不動産を売却する際に計算が必要な減価償却費について

不動産の売却をおこなう際、契約が成立して利益が出た場合には、必ず確定申告をして、所得税をどれだけ支払うことになるのか計算をする必要がありますが、その計算の際に必要となる費用に、減価償却費というものがあります。
単語だけ聞いても何を指す言葉なのかいまいちわからないという人も多いかと思いますので、今回はこの費用について、税金や計算方法、注意点などと一緒にご紹介していきますので、ぜひ売却益を計算する際の参考にしてみてくださいね。

不動産売却の税金計算に出てくる減価償却費とは

まず、減価償却という言葉を聞いても、初めて物件を売りに出す場合や、不動産の取引の経験がない場合には何のことなのかよくわからないという人もいるかもしれませんので、まずは売買の取引によって利益を得た場合に支払う必要のある税金の説明をしたうえで、減価償却費のご紹介をしていきます。
マンションや一戸建てなどの物件を売りに出して契約が成立した場合、売主は当然その物件を売ったことで買主から購入価格を受け取ることになります。

ここでまず考える必要があるのが、取得費と言って売主がその物件を購入した際に支払った額や、売却活動にかかった諸経費などを差し引いた後に利益が残るかどうかについてです。
ここで諸経費を差し引いても利益が出る場合には、売主は確定申告で譲渡所得という利益の申告をおこなうことになり、その後譲渡所得税と呼ばれる住民税や所得税、復興特別所得税を納付することが義務付けられています。
これらの前提を踏まえて、今回ご紹介している減価償却という言葉についてご説明していきますが、まずこの単語はマンションなどの物件は経年劣化するということを加味して定められています。
つまり、年数が経っているマンションなどを売りに出して利益が出たという場合には、この減価償却費用を、先ほどご紹介した取得費や諸経費などと同じように利益から差し引いて、所得額を算出することができます。
そのため、ここで費用を差し引くことができる分、利益の額が小さくなり売主にとっては課せられる税金の額も少なくすることができ、結果的に節税につなげることができるため大きなメリットであると言えるでしょう。
売却をおこなう場合には、事前にその売りたい物件の築年数がどれくらいなのか、またどれだけの利益が見込めそうなのかを合わせてシミュレーションしておくことで、その後の申請や税金の計算が楽になりますので、必ず確認しておくようにしましょう。
ただ、ここで取得費と同様に差し引くことができる費用には、物件の状態や建築方法、いつ誰が建設をして、どのように使われてきたのかなどによっても違いがありますので、ご自身の不動産はどうなのか算出方法と一緒に知っておくことが大切です。

不動産売却における減価償却額の計算方法

次に、物件を売買したら必ず必要となる利益の算出方法についてご紹介していきます。
先ほどもご紹介したとおり、ここで求める償却費用の額は、その物件がいつ誰によって建てられたのか、また状態などによっても大きく異なりますので、1つ1つの方法をそれぞれ確認する必要があると言えます。
まず、今回ご紹介している償却費用ですが、これは建物の経年変化を前提として考えられた費用ですので、不動産とは言っても土地の売却に適用されることはありません。
償却費用の算出方法には大きく分けて2種類あり、まず1つめが毎年同じ金額を差し引いていく定額法で、2つめが毎年同じ割合を償却する定率法になります。
現在は定率法は廃止され、原則定額法での計算をするようになりましたが、法改正前の平成28年度よりも前に建設された建物の場合には定率法が用いられるケースもありますので、今回はいずれの計算方法についてもご紹介していきます。

定額法

まず、現在はメジャーな計算方法として用いられている定額法の算出方法は、建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数になります。
この算出方法からもわかるとおり、経過年数が経っていればいるほど差し引かれる償却額は大きくなり、より節税につなげることができます。

定率法

金額が毎年一定で変わらない定額法に対して、毎年同じ割合で計算をおこなう定率法ですが、この定率法の計算式は、前期末の帳簿価額×耐用年数に応じて異なった償却率になります。
定率法は定額法と異なり、建物の取得費用ではなく、前期末の帳簿価額を利用して算出するため、若干算出するのが難しく、またこの算出方法の場合、帳簿価額は年を追うごとに小さくなるため、より節税をしやすい面を考えると、定額法の方が適していると言えます。
さて、以上の2つの計算方法を確認してきましたが、実際に計算式を用いる際には物件の耐用年数や償却率を先に知っておく必要がありますよね。
まず、耐用年数の算出方法ですが、ここで計算式に用いる耐用年数を知るためには、その物件の経過年数と耐用年数の間にどれだけ差があるのかというポイントを押さえておく必要があります。
経過年数が法的な耐用年数を上回っている物件を売却した場合には、償却費用は中古物件の経過年数×0.2という計算式になります。
一方で、経過年数が耐用年数を下回っている場合は、新品だった場合の耐用年数−中古の経過年数＋中古の経過年数×0.2という計算式になり、算出するのが若干難しくなります。
償却率については個人で導き出すものではなく、国税局が定期的に見直しをおこなったうえで定めていますので、知りたい場合には国税局の公式サイトから自分の物件が当てはまる償却率を調べる必要があります。
償却費用は以上のように算出することができ、基本的にはそこまで複雑ではないので個人でおこなうことが一般的ですが、自分で計算して申告するのに不安を感じる場合などには、税理士などの専門家に相談して計算してもらうこともできます。
ただ、専門家を通す場合には依頼費用が5万円から10万円ほどかかってしまいますので、基本的にはきちんと確認をしたうえで個人でおこなうのがおすすめと言えます。
また、計算をしたうえで、償却額を差し引くと利益が一切出ない、税金も課せられないと判明した場合には、確定申告をおこなう必要もありませんので、覚えておくと良いでしょう。

減価償却費の注意点

償却費用を調べるうえでの注意点として、詳しい取得費用がわからない場合には、売却をして得たお金の5%を概算取得費とします。

実際の取得費が概算取得費よりも下回っていた場合には得ですが、上回っていた場合に破損をすることになりますので、必ず取得費用の確認が取れるように諸費用を支払った経歴は書類などを保管しておくなどしてすぐにわかるようにしておきましょう。
また、譲渡損失がある場合には、申告をおこなうことで所得税や住民税の還付金を受け取ることができるケースもあるため、損失が出たからと言ってそのままにせずに、必ず受けられる控除率や還付の条件について確認しておくようにしましょう。

まとめ

不動産の売買契約が成立したら、必ず考えなくてはいけない確定申告ですが、その際に必要となる消却費用についてご紹介してきました。
聞きなれない言葉だと不安に感じることもあるかもしれませんが、1つ1つ慎重におこなうことで、ミスなくスムーズに進めていくことができますので、事前にある程度把握をしたうえで売却に臨むようにすることが大切です。