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不動産売却で必要な按分とは?計算方法や注意点も解説!

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不動産売却で必要な按分とは?計算方法や注意点も解説!

初めて不動産売却をする方は、聞きなれない専門用語に困惑することも多いのではないでしょうか?
不動産売却ならではの専門用語の1つに「按分」という言葉があります。
トラブルや損をしないためには、按分について理解しておくことが重要です。
今回は不動産売却における按分について、具体的な方法や注意点も踏まえて解説していきます。

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不動産売却における按分とは

不動産売却における按分とは

按分は「あんぶん」という読み方で、何らかの比率に応じて分割することを意味します。
不動産における按分とは、不動産の売却総額のうち土地と建物の内訳を決める方法です。
一般的に不動産の広告や売買契約書では、土地と建物の総額が一括表示されていて、それぞれの内訳までは記載されていません。
しかし消費税を計算するためには、土地と建物の内訳を明らかにしておく必要があります。
その理由は、土地は非課税で建物部分についてのみ消費税がかかるからです。
「土地も建物も不動産なのに、なぜ建物だけ消費税がかかるのか」と不思議に思う方も多いでしょう。
建物だけに消費税がかかる理由は、建物は築年数にともなって劣化していき価値が減る消費物とみなされているからです。
一方で土地は使っても価値が減らないと考えられているため、消費物とはみなされず課税対象にはなりません。
このように同じ不動産であるのにも関わらず、土地と建物では消費税の扱いが大きく異なるのが注意点です。
不動産を売却したら、売主は買主から預かった建物分の消費税を税務署に納税しなければなりません。
按分で導き出された建物の価格によって、納めるべき消費税の金額が決まります。
したがって土地と建物の按分次第では、売主の手元に残るお金も変わってくるのです。

不動産売却における按分方法

不動産売却における按分方法

土地と建物を按分するためには、どのような方法をとれば良いのでしょうか。
税務上で「こうしなければならない」という明確なルールはありません。
ただし、売主と買主双方が合意している方法、かつ合理的な方法をとることが必要です。
具体的には、次の5つの方法が考えられます。

●固定資産税評価額で按分
●鑑定評価額で按分
●時価で按分
●取得時の割合で按分
●売主と買主の話し合いで按分


それぞれの方法の特徴とメリットとデメリットを解説します。

固定資産税評価額で按分

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額のことで、総務省の固定資産評価基準に基づいて市区町村が決定します。
市区町村が決めているため公平性が高く、余分な費用がかからないのがメリットといえるでしょう。
実際の不動産取引でも、よく採用されている方法です。
不動産所有者のもとに届く固定資産税納付通知書をみれば、土地と建物それぞれの固定資産税評価額を知ることができます。
土地の固定資産税評価額が2,500万円、建物の固定資産税評価額が1,500万円の場合の按分割合を計算してみましょう。
土地と建物の固定資産税評価額を合算します。

2,500万円+1,500万円=4,000万円
土地と建物の按分割合を出します。

土地の割合:2,500万円÷4,000万円=0.625(62.5%)

建物の割合:1,500万円÷4,000万円=0.375(37.5%)

鑑定評価額で按分

不動産鑑定士に依頼して鑑定評価額を出してもらい、その結果から算出する方法もあります。
不動産鑑定士とは不動産の経済価値を判断する専門家です。
鑑定評価では、立地条件や周辺環境、建物の状態など、細かなところまで評価されるため説得力があります。
ただし、不動産鑑定には高額の費用がかかるのが難点です。
費用相場は物件によって異なるものの、数十万円程度の出費を覚悟しなければなりません。

時価で按分

続いては、土地と建物それぞれの時価をもとに計算する方法です。
時価とは実際の売買取引から推定される価格のことで、実勢価格とも呼ばれています。
近隣エリアでの売買取引事例があれば、その価格から時価を推定することができるでしょう。
しかしエリアが近くても細かな条件によって時価は変動するため、正確な数値を出すことは困難です。

取得時の割合で按分

売却予定の不動産を取得したときの価格から割り出すこともできます。
取得時の税込不動産価格が2,600万円、消費税が100万円だった場合の按分割合を計算しましょう。

取得時の税抜建物価格:100万円÷10%(消費税率)=1,000万円
税抜建物価格から税抜不動産価格を割って、建物の割合を出します。

建物の割合:1,000万円÷(2,600万円-100万円)=1,000万円÷2,500万円=0.4(40%)
次に土地の割合も明らかになります。

土地の割合:(2,500万円-1,000万円)÷2,500万円=1,500万円÷2,500万円=0.6(60%)

売主と買主の話し合いで按分

売主と買主が相談して自由に決めることもできます。
ただし売主と買主は相反する立場であるため、話し合いでは結論が出ないことも多いです。
また建物と土地の按分割合が極端に偏っていると、税務署から指摘を受けることもあります。
とくに親族間での売買では、偏りが発生しやすいので注意が必要です。

不動産売却における按分の注意点

不動産売却における按分の注意点

不動産売却で按分を軽視すると、買主との衝突や税務上の問題などを招く恐れがあります。
とくに次の2つの注意点が守れているかは、必ず確認しましょう。

売主と買主双方が納得できているか

第三者が見ても合理的と思えるか
それぞれの注意点を見ていきましょう。

売主と買主双方が納得できているか

1つ目の注意点とは、売主と買主が納得したかたちで按分しなければならないということです。
売主にとっては、売却による消費税の負担を少しでも減らしたいため、建物割合を少なくしたいと考えます。
一方で買主としては、建物割合が多いほうが消費税の控除幅を大きくすることができます。
このように売主と買主の利害は相反するため、当事者間の話し合いだけでは合意しにくいでしょう。
仲介の不動産会社同席のもと、固定資産税評価額や鑑定評価額など公平性の高いデータから結論を出したほうが良いでしょう。

第三者が見ても合理的と思えるか

2つ目の注意点とは、第三者が見ても合理的と思える方法でなければならないということです。
先に解説したとおり、按分方法は当事者の話し合いで決定することもできます。
しかし、売主の主張を押しとおして建物の割合が低すぎるなど偏りが激しい場合は問題です。
買主は取得した建物に対して、減価償却という会計処理をおこないます。
減価償却とは、時間経過によって価値が減少する資産を耐用年数に応じて費用計上していく処理です。
税務調査などで減価償却費が適正でないと判断されると、売却時の按分が合理的でなかったのではないかと税務署から指摘を受けることがあります。
税務上の問題を防止するためにも、合理的であるかどうかは必ず押さえておきたい注意点です。

まとめ

不動産売却における按分について解説しました。
按分とは不動産の売却総額のうち土地と建物の内訳を決定することです。
消費税は建物にのみ課税されるため、按分すれば建物分の消費税がいくらかを求めることができます。
按分方法は複数ありますが、明確な基準は定められていません。
売主買主双方の公平性、第三者から見た合理性を欠かさないことが注意点になります。
固定資産税評価額や鑑定評価額を利用した方法は、公平性・合理性が高くおすすめです。
私たち株式会社グローバル不動産販売 京都店では、地域に密着して営業活動をおこなっております。
不動産の売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。

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