめの不動産活用方法

不動産を活用することでも、相続税の節税につながりますよ。
ここでは、おすすめの活用方法について解説します。

収益物件による節税対策

現金よりも、不動産にすることで相続税の節税につながることがわかりました。
しかも、不動産投資となる収益物件であれば、節税面でより有利な評価額となります。
また、賃貸物件で活用する不動産は、借主の権利を保護する借家権が設定されます。
そのため、賃貸物件による不動産活用は、オーナー側に制約があると考えられ、相続税評価額も30％低くなります。
賃貸物件1棟を購入すると、建物の固定資産税評価額は、時価の60％です。
たとえば8,000万円の収益物件の建物なら「8,000万円×60％×70％」で、3,360万円を差し引いた4,640万円が相続税評価額となります。
土地の場合には、相続税評価額が時価の80％で、貸家建付地の20%減額もあるので、「8,000万円×80％×80％」という計算式で評価減されて5,120万円になります。
また、ワンルームなどの区分マンションを購入して活用する場合も、同様の節税です。
この場合は、貸付事業用宅地として200㎡以下の土地部分が、50%の評価減となります。
少ない資金から取り組める活用法という点でも、ワンルームははじめやすいかもしれませんね。

二世帯住宅としての活用

一般的に相続は、親から子にされるケースが多いですね。
所有する土地を二世帯住宅として活用し、「小規模宅地の特例」を利用して、節税対策とする手があります。
これは、要件を満たせば、最大で8割も土地の相続税評価額が軽減できるという特例です。
被相続人による不動産の活用によって減額率は変わるものの、二世帯住宅ならマイホームとして扱われ、8割の減額になりますから、大きな節税効果が期待できますね。
ただし、階ごとに親子で名義を変える区分所有登記としている場合は適用できません。
ほかにも活用には要件があることや、相続税額が0円になっても申告をする必要があることも覚えておきましょう。

相続税対策の不動産投資を節税につなげるためのポイント

不動産の活用法によっては、相続税の節税につなげることも可能です。
より適切に節税するために、不動産を活用するときのポイントもチェックしておきましょう。

ポイント1：利回り

収益物件を購入して相続税の節税につなげる場合にも、不動産投資のポイントとなる「利回り」に着目してみましょう。
利回りから、投資の金額に対して収益の割合をみることができます。
利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、違いを知っておくと役立ちます。
表面利回りは、不動産の購入金額と、年間の家賃収入のみで算出する割合です。
そのため、おおまかな計算となってしまいます。
重視したいポイントは実質利回りで、税金や経費なども加味して計算するものです。
表面利回りが良さそうでも、実質利回りが大幅に下がるケースもあります。
収益物件を選ぶとき、新築物件なら利回りは低いものの、空室のリスクも低いと考えられます。
一方、中古の不動産は、利回りも高いのですが、空室になるリスクも気になるところです。
より効率の良い節税につなげるためにも、収益物件は総合的に選ぶこともポイントといえそうです。

ポイント２：投資対象が建築された時期

相続税の節税でも投資をする場合にも、投資効果から注目したい中古不動産は多くあるでしょう。
その際、建築された時期もチェックしたいポイントです。
1981年よりも前に建てられた場合、「旧耐震基準の適用となっていることが考えられます。
大地震に耐えられない可能性などのリスクも可能性としてあります。
節税効果を得るためにも、安心できる物件選びもポイントのひとつといえるでしょう。

まとめ

不動産による相続が、現金よりも有効な節税対策となることを解説しました。
また、不動産活用にも、相続税対策として役立つものがあります。
税率の高い相続税ですが、適切な方法で備えれば、将来での負担を軽減することにつながるでしょう。