ひび割れがある家を売却するコツとは？価格の影響やリスクについて解説

家を売却したくても、ひび割れがあることで不安になっている方も多いのではないでしょうか。
ひびがあっても売却することは可能ですが、価格が下がる可能性が高くなります。
しかし、ある工夫をすることで高値での売却も可能です。
そこで今回は、ひび割れがある家を売却するコツや価格への影響、リスクについて解説します。

ひび割れのある家を売却する際の価格への影響

ひび割れが売却価格に影響するかどうかは、場所や程度により異なります。
ここでは、「基礎」「外壁」「内壁」の3つの場所ごとに分けてご紹介します。

基礎のひび割れ

基礎は、家を支えている土台のことで、この部分にひび割れが発生すると、大きなダメージを与える恐れがあります。
基礎のひびは幅が0.5㎜以上あれば、売却価格にも影響します。
また、0.5㎜以下であっても、深さが20㎜以上あり錆汁を伴うようなひびは瑕疵の可能性が高くなります。
このような場合は、相場価格から20〜30％程度安くなるのが一般的です。
ひび割れの幅は、住宅調査をするインスペクションの際に、「クラックスケール」という定規のような専用道具を使用し調べます。
自分でチェックする際は、0.5㎜のシャープペンシルの芯を当てて調べると良いでしょう。

外壁のひび割れ

外壁は、家を支えたり強度を保ったりといった役割を担っているわけではないため、基礎ほど深刻なダメージを与えることはありません。
しかし、雨風から家を守るという役割があるため、ひび割れがある場合は上記を確認しておきましょう。
外壁のひびが下地材や防水シートまで達している場合は、雨水が侵入し建物が劣化する可能性も高くなります。
こういった場合は、雨漏りや水漏れが起こることも考慮し、相場価格から10〜20％程度安くなるのが一般的です。

内壁のひび割れ

室内の内壁に生じたひび割れは、下地のボードがずれたり、仕上げ材の石膏ボードが衝撃を受けたりすることにより発生します。
この場合は、建物の構造とは関係ないため価格に影響することもほとんどありません。
しかし、ごくまれに不同沈下によって起こることがあります。
不同沈下とは、家の重みにより地盤の水中が横に逃げ、地盤が沈下することでだんだん家が傾く現象のことを言います。
家の傾きにより、内壁にひびが発生している場合は、家全体の深刻な問題となるため、売却価格にも大きく影響するでしょう。
もしも、内壁にひびがある場合、ほかの部分に不同沈下の兆候がないかどうかは確かめておく必要があります。

ひび割れがある家を売却するコツとは

ひび割れがあっても高く売却をしたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
ここでは、高く売却する3つのコツをご紹介します。

ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、住宅の瑕疵を調査したうえで、必要な修繕や費用を調べてもらうことをいいます。
住宅を調査してもらうことで、ひび割れがどれだけ影響しているのか分かり、強度に問題ないと証明することができれば買主も安心して購入することができるでしょう。
ホームインスペクションにかかる費用は、会社によって異なりますが、相場は5〜10万円程度です。

修繕する

ひび割れが住宅の強度に影響している場合は、修繕して売却すると高く売ることができます。
修繕にかかる費用は、規模や原因によっても異なり、部分的な修繕をおこなう場合は1万円程度ですが、場合によっては数百万円かかる可能性もあります。
たとえば、外壁の修繕をする際に、全面塗装が必要となった場合は100万円を超えることも珍しくありません。
ひびの原因が不同沈下によるものだった場合、傾きを直すのに500万〜1,000万円ほどかかることもあります。
また、自然災害や突発的な事故の場合は、「火災保険」や「地震保険」が使用できる可能性があります。
保険が使えるかどうかは、保険会社によって適用基準が異なるため、直接確認しておくと良いでしょう。
さらに、2009年10月1日以降に引き渡された新築住宅は「住宅瑕疵担保履行法」の対象となります。
これは、瑕疵があった場合は、新築から10年間は補修する義務があるという法律です。
もし、住宅事業者が倒産していたとしても、加入していた保険会社から補償を受けることができます。
こういった場合もあるため、自分で判断しにくいときは、修繕するのか残したまま売却するのか、どちらが良いか不動産会社と相談すると良いでしょう。

瑕疵保険に加入する

瑕疵保険とは、瑕疵を見逃して売却した際に、売主が負うべき負担を補償する保険のことを言います。
家の売買においては、事前に買主へ通知されていなかった瑕疵が後から発覚した際に、売主が瑕疵を把握していなかったとしても責任を負わなければなりません。
たとえば、ひび割れを軽微であると判断し売却したところ、実際は家の強度に大きな影響を与えると判明した場合、売主は修繕費用を負担する必要があるのです。
しかし、瑕疵保険に加入していた場合は、修繕費用の補償を受けることができます。
買主側も、瑕疵が発覚した場合は確実に対処ができるため、安心して購入することができるでしょう。

ひび割れがある家を放置するリスク

軽度なひび割れであっても放置し続けると、そこから損傷が拡大していくため、資産価値は下がり続けます。
雨漏りやシロアリなどの二次被害に遭う可能性も高くなるため、早めに行動しましょう。
ここでは、放置したことによるリスクを3つご紹介します。

劣化が早まる

ひびがあると家の劣化も早くなります。
ひびから雨水が侵入した場合、雨漏りだけでなく柱や梁が腐食したり、鉄筋や鉄骨が錆びたりと、家の構造を支える部分が傷んできます。
また、湿気によるシロアリやカビの繁殖にも注意が必要です。
カビが原因で健康被害が出る可能性もあるでしょう。
家のある程度の経年劣化は仕方がないことですが、ひび割れにより劣化するスピードが早まるのがリスクのひとつです。

倒壊リスクが高まる

ひびのある家を放置していた場合、倒壊するリスクが高まります。
原因が施工不良によるものだった場合、早急な補強工事が必要です。
たとえば、鉄筋の本数が少ない場合、コンクリートの負担が限界を超えてしまいます。
鉄筋の位置が表面近くにあった場合も、雨水などにより鉄筋錆び、錆汁が発生する原因となります。
こうなると、見た目だけでなくコンクリートが剥離する可能性もあるため注意が必要です。
また、コンクリートの品質により強度が不足している場合、災害時に倒壊する可能性も考えられます。
このような場合は、単にひびを埋める補修ではなく、基礎を継ぎ足すなどの大掛かりな修繕が必要となります。
しかし、倒壊に巻き込まれると人命にも関わるため、放置するのは非常に危険です。

住宅が傾く

土地の地盤が軟弱な場合、徐々に住宅が沈む不同沈下により、ひびが発生することもあります。
地盤の強度がすべて同じでないと、もっとも地盤の軟弱なところから沈んでしまいます。
そのため、不同沈下が進行していくと、誰が見てもわかるくらいに住宅が傾き、危険を伴うため注意が必要です。

まとめ

家の土台でもある基礎にひび割れが起こっていた場合、大きな影響を与える恐れがあるため、売却価格にも影響してきます。
しかし、ホームインスペクションを受けたり、瑕疵保険に加入したり、影響がある場合は修繕したりするのが高く売れるコツです。
ひびを放置すると劣化や倒壊、傾きのリスクが高くなるため注意が必要です。