不動産を相続する流れを解説！遺産分割協議で話し合う分割方法も

不動産の相続は分割方法も難しく、頭を抱える方も多いことでしょう。
そこで今回は、不動産の相続が発生した際、何から手をつけたら良いのか、一連の流れをご説明いたします。
「相続人の確認方法」や「遺産分割協議で話し合うべき分割方法」、「名義変更の流れ」まで解説していくので、ぜひ参考にしてください。

不動産を相続する流れ①：相続人や遺産を確認する

不動産を相続する際は、まず遺産や相続人についてよく確認する必要があります。
ここでは、遺産や相続人を確認するための流れを解説していきます。

相続財産目録の作成をする

不動産を相続する手続きでは、相続財産目録の作成をおこなう必要があります。
相続財産目録とは、相続人の確認や遺産の確認をするための書面のことです。

遺産の全体像を把握し、今後の流れをより円滑に進めるためにも重要な書面になるので、丁寧に作成しましょう。
正しい相続財産目録を作成するために、まずは「法定相続人」の確認をします。

法定相続人の確認

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことで、相続を受ける権利がある人物のことを言います。
誰が法定相続人に当たるのかは、少し複雑なので、専門家に相談するのもおすすめです。
民法では「第1順位」「第2順位」「第3順位」と法定相続人の優先順位を決めています。

第1順位
配偶者、子ども（子どもが死亡している場合は孫）

第2順位
配偶者、親、祖父母

第3順位
配偶者、兄弟姉妹（兄弟姉妹が死亡している場合は甥や姪）
配偶者と子どもがいる方が亡くなった場合の法定相続人は、そのまま第1順位を適用して問題ありません。
もし、結婚しておらず配偶者と子どもがいない場合は、第2順位である親や祖父母が法定相続人となります。
さらに親や祖父母もすでに亡くなっている場合は、第3順位の兄弟姉妹へと相続権は移動していくのです。
正しい法定相続人を確認するためにも、亡くなった方の「生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本」をとっておきましょう。
婚外子がいる可能性もありますので、入念に確認することが重要です。

遺言書の有無の確認

遺言書があれば、簡単に相続人を把握できます。
遺言書を勝手に開封することは禁止されているので、未開封のまま家庭裁判所に提出してください。

相続排除者や相続放棄人の確認

相続排除者や相続放棄人がいないか確認することも重要です。
遺言書に書かれた相続排除者はいないか、よく確認しましょう。
また、生前の借金などの債務が残る場合、相続人の誰かが相続放棄している可能性もあることを頭にいれておいてください。

遺産を確認する

不動産の遺産だけでなく、預貯金や株式などの遺産はないか、事前に確認しておきましょう。
その際に、マイナスの財産である借金や貸付金の有無もよく確認しておいてください。
遺産分割の話し合いが決定しても、ここで間違いが発生しているとやり直しになるので注意しましょう。

不動産を相続する流れ②：遺産分割協議をおこなう

相続人や遺産を確認したら、相続人同士で話し合う遺産分割協議をおこなう必要があります。
不動産は分割しにくい遺産なので、遺産分割協議をスムーズにおこなうためにもどのような分割方法があるのかよく理解しておくことが大切です。
遺産分割協議で決定した事項は「遺産分割協議書」にまとめましょう。
では、実際に不動産を分割する方法をご紹介します。

換価分割

換価分割とは、遺産である不動産を売った後、現金化して相続人で分ける方法です。
もちろん、売却にかかる諸経費などは差し引いて、残った売上金を分割します。
換価分割のメリットは、現金化することで平等に分割しやすくなるため、遺産分割協議でトラブルになりにくいことです。
実際に売却することになるので、評価額でもめるリスクもなくなるおすすめの方法になります。
ただ、「不動産はそのまま残しておきたい」という方は別の方法を選択するのが得策です。

代償分割

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う方法です。
遺産である不動産にそのまま住み続ける相続人がいる場合におすすめの方法で、不動産をそのままにしておけるというメリットがあります。
しかし、「そもそも代償金を用意できるのか」「不動産の評価方法はなにを適用するのか」などの注意点があることを理解しておきましょう。

現物分割

現物分割とは、不動産を相続人同士で「分筆」して分ける方法です。
「分筆」とは不動産を分けて登記し直し、別の不動産にすることを言います。
「不動産を売却せずに相続人同士で分け合いたい」という方たちにおすすめの方法です。
ただ、不動産を平等に分筆することはほぼ不可能だと思っておきましょう。
広い土地ならば問題ないのですが、元々狭い土地を分割してしまうと使用価値がなくなり評価額が下がってしまうこともあります。
他にも、建物の分筆はできないなど、現物分割には注意点が多いので、慎重におこなってください。

遺産分割協議が進まない場合の「共有」とは

共有とは、遺産分割協議が思うように進まない場合などに利用される方法で、不動産を複数人が共有所有することを言います。
共有状態の不動産は自由に管理できないため、将来的にトラブルに発展しやすいのが特徴です。
将来的なことを考えると「共有」はおすすめできませんので、遺産分割協議で話をまとめるように努力しましょう。

不動産を相続する流れ③：名義変更や相続税申告などの手続き

遺産分割協議がまとまったら、名義変更や相続税申告などの手続きを進める必要があります。
相続税申告には期限もありますので、以下の流れを参考になるべく早めにすべての手続きを完了させましょう。

名義変更の流れ

まずは所有権移動登記をして、名義変更をおこないましょう。
名義変更には、書類を持って法務局に申し込みにいく必要があります。
必要書類は遺言書の有無によって異なりますが、戸籍謄本や印鑑証明書、住民票などが必要になります。
正しい手続きのために司法書士に依頼するケースが多いです。

相続税申告・納付の流れ

相続の総額がでたら、相続税申告書の作成をおこないましょう。
申告書の作成は、税理士に依頼するケースが多くなっています。
もし、自分でおこなう場合は、税務署に相談しながら進めていくのが良いでしょう。

申告の期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
期日を過ぎると延滞税などが発生し、損をすることになりますので注意してください。
不動産の相続の場合、申告書と一緒に提出する書類も多くなっているので早めに準備を進めるのがおすすめです。
納付は金融機関の窓口だけでなく、クレジットカードやコンビニ支払いも利用できます。

不動産の相続税はどうやって決まる？

不動産の相続税は、不動産の評価額によって決定します。
そのため、不動産の評価額を専門家に調べてもらう必要があります。
ちなみに遺産が不動産以外にもある場合は、すべての資産額から債務や葬式代を引いた金額が課税価格となります。
相続税には基礎控除額が設定されていますので、課税額が基礎控除額を下回っている場合は相続税が発生しません。

基礎控除額は、3,000万円＋（法定相続人数×600万円）です。
法定相続人数が確定したら、一度基礎控除額を算出してみると良いでしょう。

まとめ

以上、不動産を相続する際の流れを解説してきました。
不動産の相続は、分割方法が難しいため相続人同士のトラブルに発展しやすい問題です。
なるべく早めに相続人を確認して遺産分割協議をおこない、名義変更や相続税申告に進めるようにしましょう。